Банки ограничивают выдачу кредитов на покупку недвижимости: что за этим стоит?
При этом в конце прошлой недели прошло сообщение о том, что банки ужесточили требования для ходатайствующих о кредитах на покупку недвижимости, а ряд бизнесменов уже года полтора твердит о новом пузыре, который восемь лет назад привел к экономическому кризису. Чего ждать и чего опасаться — выясняла ”МК-Эстония”.
Все это напоминает пузырь 2008 года, когда в одночасье рухнуло все, и, как это водится, сильнее всех пострадал средний класс. Накупивший на волне жилья по астрономическим ценам и в итоге не справившийся с выплатами.
”Я покупала свою квартиру в 2006 году, дом только-только сдали, — вспоминает Мария. — Когда грянул кризис, пришлось работать на двух работах, чтобы справиться с выплатами. Стоимость моей квартиры резко упала. Счастье, что в новых домах коммунальные платежи не такие сумасшедшие, как в старых панельках. Но тут дело в другом. Я покупала квартиру, когда жила одна. Сейчас у нас уже семья — я, муж, ребенок. Хотим расшириться, но продать эту квартиру по той цене, за которую я ее купила, не получается даже сейчас. Это обидно. Конечно, что-то придумаем, но сначала я выйду из декрета — чтобы в семье наконец стало два кормильца”.
Тем не менее, жизнь продолжается, прошло почти 10 лет, и народ мало-помалу оправился от потрясения. По крайней мере, сейчас у нас очередной виток — стройка за стройкой, средняя стоимость квадратного метра по Таллинну и Харьюмаа составляет 1663 евро, квартиры раскупают еще на этапе строительства. Но пока грядущей катастрофы особо не предрекают.
Тревожный сигнал
Хотя первый звонок уже прозвенел — на минувшей неделе в СМИ прошло сообщение о том, что банки ужесточают выдачу кредитов. По данным Äripäev, действующие в Эстонии банки опасаются резкой коррекции цен на рынке недвижимости. По этой причине они начали ограничивать финансирование строительства и покупки недвижимости.
Это решение объясняют очень быстрым ростом количества заявок на получение кредитов. Кроме того, прекращается финансирование бизнес-планов: это когда покупаются квартиры, которые потом можно сдать в аренду.
Чтобы не допустить резкой коррекции цен на рынке недвижимости, банки начали еще и ужесточать условия выдачи кредитов, в частности, повышая минимально необходимый процент первого взноса со стороны покупателя. (Как правило, это 20% от стоимости жилья — прим. ред.)
Значит ли это, что грядет новый кризис? Ведь все это до боли напоминает то, что творилось на рынке в начале 2000-х годов.
”Я помню, мы купили нашу квартиру в 2001 году, — вспоминает Сергей. — Уже тогда ее цена казалась достаточно высокой. Буквально через неделю заглянул на портал недвижимости — аналогичные квартиры стали на 10 000 крон дороже. Потом еще и еще. Когда через несколько лет стоимость дошла до полумиллиона крон, то есть в два раза больше нашей стартовой цены, я подумал, что мир сошел с ума. Но ведь покупали”.
В какой-то момент рынок перегрелся, и все рухнуло. Сколько людей пострадало, сказать сложно — многие не оправились до сих пор. Доходило до того, что люди не могли продать купленную в период бума квартиру, чтобы рассчитаться по кредиту — все равно оказывались должны банкам. И только из-за того, что цены на недвижимость были искусственно завышены.
Что касается 2016 года, то, по данным Земельного департамента, третий квартал текущего года оказался очень насыщенным. Всего за этот период было проведено 5615 сделок с жилплощадью — это на 7,5% больше, чем в прошлом году.
При этом, отмечает руководитель отдела оценки недвижимости Земельного департамента Андрес Юсс, около 14% всего количества сделок составили продажи нового жилья — 805 новых квартир. Из них около 2/3 в Таллинне, где средняя цена за квадратный метр составила 2100 евро/кв. м. При этом в прошлом году средняя стоимость квадратного метра нового жилья была 1900 евро.
Кто на новенького?
Только сейчас на портале недвижимости kv.ee выставлено 239 квартир в новых домах. Не говоря уже о популярности вторичного рынка. Но чему отдают предпочтение люди — сказать очень сложно.
”На сделки с недвижимостью влияет все: и финансовые возможности покупателя, и его предпочтения, — поясняет Даниэль Хасан, руководитель таллиннского отделения бюро недвижимости Arco Vara. — Если смотреть долгосрочную перспективу, новое жилье может оказаться выгоднее — в строительстве применяют новейшие технологии, коммунальные платежи намного ниже. Но зато оно дороже на этапе приобретения”.
Покупатель прежде всего смотрит на стоимость жилья, вопросы коммунальных платежей идут следом. ”Все зависит от вкуса, и сравнивать новое со старым очень сложно, — говорит аналитик бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи. — Но коммунальные платежи в старых панельных домах действительно большая проблема. Например, четырехкомнатные квартиры в Ласнамяэ относительно недорогие. Зато платить за них придется много — очень высокая коммуналка. Поэтому решение должно быть взвешенным”.
С другой стороны, получить банковский кредит, конечно, проще, если речь идет об относительно небольших суммах. Но в конечном итоге ежемесячный платеж за четырехкомнатную в Ласнамяэ или новостройку в другом районе (с учетом выплаты ипотеки и коммунальных платежей) может оказаться одинаковым. Только новострой вы рано или поздно выкупите, а у коммунальных платежей никаких тенденций к снижению не наблюдается.
”Лично мое мнение заключается в том, что старое жилье в итоге оказывается слишком дорогим, — продолжает Даниэль Хасан. — А разница в стоимости квадратного метра, в сущности, не слишком большая. И банки могут предложить лучшие условия при кредитовании жилья в новом доме”
Более того, из-за плотной конкуренции на рынке застройщиков покупатель может получить очень неплохие предложения. О чем говорить, если в том же Ласнамяэ на одной стороне Лаагна теэ дома строит одна фирма, на другой — другая, планировка у домов схожая и квартир на рынке множество? Предлагают самые разные ”бонусные” варианты — вплоть до парковочного места в подарок.
”Сейчас и строят иначе, даже если сравнивать с постройками десятилетней давности, — говорит маклер бюро Ober-Haus Светлана Петкина. — Начиная от планировки — больше комнат, заканчивая технологиями — отопление в полу, вентиляция, новые материалы. Надо смотреть, решать”.
Что же касается цен, то, конечно, медианная стоимость не отражает истинной стоимости квартиры. Например, жилье на вторичном рынке столицы и окрестностей можно приобрести в среднем за 1200–1300 евро/кв. м. Новострой в среднем стоит 2000 евро/кв.м.
Старый конь…
Тем не менее, вторичный рынок тоже не буксует — спрос есть и на эти квартиры. Они, как правило, дешевле. А если хорошее квартирное товарищество, то, можно сказать, и проблем не будет. Правда, это большей частью касается столицы.
В Эстонии полно мест, где про новые дома можно даже не вспоминать. Например, многострадальный Ида-Вирумаа новостроем не радуют, приходится оперировать тем, что есть. И перспективы тоже не радостные.
”У нас в Кохтла-Ярве сейчас непросто, — рассказывает маклер Ober-Haus Елена Лапина. — Стоимость квадратного метра в неблагополучной части города иногда и в ноль евро обходится — бесплатно отдают жилье. Как правило, это площади в проблемных домах, хрущевках. В ахтмеской и йыхвиской частях получше, средняя цена квадратного метра в панельном доме 150–200 евро. В принципе, за 8000 евро можно купить нормальную двухкомнатную квартиру”.
Как отмечает Елена, в регионе сейчас огромное количество предложений: выставлены на продажу квартиры, купленные несколько лет назад россиянами. Из-за кризиса и санкций народ не может себе позволить роскошь, поэтому все что можно выставлено на продажу.
”В Эстонии высокая стоимость коммунальных услуг, это отпугивает сразу, если сейчас россияне и ищут у нас жилье, то только для оформления визы, — добавляет маклер. — И это не квартира, а какое-нибудь садовое товарищество и сарай в нем”.
Хотя кое-что новое есть. Год назад в Йыхви построили новый дом, но квартира там стоит около 60 000 евро — далеко не всем по карману.
Нарва и Силламяэ тоже совсем не в оптимистах. ”Активности на рынке нет, квартиры стоят, их много, цены низкие, но отсутствует спрос, — говорит Якоб Пехк из Sinu Vara OÜ. — Совокупность факторов — и россияне выставили то, что купили, и население уезжает. Если смотреть статистику, то цифры весьма существенные, и все это сказывается на рынке. Тенденций к повышению цен не вижу”. Так, сейчас средняя стоимость квадратного метра жилплощади в Нарве составляет, по данным Земельного департамента, 484,93 евро.
Не допустить перегрева
Но если вернуться к более оживленным регионам, то можно увидеть обратную картину. Как уже говорилось, жилье строится, цены растут, и все это очень напоминает развитие событий десятилетней давности. Но, как отмечают представители разных бюро недвижимости, о панике на рынке говорить преждевременно.
”Я бы не сказал, что есть причины беспокоиться, — говорит аналитик бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи. — Для создания кризисной ситуации необходим ряд факторов — экономические, политические предпосылки. То, что сейчас делают банки, — это как раз страхование от подобных ситуаций. Их консервативная политика призвана сдержать рынок и не допустить перегрева”.
Именно поэтому выдача кредитов станет чуть строже и взвешеннее. В пользу этого решения есть множество доводов.
”Действительно, ситуация напоминает ту, что сложилась десять лет назад, — комментирует маклер бюро Ober-Haus Светлана Петкина. — Есть некая цикличность, синусоида: спад, развитие, нагнетание, снова спад. У нас все это осложняется очень маленьким рынком, где все в буквальном смысле слова завязаны друг на друге. Строительство нового жилья дает работу множеству людей — от строителей до дизайнеров и так далее. Если все это рухнет, остальное сложится как карточный домик. Так что осторожность и взвешенность в таких решениях не помешают”.
В целом же, как замечает Даниэль Хасан из Arco Vara, обывателям нет причин беспокоиться: ”Большей частью банковские ограничения касаются застройщиков, это почти не затронет обычных покупателей. Так что о каком-то кризисе и очередном пузыре на рынке недвижимости говорить преждевременно”.
И вот данные банка SEB: статистика об объеме ходатайств разрешений на строительство показывает, что рост в секторе строительства жилых объектов замедляется. За первые три квартала 2016 года было выдано разрешений на строительство более чем 4600 новых жилых объектов — на 14% больше, чем за тот же период 2015 года. Ну и для общей картины: в 2006 году за 9 месяцев было выдано 9762 разрешения — в два раза больше, чем в этом году.
И тем не менее!
Банкиры также пока не видят поводов для паники. ”На данный момент сфера кредитования жилья весьма активна, — комментирует руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма. — Но все же это нельзя сравнивать с объемами периода бума. Это вполне закономерно, что с ростом экономики растет и благосостояние людей, возрастает их чувство уверенности и они готовы брать серьезную ответственность”. Она замечает, что покупка нового жилья выросла на 23%.
По данным банка SEB, оживление на рынке очень заметно на примере роста объема выдаваемых банками жилищных кредитов. В SEB данный рост составил по сравнению с прошлым годом (по состоянию на октябрь 2016) 27%.
Аналитики отмечают, что ситуация стабильна и под контролем — застройщики стали куда более осторожными и не рискуют связываться с крупными проектами. Кроме того, население тоже не спешит ввязываться в авантюры.
”На самом пике предкризисного бума 2007 года средняя цена квадратного места жилья в Эстонии была в 1,7 раза выше средней зарплаты, — поясняет экономический аналитик SEB Михкель Нестор. — Соотношение сегодня (за второй квартал 2016 года) составило всего 0,91. Также жители Эстонии стали более осмотрительными в принятии своих денежных решений”.
По словам аналитика, объемы сбережений частных лиц растут в среднем по 7–8% в год, в то время как рост кредитного портфеля достиг только 4% в год. Получается, что объем сбережений населения превысил объем новых кредитов. Это свидетельствует о том, что выводы из ошибок сделаны.
Сами банки теперь налево и направо кредиты не выдают. Кредитная история ходатайствующего должна быть кристально чистой, а после всех выплат не менее 50% дохода оставаться на руках — на проживание.
”У меня была очень серьезная ситуация, пришлось срочно искать возможности для приобретения недвижимости, разумеется, я пошла в банк, — вспоминает Юлия. — Мне нужна была обычная типовая ”двушечка”, я накопила на первый взнос около 15 000 евро. Вроде бы, должно хватить. Но мне в кредите отказали — с моей зарплатой одна я бы еще потянула выплаты. Но на руках двое детей, это дополнительные расходы; так что мне вежливо, но твердо отказали. Пришлось искать другие варианты финансирования. Родители пошли навстречу, заложили свое жилье. Сейчас я с квартирой, но постоянно думаю о том, что квартира родителей в залоге”.
