Что нужно знать пожилому человеку, отдавая свою квартиру взамен на материальное обеспечение и заботу?
В последнее время стали популярны договоры содержания. Например, пожилой или немощный человек добровольно завещает после своей смерти квартиру, дом или землю другому человеку, который обещает за ним присматривать, пишет "МК-Эстония". И взамен получает питание, уход, лекарства и уверенность в завтрашнем дне. Однако бывают случаи, когда стариков после заключения такого договора пытаются выкинуть на улицу и оставить без жилья. Как же подстраховаться пожилому человеку, чтобы ничего не потерять?
Одиноким старикам зачастую все равно, что станется с их квартирой после смерти — им срочно нужна забота здесь и сейчас. Да и некоторые совсем не одинокие пенсионеры, обидевшись на детей, не уделяющих родителям достаточно внимания, заключают договор содержания с посторонними людьми. Это ж какой соблазн — проучить и пристыдить таким образом обидчиков!
Хотя их взрослые дети и в самом деле могут быть заняты работой и выживанием собственной семьи, но пожилому человеку обидно. А тут рядом вьется очень заботливая и сладкоречивая соседка или разбитной молодой человек, обещающие досматривать старика до самой его смерти. Потом только куда-то эта забота девается.
”Я проклинаю тот день, когда подписала договор, но тогда мне казалось, что это единственный шанс оградить себя от одинокой старости”, — заявила в суде одна пожилая дама.
Она пыталась отыграть все обратно. Но сделать это оказалось совсем непросто.
Пан или пропал
Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов отмечает, что в его практике был случай, когда пожилой человек хотел оформить свою квартиру на имя организации, которая за ним ухаживала.
”Я предложил договор содержания, так как он предусматривает не только переход недвижимости другому лицу, но и обязанность содержать того, кто отдал свою недвижимость, — рассказывает Евгений Твердохлебов. — Если бы он оформил обычный договор дарения, это было бы рискованно — ведь тот, кто получил имущество, не обязан заботиться о дарителе и его содержать”.
Однако дело это — серьезное, с наскока не решается. Присяжный адвокат настоятельно рекомендует посоветоваться до сделки со специалистом и обсудить все риски и пути их минимизации.
”Это обязательно, ведь человек попадает в очень уязвимое положение, так как будет зависеть от другого лица в течение длительного времени”, — подчеркивает Евгений Твердохлебов.
При этом, даже если вы все продумаете, все равно есть риск потерять недвижимость, если человек, в пользу которого была отписана квартира, окажется недобросовестным. Поэтому нужно много раз подумать и все взвесить. И детально в договоре содержания все свои требования и обязанности второй стороны прописать.
Дарить или содержать?
Некоторые пожилые люди считают, что в случае, если вы хотите получить заботу и помощь на старости лет, а взамен отблагодарить человека подарком в виде квартиры или другого имущества, вполне подойдет и дарственная.
”По договору дарения имущество однозначно передается в собственность дарополучателя — при этом стороны могут договориться о дополнительных обязанностях для него, в том числе обязанности пожизненного содержания дарителя, но могут этого и не делать. По договору содержания предусматривается, что принадлежащая лицу вещь может быть передана не только в собственность, но и в пользование — в обмен на содержание и уход”, — разъясняет нотариус Андрей Лысенко.
Тут важна и ценность передаваемого имущества, и уровень жизни, который был у человека, передающего свою недвижимость.
”Если цель — только передать другому лицу свою вещь, например, из благодарности, из родственных чувств, из желания помочь безвозмездно и т. п. , то подходит договор дарения, — говорит Евгений Твердохлебов. — Если есть еще и цель обеспечить себе пожизненное или срочное содержание, то больше подходит договор содержания”.
Уж лучше вы к нам!
Многих пожилых людей волнует и такой вопрос: можно ли заключить договор содержания дома? Или обязательно нужно идти к нотариусу? Здоровье порой уже не то, и выходить из дома сложно.
”Если заключают договор пожизненной ренты, когда одно лицо обязуется периодически платить денежные суммы, то это можно сделать в простой письменной форме и без участия нотариуса. Но все же желательно при его составлении проконсультироваться со специалистом, — говорит присяжный адвокат. — Если же заключается договор содержания, по которому передается имущество взамен на заботу, то такие договоры можно заключить только нотариально”.
Но можно пригласить нотариуса на дом.
”Стоимость нотариальных услуг зависит от указанной в договоре стоимости имущества и размеров денежного содержания, если содержание можно подсчитать”, — поясняет нотариус Андрей Лысенко.
Дьявол кроется в деталях
Специалисты советуют при составлении договора подробно прописать там все нюансы.
”Важно, чтобы человек знал свои права, — подчеркивает нотариус Андрей Лысенко. — Прежде всего, что он может отступить от договора, если другая сторона его не выполняет или выполняет свои обязанности ненадлежащим образом. При заключении договора следует конкретно прописать, какого качества и уровня должно быть питание, жилье и прочее”.
Он рекомендует перед заключением договора обратиться за консультацией к специалисту, посоветоваться с родственниками и знакомыми, мнению которых можно доверять, и решить, какой из возможных вариантов будет самым приемлемым. Потом следует все это обговорить с другой стороной и внести все условия в договор.
”Иногда даже стоит подумать, а не сделать ли в Крепостной книге пометку, гарантирующую пожизненное проживание на территории этой недвижимости или ее возврат — во избежание всяких непредвиденных случаев, когда человек после заключения договора может оказаться вдруг и без содержания, и без недвижимости”, — добавляет присяжный адвокат Евгений Твердохлебов.
При этом рассказывают порой ужасные истории. Как к одному пожилому человеку после того, как он отписал квартиру сыну взамен на заботу и уход до конца его жизни, в квартиру подселили пару бомжей. Чтобы папаша поскорее освободил жилплощадь и съехал в дом престарелых.
”Зависит от условий самого договора, но общее правило не предусматривает возможности подселения без согласия проживающего в квартире лица, — подчеркивает нотариус Андрей Лысенко. — На регистрацию в квартире ограничений нет, но регистрация не дает прав зарегистрированному”.
”Все детали — где и на каких условиях должен проживать человек, передавший свою собственность, — нужно урегулировать при составлении договора”, — добавляет Евгений Твердохлебов.
Так что если вы волнуетесь, чтобы вас не выселили, пропишите подробно, что вы имеете право жить в своей квартире безо всяких новых соседей до конца жизни.
Гарантий точка нет
Присяжный адвокат поясняет, что нередки случаи, когда после переоформления недвижимости отношения ухудшаются. И вернуть имущество уже нелегко.
Какие же есть гарантии того, что человек, взявший на себя обязательства по содержанию, будет эти обязательства выполнять?
”Только возможность расторгнуть договор, — говорит нотариус Андрей Лысенко. — Кроме того, в самом договоре можно оговорить дополнительные санкции: неустойка, пени за неисполнение условия договора”.
”Если обстоятельства позволяют, лучше всего оставить имущество себе и самому платить сиделкам и другим помощникам, а не надеяться на того, кто получит вещь, обещая ухаживать, — советует присяжный адвокат. — Но всегда стоит помнить, что каждая ситуация уникальна, и любая особенность может влиять на решение”.
Предположим, худшие опасения оправдались, и обещавший заботу и уход человек вдруг перестал приходить, приносить еду и готовить разносолы. Как же пожилой человек может расторгнуть договор содержания, если вторая сторона манкирует своими обязательствами, и получить свою квартиру обратно?
”Для этого нужно обратиться к специалисту”, — советует Евгений Твердохлебов.
Или в договоре указано, что человек обязан обеспечивать питанием. Но питание питанию рознь. Может статься, что новый хозяин квартиры после сделки будет держать старика на хлебе и воде.
”Во избежание подобной ситуации следует конкретно прописать в договоре, какое питание должно быть предоставлено. Если договор будет нарушен, то можно будет его расторгнуть из-за неисполнения стороной своих обязанностей”, — советует нотариус Андрей Лысенко.
”При оценке исполнения обязанности нужно учитывать все сопутствующие обстоятельства. Если нет исключений, то питание должно быть полноценным и отвечать уровню жизни человека и стоимости переданного им имущества. Можно предъявить претензию, назначить срок для устранения недостатков, заказать еду в другом месте и потребовать от нового хозяина возмещения расходов, отказаться от договора, — перечисляет Евгений Твердохлебов. — Для этого обычно нужна помощь специализирующегося на таких делах адвоката”.
Но может быть и так, что человек, который обеспечивает содержание, оказался в совершенно другой материальной ситуации, чем он был, когда договаривался. Например, он потерял работу и не может больше обеспечивать содержание.
”Иждивенец может все равно требовать исполнения договора и применять средства правовой защиты. Другое дело, поможет ли это реально? — рассуждает присяжный адвокат. — Ведь может оказаться, что квартира уже перепродана, и ее не вернуть, даже отказавшись от договора”.
С кем ты?
При этом пожилой человек может заключить договор содержания и с фирмой. Если это профессиональная фирма, специализирующаяся на таких услугах, с хорошей репутацией и историей, то, по оценке присяжного адвоката, это было бы даже лучше, чем подобный договор с человеком.
Однако специалисты отмечают, что тут есть свои риски — фирма может обанкротиться, прекратить свою деятельность и самоликвидироваться.
”Закон не предусматривает каких-то особых условий для заключающих такой договор лиц, — добавляет нотариус Андрей Лысенко. — Поэтому любой человек может заключить такой договор с любым другим человеком. Из ограничений — только дее-способность лица, т. е. такие договоры могут заключать дееспособные лица. Несовершеннолетние или лица с ограниченной дееспособностью, заключать такие и любые прочие договоры не могут”.
Но если у вас большая квартира, то вполне можно взвесить и такой вариант: продать ее, купить жилье поменьше и на оставшиеся деньги безбедно жить до конца дней, позволив себе оплачивать услуги человека, который помогает по хозяйству, приносит продукты и так далее.
