Что на самом деле изменится в Законе о КТ и почему им стращают людей

Проект нового Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее – ЗоКСКТ) имели возможность обсуждать с 2012 по 2014 год все заинтересованные лица, которые внесли множество возражений, предложений и поправок. Новый закон был принят и вступает в силу 1 января 2018 года. Неожиданно, нынешней весной, люди, которые не принимали участия в обсуждении законопроекта, открыли дискуссию на предмет «ужасности» нового закона, пугая квартирособственников откровенными вымыслами, не имеющими под собой никакого основания. То ли они не читали текст, но мнение имеют, то ли намеренно морочат людям голову, пишет в "МК-Эстонии" юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистр права Марина Сухнёва.

В этой статье мы попробуем разобраться с самыми распространенными заблуждениями, которые существуют на сегодняшний день. Что тут соответствует действительности, а что — чистой воды вымысел?

Нет бумажки — нет председателя?

Например, утверждение, что с 2018 года председателем КТ может быть только лицо, получившее квалификацию управляющего квартирным товариществом, является откровенным вымыслом. ЗоКСКТ не устанавливает новых требований к обычным членам правления, председателям квартирного товарищества, кроме тех, что прописаны в статье 26 Закона о некоммерческих объединениях. Член правления некоммерческого объединения, в том числе квартирного товарищества, должен быть дееспособным физическим лицом. Членом правления не может быть лицо, в отношении которого суд установил запрет работать членом правления.

Новый ЗоКСКТ действительно допускает, что вместо правления квартирным товариществом может руководить юридическое лицо, фирма, которую назначает общее собрание членов КТ.

Наверняка какие-то товарищества сделают выбор в пользу управляющей фирмы, отказавшись от обычного правления, с которым были проблемы. Тогда управляющая фирма должна назначить в дом конкретного своего работника, с квалификацией управляющего по недвижимости или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии. Но если квартирособственников не устроит работа управляющего, например, по цене и качеству, то всегда смогут отозвать управляющую фирму большинством голосов и вновь выбрать себе правление (статьи 26–28 ЗоКСКТ).

Таким образом, требование специальной квалификации установлено только в отношении работника управляющей фирмы и не распространяется на обычных членов правления.

Во многих товариществах всю работу по обслуживанию дома организуют председатели, большинство из которых на практике освоили профессию управляющего КТ и хорошо с этой работой справляются, не зря же квартирособственники продлевают им сроки полномочий. Кроме того, такая форма организации дешевле. Но есть немало товариществ, которые давно обслуживают свой дом по договору с фирмой недвижимости.

Само же правление выполняет в товариществе только функции руководства и представления интересов всех членов. ЗоКСКТ не препятствует такой форме хозяйствования и в дальнейшем. Очевидно, что лица, распространяющие слухи о несуществующих требованиях к председателям, хотят таким образом расчистить место для захвата управления КТ. Добровольно их назначать не хотят, вот и пытаются запугать председателей и квартирособственников вымыслом, что закон требует убрать председателя без квалификации.

Управляющих назначит суд?

Новые товарищества возникнут в квартирном доме, в котором до 1.01.2018 еще не было учреждено КТ. Поскольку квартирное товарищество — это юридическое лицо, то для него будет открыта карта в регистре квартирных товариществ. Если управляющим домом до 2018 года было физическое лицо, то оно будет внесено в регистрационную карту как член правления нового товарищества.

Если управляющим домом было юридическое лицо, оно будет внесено в карту как управляющий. Это значит, что вновь созданное товарищество без управления не останется, но к 30 июня 2018 года квартирособственники должны будут определиться, продолжат ли они обслуживание и управление домом через прежнюю фирму недвижимости или выберут свое правление. Это относится и к товариществам, возникшим на базе домов с малым количеством квартир. Членом правления станет управлявшее домом физическое лицо.

А в домах с количеством квартир менее 10 правление не обязательно, собственникам достаточно выдать одному из них совместную доверенность для руководства и представления своего товарищества. Понятие совместного управления вовсе не означает групповое совместное хождение собственников квартир на все сделки КТ.

Действующим на базе одного дома квартирным товариществам вообще нечего беспокоиться, для них переход в новый регистр будет чисто техническим и незаметным. Может измениться наименование тех КТ, которые назывались ”березками”, ”маяками” и т. п. , так как основным наименованием товарищества должен быть адрес дома, при этом прежнее название отразится как дополнительное.

Побеспокоиться стоит членам товарищества, обслуживающего несколько домов. Если они ничего не предпримут до конца 2016 года, то 1 января 2018 года каждый дом проснется в новом квартирном товариществе, а прежнее товарищество будет ликвидировано.
Если квартирособственники нескольких домов хотят и в дальнейшем хозяйствовать в одном общем товариществе, то согласно статье 172 действующего Закона о квартирном товариществе, каждый дом должен большинством голосов принять соответствующее решение, пригласив на собрание нотариуса. Решение нужно представить держателю регистра до 31 декабря 2016 года, так что для принятия решения осталось полгода.

Без устава жизнь не ужасна

Без устава в КТ настанет ужасная жизнь, считают паникеры, потому что их члены не смогут узнать о своих правах.

Но реальность такова, что большинство членов и не хотят ничего знать, а во многих уставах КТ содержатся нормы, противоречащие закону, поэтому можно смело сказать, что закон лучше защищает членов КТ, чем устав.

Созданные с 2018 года товарищества могут жить без устава, потому что закон подробно описывает основы деятельности КТ.

Куда деться от товарищества

Могут ли собственники квартир избежать товарищества, если они считают, что КТ не принесет им никаких плюсов, а только минусы? Вопрос только в том, какой юридический статус имеет жилое помещение, называемое квартирой. Большинство приватизированных квартир занесены в крепостную книгу как квартирные собственности — это одна из юридических конструкций долевой собственности в квартирном доме.

С 2018 года квартирная собственность и квартирное товарищество будут неразделимы, другими словами, говорим ”квартирная собственность” — подразумеваем ”квартирное товарищество”.

Но квартира может иметь также статус юридически не разделенной части целого дома, т. н. кооперативная квартира, а владение такой квартирой основано на членстве в кооперативе, товариществе строения. Квартира может быть зарегистрирована и в статусе мыслимой доли в жилом доме.

В жилом доме, разделенном юридически на мыслимые доли, а не на квартирные собственности, квартирное товарищество не возникает, несмотря на то, что в бытовом смысле квартиры существуют. Так что принципиальные противники возникновения квартирного товарищества в доме должны вместе сходить к нотариусу и изменить юридический статус своих квартир. В их реальной жизни практически ничего не изменится, а правоотношения будут в дальнейшем регулироваться Законом о вещном праве.