Эксперт: многоквартирных домов надо реновировать в три раза больше, чем до сих пор, и так в течение двадцати лет
(7)
Почти три четверти жителей Эстонии живут в многоквартирных домах, и почти половина — в многоквартирных домах, которые нуждаются в ремонте. В ближайшие 25 лет почти 14 000 многоквартирных домов потребуют реновации. Однако нынешние темпы реновации вызывают тревогу по нескольким причинам, пишет Марко Кийза, руководитель отдела корпоративных финансов LHV.
Согласно целям Европейского Союза, к 2050 году выбросы, связанные с эксплуатацией зданий, планируется свести к нулю. Хотя пока это кажется недосягаемым, Эстония также взяла на себя обязательства по выполнению Директивы по энергоэффективности зданий, согласно которой энергопотребление жилых зданий в Эстонии должно снизиться к 2030 году на 16%, а к 2035 году - как минимум на 20%. Однако уже очевидно, что наших действий недостаточно для того, чтобы выполнить эти обязательства ни к 2030, ни к 2035 году. В результате Еврокомиссия может начать в отношении Эстонии производство и наложить штрафы за несоблюдение обязательств.
Каждый второй житель Эстонии живет в многоквартирном доме, требующем реновации
По данным Taltech, общая площадь квартир в Эстонии составляет 31 миллион квадратных метров, что составляет более половины площади всех жилых помещений в стране. Три четверти этого жилья - 22,9 миллионов квадратных метров - были построены еще в прошлом веке. Примерно каждый второй житель Эстонии проживает в многоквартирном доме, построенном между 1950 и 1990 годами, и эти здания нуждаются в ремонте. За последние десятилетия в Эстонии было отремонтировано несколько тысяч таких домов, но около 14 000 все еще ждут своей очереди. Чтобы успеть вовремя и избежать штрафов со стороны ЕС, прямо сейчас нужно утроить темпы реновации и поддерживать их на этом уровне в течение 20 лет.
Эстония располагает субсидиями на сумму около 380 миллионов евро, однако на данный момент распределена лишь пятая часть этой суммы, а даты нового тура приема ходатайств пока неизвестны. Спрос на государственные субсидии среди квартирных товариществ огромен: последний тур ходатайств KredEx заполнился за считанные часы. Что касается банков, то за ними дело также не станет. Осмелюсь сказать от имени всех банков, что в этой сфере конкуренция работает: за каждый проект по реновации идет борьба, и кредиты получают хорошо управляемые квартирные товарищества по всей стране - от Кярдла до Выру. Поручительство Kredex также играет важную роль. На сегодняшний день проекты, нацеленные на значительное снижение энергопотребления, могут получить кредит на 30 лет по процентной ставке 1,29 процента плюс шестимесячный Euribor — более доступного кредитного продукта на рынке просто нет. По сравнению с прошлыми процентами по таким кредитам, которые составляли 1,9–2,4%, в расчете на квартиру это дает в среднем в 8 евро в месяц или почти 100 евро в год.
Лучшие специалисты, нанятые государством, подсчитали, что поддержка реновации многоквартирных домов является нейтральной по отношению к госбюджету, поскольку распределенные деньги на поддержку будут возвращены в госбюджет в виде налогов в течение полутора лет. Иными словами: если ремонт многоквартирного дома стоит, например, миллион евро, и государство поддерживает его на 30%, или 300 000 евро, то около 32%, или более 320 000 евро, возвращается в государственный карман за счет налогов на рабочую силу, НДС и прочего. Экономика Эстонии получила бы стабильный долгосрочный импульс, условия жизни владельцев квартир бы значительно улучшились, потребление энергии снизилось бы на 50-80%, климатические цели страны были бы достигнуты - и все это без нагрузки на наш государственный бюджет, который и так находится в критическом состоянии.
Реновация – это дорого, но в будущем станет еще дороже
Одной из проблем, безусловно, является достижение согласия среди собственников квартир. В каждом подъезде найдутся люди, которые не согласны с тем, чтобы в счет за коммунальные услуги добавилась еще одна строка. Управление квартирным товариществом – дело неблагодарное: председатель товарищества — такой же собственник квартиры, у которого есть основная работа, семья и личные обязанности. К этой работе хорошо относиться с большим пониманием, и, не принимая участия в управлении товариществом, мы могли бы проявлять большую готовность искать компромиссы в вопросах, касающихся вашего дома. Проект полной реконструкции — это огромная добровольно взятая на себя работа, и я снимаю шляпу перед всеми инициативными людьми, которые берут ее на себя!
В нашем банке также бывают случаи, когда люди звонят с просьбой не предоставлять кредит их товариществу, так как они боятся увеличения ежемесячных платежей. Это понятная человеческая реакция. Однако в долгосрочной перспективе придется выбирать между несколькими не самыми приятными вариантами: либо чинить дома сейчас и качественно, либо откладывать ремонт, но это обойдется дороже. Цены на строительные работы, материалы и энергоносители вряд ли упадут, а состояние домов с каждым годом будет ухудшаться и затраты на энергию расти.
Я считаю, что найдется мало рациональных причин, по которым стоит откладывать улучшение жизненных условий и существенное снижение энергопотребления. Часто стоимость реновации ошибочно сопоставляют только размером получаемой на выходе экономии на энергопотреблении. Однако было бы неправильно исходить из того, что реновационные работы должны быстро окупиться за счет снижения затрат на энергию. Общие ежемесячные расходы все же преимущественно увеличиваются, в том числе и при реновации с использованием государственной субсидии.
Однако не следует забывать, что при этом повышается качество жизни: улучшается качество воздуха в квартире, температура становится стабильнее и лучше сохраняется тепло, предотвращается появление плесени и повышенной влажности. Да и просто визуально дом выглядит красивее и аккуратнее. В образцово отремонтированном многоквартирном доме условия жизни сравнимы с новостройками.
Для значительной части населения нашей страны реновация — чуть ли не единственный способ улучшить свои жилищные условия. Например, без учета экономии в виде уменьшения среднегодового энергопотребления, расходы на квартиру площадью 55 м2 могут увеличиться примерно на 100 евро в месяц. Можно ли на эти деньги купить квартиру в новостройке, даже относительно недорогой? Вероятно, нет. На самом деле, речь идет скорее о гонке наперегонки со временем - какие дома через 20 лет останутся стоять и будут пригодными для проживания.
