По космической цене: стоимость земли выросла, что будет с земельным налогом
Летом Земельный департамент провел переоценку кадастровой стоимости всех землевладений в стране. Последнюю переоценку проводили в 2001 году. Цена используемой в качестве основы для расчета налогообложения земли в Эстонии увеличилась в среднем чуть более чем в 8 раз. Но есть в Эстонии и такие уголки, где стоимость земли выросла аж в 56 раз! Что же будет с земельным налогом и как правильно его рассчитать, выясняла „МК Эстония“.
С момента последней переоценки стоимости земли прошло более 20 лет, и очередная переоценка, очевидно, была необходима для составления актуальной картины. В результате работы, проведенной Земельным департаментом, 761 286 земельных участков получили новую цену, и стоимость земли в Эстонии на сегодняшний день составляет 32,5 млрд евро, из которых 71% – это стоимость земли под застройку. По сравнению с последней переоценкой стоимость земли увеличилась в 8,3 раза.
„Это был шок!“
Новости о повышении налога на землю не на шутку встревожили жителей Эстонии. Особенно тех, у кого помимо свободной от налогообложения площади, являющейся местом проживания, есть еще дачи и огороды, участки земли и леса, а также квартиры и прочая недвижимость, где они не живут постоянно.
„Я все ждала, когда же станет известна новая кадастровая стоимость моей дачки в Йыэляхтме, и когда новая цена наконец была опубликована, мне от волнения показалось, что ее стоимость выросла в сто раз. Это был шок! Поэтому, когда оказалось, что цена выросла „всего“ в 10 раз с 1720 до 17200, это восприняла уже не так остро“, – говорит Елена.
„Моя дача в волости Харку стала дороже в 11 раз – с 4480 до 45 680 евро. Не радостная новость, конечно, но посмотрела заодно данные своих соседей, обнаружила, что у некоторых цена выросла и в 12, и даже в 14 раз, так что нам еще повезло. Но это удивительно: ведь, согласно старым данным, раньше наши участки оценивались абсолютно одинаково, циферка в циферку, и за эти годы мало что изменилось, нефти вроде ни у кого не нашли“, – рассуждает Диана.
„Так получилось, что у нас с женой три квартиры в Таллинне – ее родители умерли, потом мои родители умерли, нам досталось наследство. В Таллинне цена земли выросла неимоверно, страшно представить, каким будет теперь земельный налог, а ведь он будет еще и расти каждый год. Земля под домом в центре Таллинна, где находится одна из квартир, подорожала в 7 раз, и это на общем фоне звучит не так страшно, но если раньше эта земля стоила около 600 тысяч, то теперь там речь о пяти с лишним миллионах“, – тревожится Григорий.
Все подорожало
Регулярная оценка земли – это массовая оценка земли в контексте рынка, в результате которой определяется приблизительная рыночная стоимость каждой кадастровой единицы, то есть налогооблагаемая цена земли. Это массовая оценка, результат проведения которой является статистическим обобщением.
„В 2001 году рынок недвижимости все еще находился на ранней стадии развития, и данных о сделках, которые можно было бы использовать для оценки, было не так много. На этот раз характеристики земельного участка учитывались несколько точнее, – рассказывает Марье Кольмар-Грюнер, руководитель отдела оценки недвижимости Земельного департамента. – Например, при оценке земли под жилую застройку учитывалась цена, по которой совершались сделки на рынке недвижимости вокруг нее, размер земельного участка, наличие поблизости водоема и так далее. Цена земли зависит также от структуры землепользования в разных уездах – от того, больше ли там жилых участков или лесных угодий“.
И вот в 2022 году Земельный департамент совместно с профессиональными оценщиками недвижимости провел очередную оценку более 756 000 участков, в результате которой стоимость земли увеличилась значительно. В среднем по Эстонии цена выросла более чем в восемь раз: если по оценке 2001 года она составляла 3,945 миллиарда евро, то после оценки 2022 года – 32,5 миллиарда. Стоимость земли в одном только центре Таллинна составила 3,673 миллиарда евро.
В некоторых регионах земля подорожала существенно: например, в деревне Ярвекюла в волости Раэ земля подорожала в 33,6 раза, в Таммемяэ в волости Саку – в 44,1 раза, в деревне Кярдла-Нымме на Хийумаа – в 44,8 раза, в деревне Кулна в волости Ляэне-Харью – в 56,7 раза. Больше всего стоимость земли увеличилась в Тартумаа (14,8 раза), а меньше всего – на Сааремаа (6,3 раза). По землепользованию больше всего увеличилась стоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель жилого фонда (в 22,5 и 11,6 раза соответственно), меньше – стоимость земель коммерческого и производственного назначения, а также лесных угодий (соответственно в 5,4 и 4,6 раза).
Основная причина роста стоимости земли кроется в общем росте цен за последние 20 лет.
„Существует несколько моделей оценки, и они учитывают разные факторы. Разница в стоимости земельных участков может быть обусловлена разными классами местонахождения, а также факторами, учитываемыми в конкретной модели (например, разница в площади)“, – говорит Марье Кольмар-Грюнер.
Последнее слово за самоуправлениями
Чтобы земельный налог не вырос травмирующе резко, был установлен предел повышения: земельный налог может увеличиваться максимум на 10% в год, а вместо действующей максимальной налоговой ставки в 2,5% в следующем году верхний предел составит 1%.
Результаты оценки не повлияют на земельный налог в 2023 году, новые расценки будут вводиться с 1 января 2024 года.
Цену земли, используемой при исчислении земельного налога, определяет Земельный департамент на основании обычной оценки стоимости земли. Во избежание резкого увеличения стоимости земли в будущем земельные участки будут регулярно оценивать каждые четыре года. Также было принято решение снизить максимальные налоговые ставки и установить ограничение на повышение земельного налога.
В настоящее время общая максимальная ставка налога составляет 2,5% и 2,0% для возделываемых земель и естественных пастбищ. С 1 января 2024 года, когда вступит в силу новая стоимость налогооблагаемой земли, будут применять и новые ставки налога.
Ставка налога на землю жилого и коммерческого назначения будет находиться в пределах 0,1–0,5%, а на землю иного предназначения 0,1–1,0%.
„Местные самоуправления должны установить точные ставки земельного налога не позднее 1 июля 2023 года и представить их в Налогово-таможенный департамент не позднее 1 сентября 2023 года, – сообщила советник по коммуникациям Налогово-таможенного департамента Керту Лаадога. – Решение, отменять ли освобождение от налога земли под домом на своей территории или требовать больше установленного государством верхнего предела увеличения земельного налога, теперь будет находиться в ведении само-управлений“.
Стоит ли ожидать, что цена земли (а вместе с ней и земельный налог) в будущем снизится? Марье Кольмар-Грюнер говорит, что когда проводилась новая очередная оценка земли, были предусмотрены различные механизмы защиты именно для того, чтобы земельный налог не повышался слишком уж резко. Увеличение стоимости земли и увеличение земельного налога не могут быть связаны напрямую, это зависит от политических решений.
„Надеемся, что будут приняты взвешенные решения, чтобы повышение налогов не оказалось слишком большим“, – сказала она.
Самые дорогие участки земли в Эстонии
В Ярвекюла в волости Раэ земля подорожала в 33,6 раза,
в Таммемяэ в волости Саку – в 44,1 раза,
в деревне Кярдла-Нымме на Хийумаа – в 44,8 раза,
в деревне Кулна в волости Ляэне-Харью – в 56,7 раза.
Больше всего стоимость земли увеличилась за 21 год в Тартумаа (14,8 раза), а меньше всего – на Сааремаа (6,3 раза).
Формула расчета
Как изменятся суммы земельного налога в 2023–2025 годы?
Земельный налог рассчитывает Налогово-таможенный департамент как сейчас, так и после очередной оценки земли в 2022 году, по одной и той же формуле:
Земельный налог = цена налогообложения (€) x ставка налога (%) – налоговые льготы и освобождения.
В примере используют расчётную сумму земельного налога при условии, что в кадастровую единицу не вносят изменения.
Налогооблагаемая цена земли в 2023 году составляет 2 400 евро. Сумма земельного налога в 2023 году составляет 60 евро (налоговая ставка 2,5%).
Налогооблагаемая цена земли в 2024 году составляет 20 000 евро (налоговая ставка 0,5%).
Расчётная сумма земельного налога в 2024 году составляет 66 евро (+ 10% по сравнению с предыдущим годом).
Расчётная сумма земельного налога в 2025 году составляет 72,6 евро (+ 10% по сравнению с предыдущим годом).
Проверьте, чтобы не было ошибок!
Стоимость каждого земельного участка, как старую, так и актуальную, можно посмотреть в обновленном земельном кадастре на сайте minu.kataster.ee. Поиск интересующей кадастровой единицы возможен по адресу или кадастровому коду.
В разделе „Информация о стоимости земли“ (Maa väärtuse info) под информацией о налогооблагаемой стоимости земли (Maa maksustamishind alates 01.01.2024) есть ссылка, которая направляет на страницу оценки. На странице оценки можно открывать различные разделы и просматривать факторы, используемые в модели оценки, и их влияние.
Если в данных, по мнению землевладельца, есть ошибка, землевладелец может обратиться за разъяснениями в Земельный департамент. Самый простой и быстрый способ связаться с департаментом – через сайт minu.kataster.ee, где есть место для отзыва (Tagasiside). Возможные ошибки исправят, и будет произведен перерасчет.
Результаты переоценки земли в Эстонии
Более подробно с результатами переоценки земли в Эстонии можно ознакомиться, перейдя на страницу tableau.envir.ee.
