Владимир Вайнгорт: на пути к "доходным домам" XXI века
Даже приблизительно никто не знает, сколько в Эстонии квартир сдается в аренду. По официальным данным, кроме таллинского муниципального жилья, арендуются сущие пустяки. Но все понимают, что данные эти — мягко говоря — сильно занижены. На самом деле рынок съемного жилья превратился в заметную отрасль нашей экономики, которая расположилась в латентной теневой сфере, пишет доктор экономических наук Владимир Вайнгорт в "МК-Эстонии".
Скрывают сдачу квартир по простой причине – их собственники не хотят отдавать бюджету ни за здорово живешь 20% и без того небольшой платы. Тем более что они понимают: «накрыть» их очень непросто.
Что происходит в тени?
Опыт многих стран свидетельствует: рентный доход от сдачи жилья легализуется при одном условии: налог на него не должен быть существенным. Например, соседи-латыши устали бороться с квартирособственниками-уклонистами и снизили подоходный налог на эту деятельность сразу наполовину.
У нас, после многолетних разговоров, наконец, власть тоже решилась пойти таким путем. Но снизили обложение дохода квартирособственников всего на 4%. Налог стал 16-процентным. При этом механизм придумали не самый простой. Если физическое лицо сдает жилье другому физическому лицу, то после окончания 2016 года, подавая декларацию о доходах, собственник квартиры сможет полученную за найм годовую сумму уменьшить на 20% и оставшиеся 80% обложить подоходным налогом по общей двадцатипроцентной ставке. То есть уплатит налог размером в 16%.
Снизит такая льгота теневую аренду? Наверное, на какую-то долю снизит. Но немного.
Если же квартирособственник сдает жилье юридическому лицу, то уже в месячной декларации TSD, подаваемой фирмами к 10 февраля, 20-процентный налог, удерживаемый юридическими лицами, тоже снизится против прошлогоднего на 4%. Но в этом секторе рынка уклонистов и без того было немного.
Продавать или сдавать?
Честного человека, не желающего нарушать закон и в то же время оказавшегося владельцем квартиры, которая для собственного проживания ему не нужна, высокая налоговая ставка рентного дохода толкает на вторичный рынок продажи квартир.
Альтернатива у квартирособственников (по любым причинам не использующих эту свою собственность на короткой или длинной временной дистанции) такая: продать (несмотря на низкие цены) или сдать за две-три сотни евро в месяц, из которых в 2016 году 16% уйдет в налоги.
Если, например, цена найма 200 евро, то в карман собственнику идет 168 евро. Даже если рискнуть уйти от налога и все деньги оставить себе, необходимый ремонт сдаваемого в найм жилья, скорее всего, потребует денег не меньших, чем за тот же период принесет сдача в аренду.
И все-таки этот вариант целесообразнее. Во-первых, потому что рано или поздно цены на вторичном рынке жилья вырастут. Во-вторых, в семье могут подрастать дети, которым понадобится жилье и – кто знает – не наступит для уехавших из страны время вернуться. Приоритеты меняются. Все больше людей понимает, что хорошее решение: строить (покупать) отдельный дом или жить в съемном жилье. Худшее решение – становиться квартирособственником, что означает приобретение за свои кровные места в аду квартирных товариществ.
Приобретать квартиры имеет смысл только для сдачи их в аренду, при этом выстраивая стратегию расширения зоны квартировладения в отдельно взятой лестничной клетке или доме в целом, двигаясь от доходных квартир к доходным домам. Пока еще это выгодный бизнес (если, конечно, его выстраивать с учетом опыта стран «старой Европы», где доля съемного жилья явно выше доли квартирособственников). Особенно пока еще выгодна сдача квартир в краткосрочный найм (получившего название мини-гостиниц). Но такая деятельность станет эффективной при совершенно иной схеме управления сдачей жилья в найм.
Только бизнес, ничего личного
Налоговое право позволяет считать найм жилья личным рентным доходом с льготным налогом с 2016 года (о чем шла речь выше); бизнесом предпринимателя – физического лица (ПФЛ) или корпоративным бизнесом. Если ПФЛ где-то еще работник (когда за него платят соцналог и потому у него, как у ПФЛ, нет авансовых выплат этого налога), то вполне вероятно, никаких налогов у этого ПФЛ вообще не будет. Приходящие платежи он направит на необлагаемый спецсчет, откуда (по мере необходимости) оплатит ремонт сдаваемых квартир или покупку новых. Уменьшит подналоговую базу возврат кредита (если он был взят на покупку сдаваемого жилья и любые другие расходы, с этим жильем связанные).
При этом такие расходы можно переносить для уменьшения налогов в течение 7 лет (!). Мы не инструкцию пишем, и потому оставим за рамками разговора другие возможности управления налогами ПФЛ и тем более налогами товарищества, оперирующего сдачей в наем жилья. Так же, как не рассматриваем эффективность бизнеса на основе краткосрочного найма. Пока у нас соотношение съемного и собственного жилья не выйдет хотя бы на среднеевропейский уровень, этот бизнес, возможно, самый эффективный. С учетом его роста сформулированы новые нормы в законе о квартирных товариществах, вступающем в силу с 2018 года.
И чтобы завершить тему, заметим, что, например, в Таллинне уже с нынешнего года станет выгодным сдавать свою единственную квартиру в найм, а жить тоже в съемном жилье. Факторами эффективности при этом станут три обстоятельства по каждой из квартир: во первых, адрес, во вторых, адрес и, в третьих, адрес.
У нас есть районы, где цена найма особенно высока так же, как и районы низкой цены. И в то же время растущая инвестиционная активность некоторых товариществ у многих рождает желание бежать из таких домов как можно скорее. Неумная в этом смысле политика властей (и Минэкономики, и муниципальной таллинской, например, власти) способствует быстрой дифференциации жилых зданий вплоть до образования своеобразных гетто.
Есть о чем подумать, уважаемые читатели. Не правда ли?
