Однокомнатные квартиры в Таллинне, Тарту и Нарве: за сколько можно купить и что происходит на рынке

Однокомнатные квартиры были, есть и как минимум в ближайшее время останутся самым популярным видом жилой недвижимости. Это и доступное жилье, и хороший объект для инвестирования. В 2015 году Delfi опубликовал обзор цен на однокомнатные квартиры в трех самых больших городах Эстонии и прогнозы на будущее от нескольких бюро недвижимости. Мы решили узнать, как изменилась ситуация за три года.

По данным Ober-Haus средние цены на однокомнатные квартиры в I квартале 2018 года были следующими: Таллинн (Кесклинн) — 2100-2400 евро/м2, Таллинн (Ласнамяэ) — 1500-1600 евро/м2, Тарту — 1500 евро/м2, Нарва — 360 евро/м2. Стоит отметить, что это средние цены, где не учтено, идет ли речь о новом или старом доме, и в каком состоянии квартира. Вдобавок в Тарту и в Нарве общая цена на весь город, а не по районам.

Uus Maa Kinnisvarabüroo отмечает, что в Таллинне цены на однокомнатные квартиры сильно варьируются. Квартиру на вторичном рынке можно приобрести начиная от 18 500 евро (квартира 12 м2) в районе Маяка до примерно 220 000 евро (47,7 м2) на Пирита теэ на границе Кесклинна.

Средняя же цена на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в Таллинне находится в промежутке от 30 000 до 60 000 евро в зависимости от района и количества квадратных метров. Средняя цена на однокомнатные квартиры в таллиннских новостройках попадает в пределы от 57 000 до примерно 200 000 евро, опять же в зависимости от района и площади квартиры.

Самая дешевая однокомнатная квартира в Таллинне, которую сейчас продает Ober-Haus, это квартира площадью 10,1 м в Пыхья-Таллинне на улице Гранийди по цене 25 500 евро. Квартире также принадлежит кладовка, коммунальные платежи низкие — летом 15-30 евро, зимой до 40 евро. Ориентировочная арендная производительность — 8-9% в год. Квартира сейчас забронирована, и с ней в ближайшее время состоится сделка купли-продажи.

Самую дорогую однокомнатную квартиру в этом бюро продают в Старом городе по цене 171 000 евро, она находится в имеющем историческую ценность доме Союза писателей и в очень хорошем состоянии. Площадь — 43,8 м2, имеется бесплатная парковка в закрытом дворе, и квартире принадлежит кладовка на подвальном этаже.

Самая дешевая из предлагаемых ArcoVara квартира в Таллинне находится в Мустамяэ, на Вильде теэ. Полностью реновированная 3 года назад квартира площадью 12,9 м2 находится на нулевом этаже дома по типу общежития. Все необходимое для жизни в квартире есть. В состав входит кухня-комната и ванная комната с туалетом. Квартира продается вместе с мебелью. Цена — 29 900 евро.

Самая дорогая квартира-студия находится в историческом дом Fahle на Тартуском шоссе. В квартире качественная внутренняя отделка и кухонная техника. Площадь квартиры — 68,6 м2. Цена — 149 000 евро.

Таллинн в 2015 году

Самая дешевая однокомнатная квартира, которую предлагало 1Partner Kinnisvara в Таллинне, это комната в общежитии на улице Лыйме стоимостью 10 000 евро, а самая дорогая — квартира в квартале Ротерманни за 117 000 евро.

В Uus Maa Kinnisvarabüroo цены варьировались от 33 900 евро до 235 000 евро.

В Pindi Kinnisvara дешевле всего — в 19 500 евро — обошлась бы квартира площадью 12 м2 на первом этаже пятиэтажного дома на улице Палласти в Ласнамяэ, а дороже всего — в 68 000 евро — квартира площадью 27 м2 на первом этаже трехэтажного дома на улице Теллискиви в Пельгулинне.

ArcoVara отмечало, что неофициальным индикатором рынка недвижимости в Таллинне является стоимость однокомнатной квартиры в Ласнамяэ — в январе 2015 года такая квартира в панельном доме в центре района была продана за 52 000 евро. Квартиры, бывшие в использовании, стоили примерно от 30 000 до 50 000 евро, квартиры в новых домах — от 60 000 до 80 000 евро.

Ober-Haus продавало по самой низкой цене — за 20 500 евро — квартиру площадью 16 м2 в бывшем общежитии на улице Сыле в Пыхья-Таллинне, которая нуждалась в реновировании, а по самой высокой — 126 500 евро — квартиру с кухонной мебелью площадью 35,4 м2 на пятом этаже в центре города на улице Паади, с видом на море и Старый город.

Вывод: цены заметно выросли. Так, если в 2015 году квартиру площадью 12 м2 предлагали за 19 500 евро, то в 2018 году — уже за 29 900 евро, а за квартиру площадью 10 м2 сейчас хотят 25 500 евро. Правда, неизвестно, в каком состоянии была первая квартира, а вторая, например, полностью реновирована.

***

По словам маклера Uus Maa Kinnisvarabüroo Трийн Сыро, в Таллинне сейчас совершается много сделок и рынок активен. Покупателями зачастую являются молодые семьи, все больше так же студенты, которые предпочитают вместо аренды, уже приехав учиться, купить первую квартиру ( разумеется, при поддержке родителей). А также активные инвесторы, которые предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры в развивающихся районах.

В прошлом году средняя цена за квадратный метр квартирной собственности в Таллинне составляла 1751 евро, и в сравнении по районам самые дорогие площади ожидаемо были в центре города. На другом конце шкалы оказался самый маленький город Эстонии Мыйзакюла со средней ценой за квадратный метр 39,59 евро.

Самым большим рынком недвижимости, разумеется, является Таллинн вместе со своей зоной влияния в Харьюмаа. Таллинн также имеет самое большое влияние на цену — если средняя цена за квадратный метр по всей Эстонии за год оказалась 1163 евро, то если исключить Таллинн, тот же показатель составляет 707 евро.

В Таллинне, разумеется, делают погоду новостройки. Несмотря на увеличение складского остатка и рост цены, спрос на квартиры в новостройках не упал и в I квартале 2018 года. Активности способствуют выгодные условия для получения кредита, растущие реальные зарплаты, низкая безработица и прирост населения Таллина. По прогнозам, цены вырастут и в этом году настолько же, как в прошлом году, это в том числе потому, что в этом году будет построено меньше новых квартир, чем в прошлом.

По данным Uus Maa, в прошлом году было построено чуть больше 3500 новых квартир, а в текущем году будет примерно 3300 — в свете растущих цен на строительство уже возникла ситуация, когда периоды предварительной продажи проектов удлиняются.

В Ober-Haus отмечают, что на весь таллиннский рынок недвижимости также оздоравливающе повлияла более консервативная кредитная политика банков, которая предотвращает образование очередного пузыря. На рынок квартир в целом начал влиять быстрый рост количества предложений новых квартир, который тормозит рост цен на квартиры постарше. Также удлинились периоды продажи, к объектам по цене, не соответствующей рыночной ситуации, качеству и расположению, может вообще отсутствовать интерес, и девелоперы вынуждены корректировать цены. На ближайшие месяцы мы прогнозируем таллиннскому рынку квартир стабильное развитие.

На данный момент в Uus Maa Kinnisvarabüroo самая дешевая однокомнатная квартира в Тарту продается по цене 16 900 евро. Речь идет о квартире на первом этаже общей площадью 22,4 м2, которая находится в старом деревянном доме, и как квартира, так и здание нуждаются в реновации.

А самая дорогая квартира находится в новом доме в центре Тарту и продается по цене 119 900 евро. Общая площадь квартиры — 47,7 м2, и она полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой.

В Ober-Haus самая дешевая однокомнатная квартира в Тарту продается на улице Вялгу, ее цена — 34 000 евро и площадь — 35,3 м2. В квартире низкие коммунальные платежи, однако она расположена в 2 километрах от границы города. Самая дорогая однокомнатная квартира в Тарту находится на улице Раатузе и имеет жилую площадь в 70,5 м2, цена — 84 500 евро.

Самая дешевая из предлагаемых ArcoVara однокомнатная квартира в Тарту находится в Супилинне на улице Пийри, площадь — 22,4 м2. Находится на первом этаже двухэтажного деревянного дома. Дом построен в 1989 году и нуждается в ремонте. Сама квартира также нуждается в ремонте. Цена квартиры — 16 900 евро.

Самая дорогая однокомнатная квартира находится в центре города на улице Соола. Дом построен в 2015 году. Квартира находится на четвертом этаже семиэтажного дома. Площадь квартиры — 47,7 м2. Квартира в очень хорошем состоянии. Цена — 119 900 евро.

Тарту в 2015

Из предлагавшихся 1Partner Kinnisvara в Тарту квартир самая дешевая стоила 10 000 евро, а самые дорогие в новом доме на улице Сийли — 54 000-64 000 евро.

Квартиры в Uus Maa Kinnisvarabüroo стоили от 32 000 евро до 72 128 евро.

Pindi Kinnisvara продавало по самой низкой цене — 20 000 евро — квартиру площадью 15,9 м2 на первом этаже двухэтажного деревянного дома на улице Уус с открытой кухней и туалетом в коридоре, а по самой высокой — 89 000 евро — квартиру площадью 47,7 м2 на третьем этаже четырехэтажного дома на улице Яама с парковочным местом.

В ArcoVara дешевле всего — 9000 евро — стоила квартира площадью 15 м2 с открытой кухней, которая нуждалась в капитальном ремонте, дороже всего — квартира площадью 48 м2 в новом доме в центре.

Ober-Haus предлагало самую дешевую квартиру площадью 25,6 м2 на первом этаже двухэтажного деревянного дома на улице Картули в Супилинне с печным отоплением за 24 500 евро, а самую дорогую площадью 38,4 м2 — на втором этаже нового трехэтажного дома на улице Аардла, с балконом и парковочным местом за 67 000 евро.

Вывод: цены скорее выросли. Например, в 2015 году квартиру площадью 47 м2 можно было приобрести за 89 000 евро, а в этом году квартира того же размера стоит 119 900 евро. При этом, однако, нет данных, в каком состоянии была первая квартира, а вторая находится в новом доме и полностью укомплектована, но зато у первой есть парковочное место.

***

По словам аналитика Uus Maa Kinnisvarabüroo Ристо Вяхи, в общем однокомнатные квартиры в Тарту четко делятся по тому, каков жилой фонд города. Много деревянных зданий, панельных домов в Аннелинне и также есть квартиры как в новых, так и старых домах в центре города.

В случае Тарту предлагаемое можно рассматривать с арендным потенциалом: недвижимость подешевле — скорее для студента, а подороже — для съема работающему в городе профессионалу или, например, иностранцу, который работает тут или учится.

Разумеется, такое разделение немного субъективное, потому что между обоими остается еще много других вариантов.

В ArcoVara говорят, что в Таллинне и в Тарту цены на однокомнатные квартиры начиная со второй половины 2009 года быстро росли. Приобретению маленьких квартир способствовало прежде всего инвестирование в арендную недвижимость. В результате формирования широкого предложения съемных квартир цены на аренду не росли в аналогичном ценам на недвижимость темпе, из-за чего производительность арендных квартир постоянно снижалась. В Таллинне больше всего интересуются однокомнатными квартирами площадью до 25 м2 по цене до 40 000 евро, спрос самый большой на комнаты с плитой площадью примерно 15 м2 в Мустамяэ по цене до 35 000 евро. В Тарту инвестирование в арендную недвижимость было более умеренным, количество арендных предложений маленьких квартир начало расти преимущественно из-за уменьшения количества студентов, что продолжится в том же духе в течение ближайших десяти лет.

Самая дешевая однокомнатная квартира в Нарве, которая находится в публичном предложении, продается в Uus Maa Kinnisvarabüroo по цене 7000 евро. Речь идет о квартире площадью 32,6 м2 на первом этаже, которая пригодна для жилья, но на самом деле все-таки нуждается в ремонте.

А самая дорогая однокомнатная квартира стоит 39 000 евро, и она находится в центре Нарвы в доме, которому 10 лет. Квартира площадью 29,1 м2 на первом этаже полностью меблирована.

У Ober-Haus Нарве нет конторы, только в Йыхви.

ArcoVara отмечает, что в Нарве нуждающаяся в ремонте однокомнатная квартира, находящаяся на последнем этаже, может стоить 5000-6000 евро в менее ценном районе, а самая дорогая — примерно 30 000 евро поблизости от центра города. Однокомнатных у бюро мало.

Нарва в 2015 году

Самая дешевая из продаваемых тогда Pindi Kinnisvara квартира в Нарве стоила 12 500 евро — это нуждавшаяся в санитарном ремонте квартира площадью 27,3 м2 на третьем этаже пятиэтажного дома на улице Герасимова, с мебелью, самая дорогая обошлась бы в 39 000 евро — это квартира площадью 29,1 м2 на первом этаже пятиэтажного дома на улице Краави в Старом городе.

Нарвское представительство ArcoVara тогда могло предложить однокомнатную квартиру по цене от 8500 евро (405 евро/м2), это была бы маленькая квартира площадью 21 м2, без ремонта, требующая замены окон и дверей. Самая дорогая, которую фирма продавала тогда, стоила 19500 евро, это квартира площадью 32 м2 на пятом этаже в хорошем районе, с ремонтом и частично меблированная.

Ober-Haus продавало по самой низкой цене — 13 700 евро — квартиру площадью 28,1 м2 на первом этаже пятиэтажного дома на Уускюла, которая нуждалась в реновировании, а по самой высокой цене — 30 500 евро — только что отремонтированную квартиру площадью 37,5 м2 на втором этаже девятиэтажного дома в центре города.

Представительств 1Partner Kinnisvara и Uus Maa Kinnisvarabüroo в Нарве не было.

Вывод: цены практически не изменились. Так, квартира площадью 29 м2 в центре или в Старом городе и в 2015 году, и сейчас обошлась бы в 39 000 евро.

***

По словам аналитика Uus Maa Kinnisvarabüroo Ристо Вяхи, нарвский рынок квартир в общем характеризует отъезд жителей, что означает, что количество предложений большое, но найти покупателя трудно. Маленькие квартиры также продают жителям России, которые используют это только для того, чтобы было проще попасть в Шенгенское визовое пространство. В Ида-Вирумаа это стало всеобщей большой проблемой, поскольку среди них много должников, которых не интересует, что происходит с их недвижимостью. А товариществам почти невозможно добраться до этих людей.

Если приезжающий из-за пределов города хочет купить квартиру, например, для отдыха летом, то вместо Нарвы он все-таки смотрит жилье в Нарва-Йыэсуу.

В Arco Vara подчеркивают, что на нарвском рынке недвижимости существенных изменений не было, дно рынка, кажется, было достигнуто во второй половине 2017 года, и прежний быстрый рост количества предложений приостановился. Во всех городах Эстонии привлекательность однокомнатных квартир в ближайшем будущем продолжит расти, потому что население стареет и размер семейных хозяйств уменьшается, пожилые все больше переезжают из деревни в город или с большей жилой площади на меньшую.

Как утверждают в Ober-Haus, в общих чертах можно сказать, что рынок сейчас стабилен. Если у экономики Эстонии дела по-прежнему будут идти хорошо, больших изменений не ожидается.

В обзоре рынка от Arco Vara говорится, что активность эстонского рынка недвижимости в части бытовой недвижимости продолжают поддерживать прежде всего родившиеся во второй половине 1980-х годов люди. В названный период в Эстонии родилось больше всего людей, которые в настоящее время образуют отдельные семейные хозяйства. На основании опубликованных Swedbank данных, самой активной берущей жилищный кредит группой являются именно люди в возрасте 28-30 лет. Самыми активными районами остаются прежде всего уже сформировавшиеся самые крупные центры во главе с Таллинном и его ближайшими окрестностями. Но сегодняшняя активность сделок, на базе демографических показателей, не продлится долгое время — в 1990-х годах резко уменьшилась рождаемость, и население Эстонии со значительной скоростью стареет. В последние пару лет иммигрировавших в Эстонию было больше, чем эмигрировавших, но эмиграция в абсолютных цифрах по-прежнему оставалась на высоком уровне. Таллинн напротив в ближайшем будущем по-прежнему будет расширяться, чему будет сопутствовать продолжение вымирания регионов с более низкой стабильностью.

Эстонский рынок недвижимости в ближайшие месяцы будет оставаться стабильным. В отдельных районах ожидается продолжение замедления прежнего быстрого роста уровня цен и активности сделок, и это на рынке как бытовой, так и коммерческой недвижимости. Уровень цен и его дальнейший статистический рост продолжат поддерживать прежде всего новостройки. На фоне активной девелоперской деятельности в ближайшем будущем продолжится рост количества предложений, а в перспективе ожидается некоторое ослабление строительной активности. Во многих уездных центрах на фоне постоянно уменьшающегося количества предложений и растущих цен в ближайшее время можно заметить начало единичных новых проектов в самых стабильных маленьких городах Эстонии. В дальнейшей перспективе ожидается переход прежней фазы роста цикла рынка бытовой недвижимости в фазу падения. Охлаждение рынка подтверждает постепенное снижение как роста активности сделок на вторичном рынке, так и темпа структурного роста цен. Требования выдающих жилищные кредиты банков продолжат препятствовать совершению сделок, в том числе с недвижимостью, имеющей нелегализованные здания или значительные перестройки.