Плесень в квартире: обязано ли правление КТ принимать меры и какие работы должны делать в доме по закону?

Жители дома по адресу Пельгуранна, 5, возмущены: в квартирах холодно, по углам плесень, а правление годами ничего не делает. При этом суммы в ремонтный фонд собирают приличные, и накопления уже позволяют приводить дом в порядок, однако никаких работ по ремонту дома нет. ”Я сплю в шапке, — говорит обратившаяся в газету женщина. — Это же ненормально! Дом просто разваливается”. ”Мы удивлены: почему ничего не делается?” — говорят и другие члены КТ. Однако правление кивает на управляющую, а управляющая говорит, что они просто сейчас копят деньги, потому что хотят обойтись без кредита. В каких случаях должны проводить работы, а в каких нет, и кто ответит за испорченные плесенью здоровье и вещи, выясняла ”МК-Эстония”.

Люди говорят, что живут в доме много лет, но в последнее время творится просто безобразие.

”У меня торцевая квартира, — говорит одна из жительниц дома Роза, одна из немногих, кто не боится выступать под своим именем и открыто говорить о проблемах. — Кровать раньше стояла у стены. И я была вынуждена спать в одежде и шапке! Так нещадно дуло из угла. Тогда переставила кровать в другой угол, а в тот угол поставила шкаф. Через какое-то время сын попросил достать ему футболку, я ее вытаскиваю — а она вся в плесени! Позвала нашу управляющую, та сказала предварительно угол освободить от вещей и оторвать обои. Разобрала шкаф, отодвинула, оборвала в углу обои. Та пришла, дальше порога заходить не стала, и сказала, что никаких щелей нет, все в порядке, а что у меня плесень — так это я сама виновата. И ушла”.
Три года, говорит Роза, ничего не предпринимается. Она устала уже говорить управляющей о своей проблеме. Один раз даже написала заявление в двух экземплярах и попросила подписать один из них, что та получила.

”В итоге она мне говорит: хорошо, я к тебе снова приду, убери все в углу. Я сказала, что больше не надо, я не хочу снова вытаскивать все вещи, двигать мебель и обрывать опять обои. Ничего ведь за эти годы не изменилось. На что она на мое заявление просто прислала скопированные из интернета советы, как бороться с плесенью, — возмущается женщина. — А действий — никаких! Была лишь приписка, что со швами все в порядке, их недавно заделывали. Но заделывали их в 2011 году”.

Пишите, пишите

Надо отметить, что в квартире Розы действительно очень холодно и есть запах сырости и плесени. К тому же ужасно холодный пол.
Однако правление проблему комментировать не стало. Председатель вообще не ответил ни на звонок, ни на голосовое сообщение. Еще один член правления сказал, что да, проблемы в доме есть, и ими они занимаются, но это их внутреннее дело, они сами разберутся. А управляющая Татьяна Попкова вообще утверждает, что ее не пустили в квартиру, чтобы посмотреть, в чем там дело.

”Как же тогда решать проблему, если собственник отказывается пускать в свою квартиру членов правления и не прислушивается к рекомендациям? Где логика? — говорит управляющая. — Поэтому ей и были присланы общие рекомендации по устранению проблемы. Ведь сначала надо все-таки исключить факторы, влияющие на появление влажности и отсутствие постоянного притока (циркуляции) воздуха в самой квартире, а уж если эти меры не помогут — двигаться дальше и вызывать эксперта”.
Она рассуждает так: собственник сам должен быть заинтересован в том, чтобы максимально устранить причины возникновения плесени в своей квартире, многие из которых, по ее словам, не требуют материальных вложений с его стороны.

”У нее у одной из первых в нашем доме были установлены пластиковые окна, — говорит Попкова. — По ее словам, там нет режима микропроветривания. И я посоветовала ей установить фреш-клапаны. А если мы вызовем эксперта, который установит, что это по вине собственника возникла такая проблема, то и услуги эксперта будет оплачивать сам собственник, а не КТ”.

Также она утверждает, что в квартире Розы много готовят или кипятят белье, потому что показания по газу там очень большие. Повышенная влажность тоже провоцирует возникновение плесени.
”А вообще она обратилась письменно к правлению только один раз, — добавляет Попкова. — Ей было сказано написать еще раз, конкретно в отопительный период, чтобы мы могли пригласить эксперта и выяснить, в чем проблема. Может, там воздух в системе, и надо выпустить его. Но она больше в отопительный период нам не писала”.

”Мы с ней раньше дружили, десять лет сидели за одним столом, она прекрасно знает о моей проблеме, — возмущается же в ответ на это Роза. — Я за нее голосовала на собрании, потому что она обещала, когда станет управляющей, привести дом в порядок. И что? 12 лет прошло, ничего не делается”.

Когда нужно действовать?

Одним из доказательств того, что дом находится буквально в аварийном состоянии, жильцы называют торцы, с которых осыпается отделка, и козырьки, которые могут упасть буквально в любой момент.
”Рядом строится дом, — говорят жители дома, — и строители, чтобы в ходе работ не обрушились наши козырьки, даже сделали специальные подпорки. Но это временное решение, и они их уберут, когда закончат. И выглядят козырьки так, что вот-вот упадут на голову любому прохожему”.

Управляющая подтверждает, что козырьки нуждаются в ремонте. Но, говорит она, дом до этого брал кредит, и потом, когда его выплатили, решили, что больше кредиты брать не будут, а будут копить.
”Поэтому мы сейчас копим деньги на все нужные работы, — утверждает Попкова. — Козырьки тоже в плане. И выполняем все работы, которые запланированы на общем собрании. Плюс аварийные”.

Как же быть, если, по словам жильцов, дом находится в аварийном состоянии и вот-вот какие-то его детали начнут обрушиваться, а правление не видит проблемы и ничего не предпринимает? Что гласит по этому поводу закон?

”Бездействие членов правления и управляющей может в определенной степени рассматриваться как причинение имущественного вреда квартирному товариществу и его членам, — говорит адвокат Олег Матвеев. — Но подавать такой иск в суд против конкретных членов правления будет легче, если будет также избранный на общем собрании новый состав правления. Срок давности по действиям/бездействиям правления и управляющей составляет пять лет”.

В законе, отмечает адвокат, говорится, что если действительно есть аварийная опасность или обрушения уже произошли, то собственники могут сами делать ремонт, если правление на тот момент, по сути, недееспособно. И затем собственники квартир могут требовать возмещения ремонтных расходов у бывших на момент ремонта членов правления через суд.
”Согласно закону и судебной практике, есть экстренные случаи, например, авария водопровода в КТ, когда действовать надо незамедлительно, а соблюдение бюрократического порядка созыва общего собрания только усугубит ситуацию и причинит ещё больше имущественного ущерба дому, — приводит пример Олег Матвеев. — В таких случаях закон разрешает действовать незамедлительно без формального письменного на то согласия других сособственников общей территории дома. Действия в таких случаях: вызов ремонтников на место, сам ремонт и его оплата”.

Поэтому, советует адвокат, если в КТ есть инициативная группа в размере минимум 10% от количества собственников квартир, которая готова устроить на общем собрании ”переворот” и поставить новых людей в правление или новую управляющую или же вообще поменять правление полностью, то, пожалуй, это самый быстрый способ решения вопросов.
”Избранное новое правление сможет при необходимости скорректировать утвержденную ранее хозяйственную программу КТ, — добавляет Олег Матвеев. — В судебной практике уже были случаи, где рассматривались подобные дела. Если идти в суд и требовать с бывших членов правления возмещения ущерба, то здесь не обойтись без технической экспертизы, которая установит нарушение тех или иных строительных норм”.

Все на бумаге

В доме официально есть ревизионная комиссия, но ревизор Андрей Демин сказал, что на самом деле это все только на бумаге.

”Было нужно, чтобы кто-то числился, я и согласился, — говорит он. — Но на деле ничего никто не проверяет”.

Мужчина добавил, что он тоже недоволен, что в доме за восемь лет, пока он там живет, вообще ничего не делалось, но считает, что это — внутреннее дело КТ и не надо было с этим обращаться в газету.
”Есть у нас инициативные товарищи, но я к ним не отношусь, — добавил он. — Я товарищ неинициативный. У меня в квартире тепло, вода есть, туалет работает — и мне нормально. Так что единственная претензия в том, что ничего не делается”.

Еще одна собственница квартиры в этом доме, Лийза Кивимаа, отмечает, что претензий к правлению и управляющей действительно много.
”Я въехала сюда два года назад, и за это время в доме не было ни одного собрания, — говорит женщина. — В этом году было только письменное голосование по интернету, и все. Никаких работ тоже сделано не было. У меня возле окна поползла плесень, обратилась к правлению с просьбой решить проблему, но никто ничего делать не стал. Это же ненормально, дом разваливается, а никто ничего не предпринимает. Да и отчеты за предыдущие годы утверждают задним числом”.

Сейчас жители активно собирают подписи, чтобы сменить правление, и уже заручились согласием половины собственников квартир.

Советы управляющего

По просьбе ”МК-Эстонии” Татьяна Попкова переслала в газету и письмо, отправленное Розе. Приводим его практически полностью:

”Не всегда появление плесени в квартире — это ответственность КТ. Изначально проектом нашего дома была предусмотрена так называемая естественная вентиляция. Окна с деревянными рамами и вентиляционная щель под подоконником давали дополнительный приток воздуха в помещения.

Рекомендуем поставить на окна фреш-клапана, реагирующие на повышение уровня влажности, чтобы уменьшить сырость в квартире и обеспечить дополнительный приток воздуха.

Если пластиковые окна были установлены очень давно, то нужно обратить внимание на состояние пены, используемой при установке окон, — у нее есть свой срок. А также проводить обслуживание стеклопакетов.

Широкие подоконники тоже могут быть причиной нарушения циркуляции воздуха.

Проверьте наличие вентиляционных решеток в полу, предусмотренных проектом дома (речь идет о хрущевке, и там по проекту в спальне — 2 шт. , в большой комнате — 2 шт. и на кухне — 1 шт). У многих они либо заделаны, либо заставлены мебелью, что нарушает циркуляцию воздуха в квартире.

Проверьте наличие и состояние вентиляционных решеток на кухне и в ванной комнате (у многих они замурованы, заставлены мебелью или закрыты вытяжками).

Сушка белья в квартире тоже поднимает влажность. Необходимо тщательно проветривать помещение для удаления влаги. Лучший вариант — использование стиральной машинки с сушилкой.

Приготовление пищи — тоже одна из причин увеличения влажности. Проветривание в помощь.

Наличие большого количества цветов = влажность, отсюда и плесень”.

Как бороться с плесенью?

Проблема с повышенной сыростью и влажностью актуальна для многих. То тут, то там люди жалуются, что у них в квартире плесень, а товарищество бездействует. Хотя, по идее, если плохая вентиляция, правление должно решать проблему. И если денег у КТ нет, то идти ходатайствовать о кредите в банке или просить помощи у фонда KredEx.
”Самый эффективный способ избавления от плесени — полная реконструкция, — говорит представитель KredEx Йоонас Керге. — Если в ходе нее установят современную систему вентиляции с принудительной ”обраткой”, плесень больше не будет досаждать жильцам дома, проблема сырости тоже исчезнет. При хорошем внутреннем климате, когда идет постоянный приток свежего воздуха, проблемы сырости и плесени не будет. К тому же снижаются счета за отопление”.

Однако конкретно из-за плесени, добавляет он, кредит на реновацию у них не брали. Но другой услугой, пособием на реконструкцию дома для многодетных семей, для установки вентиляции активно пользовались.
Специалист по внутреннему климату, преподающий в TalTech доктор Ярек Курнитски отмечает, что плесень обычно возникает, если в доме есть потери тепла и недостаточная вентиляция.

”В принципе, проблему можно решить путем основательного проветривания помещений, при этом в комнатах должно быть довольно тепло, — добавляет доктор. — Во влажных помещениях должна быть хорошая вентиляция (может быть и естественная), и очень важно, чтобы был приток свежего воздуха в жилой комнате и спальне. Можно поставить фреш-клапаны на окна или ставить их в режим проветривания”.
Он поясняет, что если капремонт не делали, но окна поменяли, то новые окна настолько хорошо держат обычно тепло, что естественной вентиляции нет. Поэтому нужно их периодически ставить в режим микропроветривания.

”Это не очень приятно, потому что начинает задувать холодный воздух, — добавляет Ярек Курнитски, — и такая же проблема со фреш-клапанами. С учетом плохого отопления в старых домах и больших расходов на тепло, нет другого выхода, как полная реконструкция в долгосрочной перспективе”.