Владельцы домов, квартир и подсобок не знают, чем грозит отсутствие разрешения на эксплуатацию или невнесение в регистр
Оказывается, многие владельцы квартир, домов и дач даже не в курсе, что их собственность на данный момент не имеет законных оснований на использование, а некоторые постройки вообще нигде не числятся. Какие документы необходимо срочно получить и какие проблемы грозят тем, кто этого не сделает, узнала ”МК-Эстония”.
Юлия даже не догадывалась, что с их квартирой в Таллинне, в которой они живут много лет, могут возникнуть какие-то проблемы, ровно до того момента, пока семья эту квартиру не решила продать. Тут-то и выяснилось, что, оказывается, у их дома нет разрешения на эксплуатацию, а без него кредит на покупку квартиры не выдают.
Когда-то в 1998 году многоквартирный дом, где живет Юлия, перестраивался, достраивался мансардный этаж. В то время мало кто беспокоился о бумажных формальностях, поэтому жильцы дома продолжали там спокойно проживать. Оказалось, что после перестройки дом должен был получить разрешение на эксплуатацию, но этого сделано не было.
Обратная ситуация произошла у Татьяны. Они с мужем хотели купить квартиру в столице в относительно новом доме, который был построен в 2005 году. Но сделка сорвалась, потому что опять-таки выяснилось, что у дома нет разрешения на эксплуатацию, а банк не может одобрить сделку без соответствующих документов.
Распространенная ситуация
Александр Богачёв, руководитель фирмы AB Insenerid OÜ, которая помогает при оформлении разрешений на эксплуатацию, подтверждает, что такие ситуации очень распространены.
”Особенно часто это встречается, если дом перестраивался, достраивался этаж. Люди давно там живут, а сейчас квартирные товарищества обращаются к нам с просьбой помочь оформить разрешение на эксплуатацию. Это касается и тех домов, которые перестраивались в 90-е годы, и тех, что в 2000-е. Почему-то много таких домов, которые были перестроены в 2007-2008 годах, — рассказывает Богачёв. — Бывает, что достраивался этаж или фасад был реновирован”.
Руководитель AB Insenerid OÜ приводит в пример один случай. Две одинаковые девятиэтажки в Таллинне на улице Кийза делали полную реновацию фасада и крыши примерно пять лет назад. Был сделан проект реконструкции, было получено разрешение на строительство, по старому закону. А теперь надо подавать документы на уведомление на эксплуатацию (эст. kasutusteatis). Людям просто не давали кредит на покупку квартир в этом доме, потому что банк видел, что разрешение на строительство было выдано, а разрешения на эксплуатацию нет, т.е. здание находится в стадии строительства.
”Много проблемных случаев, когда достраивали именно третий этаж. Дело в том, что двухэтажное жилое здание имеет класс пожарной безопасности TP3, а когда достраивают третий, класс безопасности здания становится TP2. Обычно в проекте прописывается, что несущие конструкции нижних этажей реконструируются в соответствии с классом TP2, — поясняет специалист. — Например, если это деревянный дом, то все деревянные несущие конструкции должны быть дополнительно закрыты несколькими слоями гипсокартона, чтобы обеспечить дополнительную огнестойкость, согласно регламенту. Зачастую третий этаж просто достраивали, а этот момент упускали. И тогда возникают очень большие проблемы с получением разрешения на эксплуатацию, ведь сдавать надо весь дом, а не только достроенный этаж”.
Новое не значит законное
Бывает, что и у новостроек нет разрешения на эксплуатацию, не раз в AB Insenerid обращались с такими вопросами. Дому три-четыре года, фирма построила его, квартиры продала, а потом объявила себя банкротом, но разрешение на эксплуатацию так и не получила и даже строительной документации никакой не передала квартирному товариществу.
”Я знаю случай, когда рядный дом строят, а продать не могут — банк под это жилье кредиты не выдает, потому что фирма не такая известная, и поставил условие, чтобы застройщик сначала получил разрешение на эксплуатацию. Но в большинстве своем известные застройщики продают квартиры в еще строящихся домах, — отмечает Александр Богачёв. — В нотариальном договоре прописывается, что потом застройщик обязуется получить разрешение на эксплуатацию в разумный период. Обычно конкретные сроки не указываются. А если фирма затем стала банкротом, закрылась, то получать разрешение приходится жильцам уже самостоятельно”.
Получение разрешения на эксплуатацию, по словам Богачёва, процесс долгий. И застройщику невыгодно сначала строить здание, затем получать разрешение, а потом только реализовывать недвижимость.
Можно ли получить разрешение только на свою квартиру отдельно, если ее, например, надо срочно продать? Как поясняет специалист, то, что у квартиры есть разрешение на эксплуатацию, означает, что она безопасна, отвечает всем требованиям. Как можно доказать, что находящаяся на верхнем этаже квартира безопасна, если не доказано, что нижние этажи, лестничная клетка, система отопления здания отвечают хотя бы пожарным требованиям? Это нонсенс. Поэтому разрешение, как правило, получают на весь дом, на все здание, за исключением тех случаев, когда в уже имеющем разрешение на эксплуатацию здании проводится реконструкция конкретной квартиры.
Штрафы за несоответствие
Согласно действующему Закону о строительстве от 01.07.2015, местные самоуправления обязаны к началу следующего года привести в порядок данные строительного регистра и внести в него не зарегистрированные до этого постройки. С многоквартирными домами проще, невозможно незаметно возвести их без разрешения на строительство и проектной документации. Другое дело, если речь идет о частном доме. Многие не задумывались о каких-либо документах, возводя дачи, бани и другие необходимые в хозяйстве постройки на своем участке. Вроде как считалось, если участок собственный, можно городить на нем, что вздумается.
Сейчас государство активно взялось за узаконивание любых строений, и дачникам, а также владельцам частных домов, стоит поторопиться с приведением в порядок документации, ведь штрафы за незаконное возведение и реконструкцию зданий выписывают уже сейчас.
В идеале упрощенно процесс должен быть следующим: вы приобрели земельный участок и составили проект будущего дома, который должен соответствовать планировочным требованиям. Местные власти изучили проект, одобрили его и выдали вам разрешение на строительство. После того, как дом был построен полностью в соответствии с проектом, приглашенные специалисты местного самоуправления сверили возведенную постройку с документацией, ее соответствие пожарным и строительным требованиям и выдали разрешение на эксплуатацию. Если какой-то этап пропущен, могут быть серьезные проблемы.
Стоит отметить, что для возведения построек больше 60 кв.м сегодня требуется разрешение на строительство, для построек меньше 60 кв.м — уведомление о строительстве, а постройки меньше 20 кв.м. можно возводить даже без проекта. При этом любая пристройка к дому считается его частью, а не обособленным строением, поэтому правила метража распространяются на весь дом, а не отдельно на пристройку.
”В столице надзор за строительством на территории города осуществляет Муниципальная полиция. Одна из основных задач МуПо состоит в проверке построек на наличие необходимых разрешений, в том числе и утвержденного проекта, в случае если последний необходим. Также проводится проверка соответствия проекта и реальной постройки. Самые распространенные нарушения на данный момент — несанкционированное утепление фасадов домов и замена крыши”, — говорит старший инспектор МуПо Денис Бурашников.
Можно перестроить
Так как все постройки должны быть законными, то есть иметь соответствующие документы, и к 1 января 2020 года они должны быть внесены в регистр строений, по словам Александра Богачёва из AB Insenerid OÜ, у них наблюдается бум обращений в связи с получением разрешения на эксплуатацию. Именно с этим связано большинство проблем.
”Случаи разные. Бывает, что у человека есть вся техническая документация, построено все по проекту, остается организовать документацию в соответствии с установленными требованиями, правильно подать ходатайство о разрешении на эксплуатацию, и все проходит довольно быстро. А есть запущенные случаи, когда дом построен вообще мимо проекта. Тогда приходится делать полностью новые чертежи, проходить весь набор аудитов, это гораздо сложнее”, — делится специалист.
Он добавляет, что согласно действующему законодательству, если здание было построено до 1 июля 2015 года без законного основания, т.е. самовольно, но все строительные работы закончены, то разрешение на строительство получать уже не надо — делаются замерочные чертежи и аудит строения, который включает в себя строительно-технический аудит, аудит электроустановки, аудит газового оборудования, пожарный аудит, экспертную оценку системы отопления и т.д. Каждый из этих аудитов выполняет специалист с соответствующей квалификацией. Если в процессе аудитов доказывается, что здание соответствует всем требованиям, то выдается разрешение на эксплуатацию. Требуется только оплатить госпошлину 500 евро за внесение в регистр строений.
Если по результатам проведения аудита выяснится, что здание не соответствует требованиям, Богачёв объясняет, что нужно будет провести реконструкцию. Например, строительный аудит выявит, что несущие конструкции не отвечают требованиям по несущей способности. Тогда делается проект реконструкции по укреплению каркаса здания, затем получается разрешение на строительство, и далее уже здание приводится в соответствие с требованиями, а по окончании строительства получается разрешение на эксплуатацию. Если здание незначительно не соответствует проекту, например, по фасаду, в готовый ранее проект вносятся изменения. Если налицо полное несоответствие, такое здание приравнивается к самовольному строению.
Пошло не по плану
”Если в результате аудита установлено, что здание не соответствует требованиям, то в большинстве случаев есть возможность исправить положение, проведя необходимые работы по устранению выявленных несоответствий, — говорит Александр Богачёв. — Но есть случаи, когда все гораздо сложнее. Есть такие понятия, как общая планировка, тематическая планировка. Так вот здание может быть построено в запрещенной для застройки зоне, или может быть превышена максимально допустимая высота строения или максимально разрешённая площадь застройки грунта. И если здание не соответствует требованиям планировки, его узаконить в некоторых случаях нельзя”.
Бывает, что на конкретной местности разрешена только двухэтажная застройка, а у человека там стоит трехэтажный дом. Специалист говорит, что встречаются такие дома из 90-х. Такую недвижимость и продать нельзя, и денег на то, чтобы перестроить дом, ликвидировав третий этаж, у хозяев обычно уже нет.
”Несмотря на то, что на постройку площадью менее 20 кв.м разрешение на эксплуатацию не требуется, ее можно возводить без согласованного проекта и не надо вносить в регистр, она тоже должна соответствовать планировочным требованиям. По правилам пожарной безопасности, строение должно находиться от соседских зданий на расстоянии не менее восьми метров. По детальной планировке здание должно находиться в разрешенной для застройки зоне. Также должно быть соответствие с тем, какое в детальной планировке указано максимальное количество зданий на грунте”, — обращает внимание Александр Богачёв.
Он добавляет, что в основном все, из-за чего меняется внешний вид здания, в том числе и установка на фасад или ликвидация части какой-либо технической системы, будь то внешний модуль теплового насоса или вентиляционная шахта, подпадает под понятие реконструкции. И для ее проведения сначала нужно составить строительный проект и получить разрешение на строительство или зарегистрировать ”уведомление о строительстве” (эст. ehitusteatis), а потом здание должно получить разрешение на эксплуатацию или уведомление об эксплуатации”.
Не продать и не купить
Если дача, дом или квартира не обеспечены необходимым комплектом документов, продать их, чтобы переложить обязанность по бумажной волоките на чужие плечи, скорее всего, не получится, так как обычно недвижимость берется в кредит.
”Говоря о факторах, ограничивающих покупку недвижимости, все же основным вопросом является наличие у клиента стабильного дохода и достаточного объема сбережений для первого взноса. Кроме этого, конечно, мы анализируем покупаемый объект недвижимости, его состояние и наличие необходимых документов, говорящих о соблюдении всех требований и законов в отношении приобретаемого имущества, — комментирует руководитель по связям с общественностью дивизиона маркетинга и коммуникаций SEB Pank Юлия Пийльманн. — Данные конкретного объекта проверяются нами по Кадастровой книге и в строительном регистре. И если в документации обнаруживается несоответствие или неточность, обращаем внимание клиента на это обстоятельство”.
Юлия Пийльманн отмечает, что задачей банка в этой связи является также предостеречь покупателя от приобретения опасного или незаконного объекта недвижимости. Позитивное решение в отношении финансирования того или иного объекта зависит во многом от подготовки необходимой документации, и поэтому SEB Pank советует своим клиентам уже до обращения в банк проверить наличие основной документации по интересующему объекту.
”Правильно оформленные разрешения необходимы не только в отношении покупки нового объекта, но также в случае, если банк финансирует его ремонт. Так во время планировки серьезных ремонтных работ мы советуем клиентам обратиться в местное самоуправление и уточнить все необходимые документы, которые должны быть в этой связи подготовлены — разрешение на строительство, оповещение о начале строительных работ, разрешение на использование и т.д., — перечисляет Юлия Пийльманн. — Обращаем внимание на то обстоятельство, что, покупая новую квартиру у застройщика, также необходимо убедиться в наличии всех необходимых документов. У здания, где располагается квартира, должно быть разрешение на использование. Если на момент покупки данный документ еще не оформлен, то обязанность его оформления к конкретному времени должна быть оговорена в договоре с застройщиком”.
