Сохранятся ли объединенные квартирные товарищества, и как правильно оформлять их развод

Принятый в 1995 году Закон о квартирном товариществе позволял учреждать на базе нескольких жилых домов одно квартирное товарищество. Многие дома так и сделали, объединились в одно КТ, рассчитывая, что административные расходы при совместном хозяйственном обслуживании должны быть меньше, чем содержание администрации каждого отдельного дома. Для большинства такие союзы оказались недолговечными, пишет "МК-Эстония".

Сначала копились экономические претензии одного дома к другому, потом росли подозрения в злоумышленном обмане, следом портились взаимоотношения соседей. Словом, наступал момент, когда совместное существование становилось невозможным и вставал вопрос о разводе, который для юридических лиц называется разделением. До 2018 года квартирные товарищества разделялись по правилам, установленным в Законе о некоммерческих объединениях.

Новый год — новые правила

Одним из принципов нового Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе является положение, согласно которому на базе каждого квартирного дома должно быть создано одно товарищество. Однако для больших КТ, которые все-таки сохранили совместное хозяйство и не желали разделяться, было сделано исключение.

До 31 декабря прошлого года квартирособственники домов, входящих в большие товарищества, должны были подтвердить свое желание остаться в большом товариществе и представить соответствующее заявление в регистр некоммерческих объединений. Некоторые большие КТ так и сделали, для чего проводили общие собрания с приглашением нотариуса.

Для тех товариществ, которые обслуживают несколько домов, но не представили заявление в регистр, 31 декабря 2017 года станет последним днем совместного хозяйствования. Уже 1 января 2018 года в регистре будут созданы новые квартирные товарищества для каждой недвижимости, то есть дома, который входил в ”материнское” товарищество.

Однако новые товарищества будут вначале и без устава, и без правления. Ставшие членами нового КТ, собственники квартир одноименного жилого дома должны будут до 30 июня 2018 года выбрать себе правление или управляющего и начать самостоятельное обслуживание.

Значит ли это, что жилой дом останется в это время совсем без обслуживания? Вовсе нет, пока идет процесс становления, выборов правления, заключения договоров обслуживания и налаживание бухгалтерского учета в новоявленном КТ, жилой дом в течение первого полугодия 2018 года продолжит обслуживать прежнее товарищество. После передачи всех дел учрежденным КТ, ”материнское” товарищество должно быть ликвидировано.

Развод по закону

Что делать собственникам-домовладельцам, которые не захотели остаться в одном товариществе и не подали в 2016 году заявление в регистр? Ждать ли принудительного развода до 1 января 2018 года или в оставшиеся до дня ”икс” полгода самим спокойно провести процедуру разделения ”материнского” КТ, при этом существующее КТ может продолжить обслуживание одного из домов, а для второго дома учреждается новое товарищество.

Всегда лучше решать свои вопросы самостоятельно и руководить процессом. Процедура отделения жилого дома от квартирного товарищества регулируется Законом о некоммерческих объединениях и Законом о квартирном товариществе.

Дом, желающий отделиться, должен провести свое собрание и большинством голосов от числа всех квартирособственников принять решение об отделении от существующего КТ, которое должно быть заверено у нотариуса. Затем ”материнское” товарищество созывает общее собрание всех членов КТ и на основании решения об отделении дома принимает решение о разделении существующего товарищества.

За решение об отделении должно проголосовать 2/3 участников собрания. Также собрание ”материнского” товарищества учреждает для отделяющегося дома новое квартирное товарищество, утверждается его устав, выбирается правление нового КТ.

Раздел имущества происходит утверждением плана разделения, на основании которого учреждаемому квартирному товариществу передается часть имущества и обязательств, например, паевой капитал, ремонтный фонд, возможно долги по кредитам, задолженность квартирособственников дома по хозяйственным платежам и т. п.

При таком разделении ”материнское” товарищество, как правило, остается одному из домов и его не нужно ликвидировать. Можно обойтись косметическими поправками в уставе товарищества в части уточнения названия по адресу жилого дома или привести устав в соответствие с новым законом.

Незаконные беглецы

В практике разделения квартирных товариществ были и так называемые незаконные беглецы, то есть дома, которые, будучи членами существующего КТ, учреждали на базе своего дома новое ”параллельное” товарищество в обход Закона о некоммерческих объединениях. То есть жилой дом не проходил прописанную в законе процедуру разделения, а значит, не оформлял правильно передачу имущества и распределение членства.

Особо отличились здесь квартирособственники, проживающие в Ида-Вирумаа. Однако, нарушив правила, они создали себе дополнительные проблемы, поскольку без утверждения плана разделения у ”материнского” товарищества не возникло обязанности передачи имущества. После некоторые из них даже встречались в суде по имущественным спорам, но без правовой основы выиграть в суде невозможно. Хорошо, хоть нашли добровольный компромисс.

Держатель регистра, который несколько лет назад не уследил за соблюдением процедуры закона и зарегистрировал такие ”параллельные” товарищества, и самому себе создал большую проблему. Согласно новому закону в карточку каждого квартирного товарищества должны быть внесены кадастровые признаки квартир всех его членов. Юридически же, в неразделенном по правилам товариществе до сих пор числятся в качестве его членов квартирособственники дома-беглеца. Непонятно, как выйдет держатель регистра из положения, чтобы ненароком не создать в 2018 году товарищество-дублер для дома-беглеца?

Будущие исключения

Тех же квартирособственников, которые в прошлом году согласились остаться в большом товариществе (например КТ ”Масти” обслуживает 17 домов), интересует вопрос, а смогут ли они после 2018 года отделиться от ”материнского” КТ и учредить свое товарищество для самостоятельного обслуживания. Новый закон о квартирной собственности и квартирном товариществе не запрещает разделение большого товарищества и в дальнейшем. Но есть особенности.

От ”материнского” товарищества не сможет отделяться каждый дом по отдельности, как было ранее. Решение об отделении от КТ, учрежденного для управления более чем двух недвижимостей, смогут принимать только все дома (собственники квартир) одновременно. При этом ”материнское” КТ должно быть ликвидировано, а на базе каждого из домов создается новое квартирное товарищество.

За решение о ликвидации должны проголосовать более половины от всех голосов квартирособственников, которым принадлежит более половины долей долевой собственности этой недвижимости. На собрании необходимо присутствие нотариуса. Вновь созданные квартирные товарищества получат долю своего имущества только в процессе ликвидации ”материнского” товарищества.