„Хотя министр инфраструктуры оценил государственную программу арендного жилья как успешную, а министр регионального развития и сельского хозяйства также призывает к строительству государственных арендных домов в каждой волости, следует критически оценить накопленный на сегодняшний день опыт, прежде чем принимать новые решения о финансировании и запускать бетономешалки. В ходе аудита мы выявили ряд фундаментальных проблем в реализации нынешней программы арендного жилья, которые не позволяют Госконтролю разделить оптимизма министров. Проблемы, выявленные в ходе проверки, должны быть решены до начала следующих этапов“, - сказал государственный контролер Янар Хольм.

В ходе аудита были проверены проекты, получившие финансирование в рамках первых этапов рассмотрения ходатайств (2018–2019). С момента завершения строительства арендных домов прошло уже некоторое время, достаточное для того, чтобы подвести промежуточный итог, чтобы понять, доказала ли программа свою эффективность в деле повышения мобильности рабочей силы и развития предпринимательства. На этом этапе было построено и введено в эксплуатацию 11 домов для целевой группы мобильных работников в 10 единицах местного самоуправления. Общая стоимость проектов составила около 16 миллионов евро, из которых почти половина была покрыта за счет государственных пособий.

Одной из основных целей инвестиционной поддержки органов местного самоуправления в части строительства арендного жилья была необходимость решения проблемы проблем на рынке аренды – ситуаций, когда в сельской местности спрос превышает предложение, а частный сектор не готов увеличить предложение.

Характер и степень проблем рынка не подвергались дальнейшей оценке, и когда началась реализация программы аренды жилья, конкретное решение было ясно еще до появления самой проблемы. Перед запуском программы арендного жилья было проведено исследование, призванное ответить на вопросы о существовании проблем на рынке и о подходящих способах их решения. Поскольку министерство предоставило на проведение исследования чуть больше месяца, пришлось отказаться от самой важной части – оценки сути предполагаемых проблем рынка, и фокус исследования сместился на более узкие вопросы, касающиеся применения мер. Это не позволило получить достоверные данные о фактическом спросе на арендные квартиры, а также о распространенности и масштабах проблем рынка, и, следовательно, была потеряна возможность оценить, какая мера была бы наиболее подходящей и эффективной для решения потенциальной проблемы. При разработке программы Министерство финансов также указало на высокий риск такого нецелевого использования государственных средств.

Аудит показал, что при принятии решений о финансировании конкретных проектов оценка проблем рынка также остается поверхностной. Фонд предпринимательства и инноваций (бывший KredEx) распределил средства пособий исходя из того, что орган местного самоуправления сам знает, в чем состоит проблема рынка, препятствующая развитию предпринимательства, и представленные в ходатайстве пояснения не были проверены. Ясных критериев для этого не было сформулировано и в методике оценки проектов. Аудит показал, что, поскольку в ходе этапов рассмотрения ходатайств запрошенные суммы пособий были примерно равны предусмотренному бюджету этих пособий, не возникло и серьезной необходимости сравнивать предполагаемые проблемы рынка в разных местах. Решения о финансировании должны основываться на внутренней обоснованности ходатайства, а не на достаточности имеющихся средств.

По мнению Госконтроля, в ходатайствах проблемы рынка были слабо обоснованы, и эти обоснования почти полностью базировались на письмах поддержки от местных предприятий. Сбор писем отдавал кампанейщиной, и очевидно, что в настоящее время мало кто из арендаторов работает на таких предприятиях. В общей сложности, письма с поддержкой проектов были получены от 22 предприятий или учреждений, а среди арендаторов на момент проведения аудита 7 являлись работниками предприятия.

Подтверждение проблем рынка в конкретном регионе с опорой только на мнение предпринимателей не является достаточным методом, поскольку весьма вероятно, что подобный интерес продемонстрируют предприятия и в тех регионах, где проблемы рынка в связи с арендными домами по логике не существует (например, в Таллинне и Тарту). Проблема здесь не в предприятиях, которые представляют письма с поддержкой, а в недостаточных критериях принятия решений о финансировании и в реализации программы.

Госконтроль отмечает, что, несмотря на динамику развития предпринимательства, количество не сданных в аренду квартир и неработающих арендаторов свидетельствует о том, что спрос на квартиры может быть переоценен. Например, в октябре 2023 года в большинстве арендных домов (7 из 11) часть квартир не была сдана в аренду. Доля таких квартир варьировалась в интервале от 18% до 50%. Аналогичная ситуация сложилась в нескольких арендных домах в августе 2022 года.

Некоторая незанятость квартир в определенное время естественна, но если она высока и постоянна, возникает вопрос, в правильное ли место ушли деньги пособия. Также почти во всех домах были арендаторы, которые по данным регистра занятости не работали в 2023 году (от 14% до 27% арендаторов). Это опять же не соответствует целям программы.

Министерство климата, который в настоящее время отвечает за реализацию программы, признало, что спрос на аренду жилья мог упасть, но причиной этого назвало общее ухудшение экономического климата в последние годы. В то же, время аудит показал, что в программе арендных домов есть и более эффективные проекты, где нет проблем с заполняемостью, все арендаторы трудоустроены, их работодателями являются предприятия, ведущие объемную деятельность в регионе и т. д. У исполнителей программы есть все основания задаться вопросом, почему в условиях аналогичных макроэкономических изменений и схожих целей программы сегодня при сравнении проектов наблюдается столь разная картина.

По мнению Госконтроля, значение понятия мобильного работника и требование установить в программе арендных домов арендную плату на уровне рыночной цены трактуется слишком вольно, а иногда и противоречит условию предоставления пособия. Условия предоставления пособия оставляют открытыми ряд важных вопросов, что приводит к отсутствию единого подхода к тому, как определить, например, мобильную рабочую силу. В то время как один орган местного самоуправления рассматривает в качестве мобильных работников арендаторов из другого дома на той же улице, другой строго следит за тем, чтобы прежнее место жительства человека не находилось в том же населенном пункте, что и арендный дом, и чтобы у него не было недвижимости жилого назначения в данном органе местного самоуправления. Есть некоторые совпадения в толковании, но иногда разные органы местного самоуправления по-разному толкуют вопросы регистрации работы и места жительства арендатора, а также местонахождение рабочего места и продолжительность договора аренды.

Существует четкое правило, согласно которому арендная плата в доме, построенном для мобильных работников, должна соответствовать рыночной цене в данном регионе, чтобы арендные дома, построенные при поддержке государства, не создавали недобросовестной конкуренции частным арендодателям. К сожалению, аудит не смог предоставить никаких доказательств этого, поскольку у органов местного самоуправления не было анализов рыночных цен или они были устаревшими. Размер арендной платы устанавливался на эмоциональной основе и во многих случаях позволял лишь покрывать расходы. Больше всего вопросов вызвала ставка арендной платы в Пярну, поскольку она была примерно в два раза ниже, чем в других многоквартирных домах в аналогичном состоянии и в том же районе.

Одной из целей меры по поддержке аренды жилья было положительное влияние на предпринимательскую среду и экономику региона, однако не существует согласованных показателей, по которым можно было бы измерить это влияние. Можно утверждать, что не было предпринято ни одной серьезной попытки измерить такое влияние. В вопросе о том, кто должен был определять индикаторы, наблюдается замкнутый круг: местные власти в ходе аудита указывали на государство, Фонд предпринимательства и инноваций (EIS) – на министерство как представителя государства, а последнее – на применителей меры, EIS и органы местного самоуправления. Заключения о ходе реализации программы до сих пор в основном были сосредоточены на физических характеристиках зданий, описании пространственного воздействия и на повторении того, каких целей планируется достичь при помощи программы. Выводы об эффекте оживления экономики отсутствуют.

Госконтроль обращает внимание на то, что если программа арендных домов будет продолжена и если она будет и впредь основываться на устранении препятствующих предпринимательству проблем рынка, то исполнителям программы придется приложить больше усилий для определения наличия проблем рынка по каждому ходатайству. Нельзя также мириться с тем, что существенные условия, определяющие характер меры поддержки, такие как правила, касающиеся мобильных работников и соответствия ставки арендной платы рыночной цене, обходятся или толкуются по-другому. Министерство климата является главным органом, ответственным за использование государственных средств в программе арендного жилья, и оно должно обеспечить достижение целей программы и контроль за их выполнением. По мнению Госконтроля, следует также пересмотреть условия меры поддержки и исключить ситуации, подобные ситуации с арендным домом в Отепя, когда при изменении целей проекта предоставленные средства поддержки по сути превращаются в беспроцентный кредит.

Информация по теме

Программа арендного жилья – это национальная мера поддержки строительства арендного жилья в регионах. Программа направлена на две целевые группы арендаторов: мобильные работники и малообеспеченные слои населения. В ходе проверки были рассмотрены вопросы арендных домов, построенных для мобильных работников.

Для целевой группы мобильной рабочей силы было построено 12 домов на 239 квартир. Арендные дома, посещенные в ходе аудита, находились в следующих населенных пунктах: 1) Имавере (волость Ярва), 2) Линнамяэ (волость Ляэне-Нигула), 3) Лийва (волость Муху), 4) Коксвере (волость Пыхья-Сакала), 5) Пярну, 6) Курессааре, 7) Лаагри (волость Сауэ), 8) Турба (волость Сауэ), 9) Тюри, 10) Валга и 11) Вастселийна (волость Выру).

Отепя также получил пособие, но поскольку дом не использовался для сдачи в аренду, был затребован возврат пособия. Помимо 12 мобильных домов, указанных выше, в восьми муниципалитетах было построено девять домов для малообеспеченных людей.

Читайте RusDelfi там, где вам удобно. Подписывайтесь на нас в Facebook, Telegram, Instagram и даже в TikTok.

Поделиться
Комментарии