Представители бюро недвижимости рассказали, что происходит на рынке жилья в Эстонии

Специалисты эстонских бюро недвижимости отмечают, что на рынке жилых площадей наблюдается стабилизация и неожиданных скачков цен не предвидится. Самое дорогое жилье — по-прежнему в Таллинне и Харьюмаа, и больше всего сделок с недвижимостью совершается именно там.

Аналитик Uus Maa Kinnisvarabüroo Ристо Вяхи:

Динамика цен в настоящий момент зависит прежде всего от того, с какими квартирами совершаются сделки в том или ином районе. Например, уровень цен в Кристийне может довольно сильно колебаться из месяца в месяц, потому что в одном месяце у нотариуса заключают множество договоров продажи квартир в новостройках, а в следующем месяце — нет. Так в одном месяце уровень цен поднимается намного выше, в то же время в следующем — опять падает.

В общем плане уровень цен стабилизируется, и большинство ценовых скачков я бы не считал тенденцией. Хотя в случае стоимости предложений мы местами еще видим чрезмерно большие ожидания, это прежде всего проблема квартир вторичного рынка, а не новой недвижимости. Тот, кто хочет за свою недвижимость больше рыночной цены, должен считаться с торгом, потому что в ином случае процесс продажи может затянуться.

Районы в плане уровня цен в течение последних лет, на самом деле, сформировались. Таким образом, на первом месте по-прежнему Старый город, Кадриорг и Каламая, а также Кесклинн в целом.

Точно так же нет изменений во всей Эстонии в целом. Конечно, самый дорогой — Таллинн, за которым следуют Тарту, Пярну и некоторые курортные города западных уездов. Цены меняются, но позиции те же.

Предложений много, но иногда приходится слышать, что все равно нет того, что требуется. Такой настрой все-таки не преобладающий, поскольку в целом спектр предлагаемой недвижимости широк.

Рост цен в последний год сделал ситуацию такой, что в случае новых квартир самый востребованный сегмент — семейная квартира хорошего качества в отдалении от центра города, и на более эксклюзивную недвижимость спрос довольно маленький.

В случае квартир вторичного рынка больших изменений нет, хотя больше всего предпочитают и те районы, которые еще пару лет назад не были настолько популярными. Более выгодная цена, а также улучшившаяся репутация.

Конечно, популярны также пригородные волости и районы, где среда более спокойная и уровень цен более приятный.

На рынке рядных и частных домов все стабильно. Спрос и предложение сильные, в то же время нет значительной тенденции к росту. Хорошая, качественная недвижимость по разумной цене находит покупателя. В то же время надо учитывать, что это недвижимость, окончательная цена на которую выше, чем на квартиру, и добавляющиеся вероятные инвестиции и последующие дополнительные расходы больше. Следовательно, в случае рынка частных домов никогда нельзя говорить о сравнимых с рынком квартир движениях и, например, о буме или ралли.

Сейчас кажется, что все идет стабильно. Я бы сказал, что если ничего потрясающего в экономической или политической жизни не произойдет, то 2016 год так и закончится.

Старший маклер Arco Vara Тийна Стейнберг:

Сегодняшнее состояние эстонского рынка недвижимости можно обобщить словом ”стабилизация”.

Если в прошлые годы финансовый объем сделок с недвижимостью в Эстонии и средняя стоимость сделок росли быстрее, чем количество сделок, то самые свежие данные показывают явные признаки уравновешивания.

По данным Земельного департамента, в первом квартале текущего года в Эстонии совершили 10 402 сделок купли-продажи недвижимости, что равноценно 10 265 сделкам того же периода прошлого года. В то же время общая стоимость сделок в этом году по сравнению с прошлым годом снизилась с 594 млн евро до 573 млн евро.

Почти две трети от объема сделок эстонского рынка недвижимости можно записать на счет Таллинна и уезда Харьюмаа. Следовательно, рынок очень сконцентрирован в столице.

Самый активный сегмент рынка недвижимости — по-прежнему рынок квартир. В первом квартале с квартирной собственностью совершили 5685 сделок. По сравнению с тем же периодом 2015 года сделок было на 300, то есть на 5% больше. Примерно на 5% выросла и общая стоимость сделок — с 285 млн евро до 302 млн евро.

Четкая тенденция — интерес покупателей недвижимости к новым квартирам. Новые квартиры предпочитают квартирам в более старых домах потому, что за реновированное жилье на вторичном рынке просят высокую цену и продавцы не готовы идти на уступки.

Количество предложений новых квартир остается высоким. Например, в Таллинне квартиры продают примерно в сотне проектов новостроек.

Энтузиазм покупателей квартир несколько охладили банки, которые в марте ужесточили условия жилищного кредита. В то же время в первом квартале этого года доступность жилья в Таллинне по сравнению с прошлым годом улучшалась четвертый квартал подряд. Нетто-зарплата жителей столицы в первом квартале за год выросла на 8,5% и сильно превысила рост цен на квартиры.

Согласно проведенному весной исследованию Эстонского союза бюро недвижимости (EKFL), риелторские агентства ожидают от текущего года стабилизации цен и роста количества сделок и видят возможности для увеличения оборота и числа работников.

Увеличения количества сделок бюро недвижимости ожидают в течение предстоящего полугодия в секторе как жилых, так и коммерческих площадей. Наибольшее ожидание роста числа сделок в отношении сделок аренды как жилых, так и коммерческих площадей.

Руководитель группы жилых площадей 1Partner Kinnisvara Михкель Ойдерма:

В плане цен я не вижу в этом году значительных изменений. Сейчас лидер цен и рынка квартир — множество строящихся или планируемых новостроек. Это с виду поднимает и среднюю ценовую статистику, но в действительности на вторичном рынке изменений нет. И именно в этом сегменте совершают подавляющее большинство сделок.

Рынок участков и домов, в том числе рядных домов, можно сказать, уже годами по сути топчется на месте. Так, можно получить довольно хороший частный дом в Таллинне или в ближайших окрестностях по той же цене, что и 3-4-комнатную квартиру в новом многоквартирном доме. Сильная жажда любой ценой получить свой дом по меньшей мере в некоторой степени сменилась рациональным мышлением — сколько мы потратим, например, на транспорт, стояние в пробках или другие неизбежные дополнительные расходы, которых в квартире в плотной городской среде просто нет.

В Таллинне на рынке квартир царит весьма своеобразное равновесие — практически нет районов, которые были бы значительно дороже, чем другие. Исключая, разумеется, исторически сформировавшиеся Кадриорг-Кесклинн-Старый город, к которым сейчас прибавился Каламая, что уже не является неожиданностью ни для кого. Районы окраины все на схожем уровне — инфраструктура значительно улучшилась, везде есть торговые центры и центры досуга, так что по сути для развлечения или проведения свободного времени больше не надо ехать куда-то далеко от своего дома или тем более на другой конец города.

Может быть, все-таки можно выделить Пыхья-Таллинн, где чем дальше в сторону Копли, тем цены ниже, но в то же время влияние Каламая сейчас ощутимо пробивается за пределы своих границ. Например, я считаю, что Arsenali Keskus, который скоро будет построен, точно разом передвинет эту невидимую границу.

Будущее предсказывать, разумеется, трудно, но по меньшей мере в этом году точно не произойдет никаких значительных колебаний. Одна тенденция, которую стоит отметить, — это активно действующие на рынке малые инвесторы. Некоторые покупают, делают ремонт и перепродают, но большая часть сдается в аренду. Несколько неожиданно, что и на них всегда есть достаточный спрос. Причина простая: Таллинн растет.