В полном смысле ”дура лекс”, или Снова о квартирных товариществах
Dura lex вообще-то на латыни означает ”закон суров”, но применительно к закону, о котором пойдет разговор, нравится мне русское созвучие, по которому получается, что закон дурацкий, пишет Владимир Вайнгорт в "МК-Эстония".
Действующий с прошлого года Закон о квартирных товариществах критикуется многократно и совершенно справедливо. Он не разрешил ни одной из проблем, возникавших от действий прежнего законодательного текста, но многие из них усугубил. Главное зло обоих законов не столько в том, что они превращают жителей многоквартирных домов в обитателей террариумов, сколько в создании устойчивого тренда, разрушительного для жизни городов, о чем пока еще никто не говорит.
Дорога в гетто
Начнем с платы за тепло, которая после приватизации городского жилья выросла почти в 150 раз (!). Можно начинать с цены воды или стоимости электроэнергии. В общем, со стоимости коммунальных ресурсов, система обеспечения которыми превращает многоквартирные дома в сложный инженерно-технический комплекс, управление которым было абсолютно недоступно уму персонала Минюста (которому почему-то выпала ведущая роль законодательного регулирования жизни сообществ жильцов).
Юристы подошли к делу просто: государство и муниципалитеты от забот о жилье освободили напрочь, а решение проблем перешло к собранию квартирособственников, где обязательные для всех постановления принимаются методом ”демократического централизма”, то есть большинством голосов в меру понимания этим большинством существа вопросов.
Поскольку большинство в технических деталях мало смыслило, немедленно нашлись небескорыстные создатели товарищеских мод по части экономии тепла. Началось с обшивки торцов панельных зданий. Затем стали утеплять весь фасад и менять окна на пластиковые стеклопакеты. Наконец, дошли до понимания, что теплосбережение невозможно без замены естественной вентиляции на принудительную.
Путь массового освоения азов ”строительной физики” оказался дорогостоящим. Доля меньшинства, неспособного или нежелающего тратиться на эти цели, росла пропорционально росту расходов. И с каждым годом рос переток малоимущего меньшинства в дома, где они становились большинством. А учитывая, что по статистике у нас 25% семей находится ниже уровня бедности, медленно, но верно в городах создаются бедные кварталы или то, что называется гетто.
Решения бессмысленные и беспощадные
Передо мною лежат две стопки счетов по двум квартирам. Одна из дома на Пярнуском шоссе, где модный реновационный тренд реализован по максимуму. Там в первой половине 2018 года за счет кредита установили трехслойные стеклопакеты, утеплили фасады, стены фундамента и кровлю, полностью заменили старую систему отопления на регулируемую двухтрубную и — венец творения — установили рекуператоры и принудительную вентсистему.
Результат: по квартире площадью 68 кв. м цена отопления в счетах за октябрь и ноябрь 2016 года — 81,87 и 104,76 евро, в 2017 году — 51,48 и 51,40 евро и, наконец, в 2018 году — 39,90 и 51,34 евро. Прекрасно!
Но учтем: ежемесячно для возврата кредита оплачивается по 64,60 евро, следовательно суммарный счет практически не меняется. И так будет почти 20 лет (!). За это время техносистемы потребуют ремонтов, а лет через десять появятся иные источники отопления. То есть, наверное, большинство, навязавшее дому гигантский кредит, ошиблось.
Посмотрим счета другого почти такого же дома по размерам и конструктивам на улице Котка. Квартира площадью 49,6 кв. м. В доме не утепляли фасад, но проведена тщательная регулировка отопления и применены недорогие способы снижения теплопотерь. За те же месяцы тех же лет цена отопления снизилась на 5–8%, но нет долга.
Могло ли несогласное с кредитом меньшинство первого дома отстоять свои позиции? Ни в коем случае. Большинство избирает правление, власть которого абсолютна, поскольку закон не ограничивает количество доверенностей для голосования на собраниях. При обсуждении этой темы со специалистами Минюста, они говорят: ”Можно это решить в уставе”. Но устав менять — требуется опять же большинство.
Хорошо бы законодательно закрепить предельное число доверенностей у одного лица и установить предельный размер кредита, выше которого требовалась бы 100-процентная поддержка всех жильцов.
Чего закону не хватает?
Современное жилье — слишком серьезный актив общества, чтобы его бросать на произвол. Очевидно, необходимо создание государством или муниципалитетами современной проектно-технологической базы для модернизации жилья (для начала для зданий типовых серий), разработав грамотные решения обновления кровель, ограждения балконов и лоджий, разных способов экономичного отопления и т. д.
Государственное свинство, что эти проекты заказывают и оплачивают товарищества по отдельности. Требуются простые правовые механизмы установления сервитутов для организации прохода людей через нагромождение заборов. У меня собралась коллекция фотографий ограждений, удлиняющих пути от транспортных стоянок до школ и детских садов в десятки раз. То, что творилось со стоянками для автомобилей последние несколько лет, например, в Ласнамяэ, иначе как урбанистическим преступлением не назовешь.
Не лучше ситуация и в центре Таллинна. Но даже если в этих двух районах старейшинами станут вменяемые люди — закон не позволит им изменить ситуацию. Чтобы отношения ”квартирособственник — товарищество — город” приобрели нормальную логику, законотворчество о жилье надо изъять из сферы действия Минюста и передать специальной жилищно-коммунальной службе (которая необходима в сфере регулирования экономических отношений). Пока мы уверенно движемся к созданию жилищных гетто и активизации войн всех против всех.
Эстонии необходим жилищный кодекс с учетом интересов общества и защиты прав меньшинства в квартирных товариществах. Сейчас, когда та или иная властная коалиция рано или поздно начнет работать, говорить об этом самое время.
