Владимир Вайнгорт: дом без конфликтов – не утопия
В равных долях сыплются проклятия со стороны инициативных товарищей и товарищеского начальства и жалобы со стороны не обремененных властью и лишними деньгами жильцов. То же происходит после публикации "МК-Эстонией" журналистских расследований по поводу счетов за тепло или разницы в цене "квартплаты" у различных КТ. То есть конфликты в этих благословенных организациях не утихают. Попробуем разобраться в их первопричинах.
Что чье в многоэтажке?
Один из специалистов Союза квартирных товариществ заявил однажды, что владельцу квартиры принадлежит только объем воздуха, ограниченный обоями, краской на потолке и покрытием пола. Но стены и перекрытия уже не его. А чьи? По утверждению этого специалиста (и многих его коллег), они принадлежат товариществу. В таком понимании отношений собственности коренится большая доля "товарищеских" конфликтов, поскольку, по эстонским законам, и стены, и панели, и общедомовые сети, и земля под домом и вокруг него — тоже принадлежат хозяевам обоев и потолочной краски. То есть в многоквартирном доме и мое — мое, и не мое — тоже мое.
Разница в том, что все находящееся в квартире — "мое" в реальном выражении, а все за пределами обоев и потолочно-половой покраски составляет т.н. "идеальную долю" собственности. Владельцы квартир являются стопроцентными собственниками всей недвижимости. Но собственность эта состоит из двух частей: реальной и долевой. Управление собственностью (в обоих ее ипостасях) регулируется Законом о вещном праве. КТ здесь ни при чем, со всеми его собраниями, правлениями и т.д. По Закону о квартирном товариществе цель КТ — всего лишь "совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строениях и земельном участке, являющихся частью объекта квартирной собственности".
А какого (извините за выражение!) тогда этот коллективный дворник навязывает большинством голосов свою волю идеальным дольщикам, когда по Закону о вещном праве "долевой собственник вправе требовать от других дольщиков, чтобы владение и пользование долевой собственностью осуществлялось в соответствии с интересами всех ее участников". То есть без единогласного решения ни тебе автостоянку вместо детской площадки не соорудить, ни шлагбаумов расставить, ни фасад обклеить…
Все так и было бы, не будь в Законе о квартирном товариществе крохотного разъяснения понятия "ремонт жилого дома": "В ходе ремонта может быть повышена степень благоустройства жилого дома, а также установлено дополнительное оборудование". А план ремонтных работ и расходы на его реализацию утверждает общее собрание товарищества большинством голосов. Несогласные могут подать в суд для отмены решения собрания. Но и это бы полбеды, если бы местная власть (по крайней мере в Таллинне) не отождествляла волю собственников с волей товарищества, принимая за волеизъявление собственников решения товарищеских собраний и даже правлений. В результате оказывается — "голос единицы — тоньше писка".
Кто кому должен?
Вторая причина конфликтов тоже правовая. Совершенно понятно, что квартирное товарищество не предоставляет жителям дома коммунальные услуги: воду, тепло, газоснабжение и т.п. Но трижды проклятые коммунальные монополисты упорно шлют свои счета товариществам, будто юридическое лицо пьет воду, греется и потребляет газ. Остановить абсурд под силу муниципалитетам. Но монополисты всякий раз оказываются им роднее, не только игнорируя реальных потребителей, но даже позволяя себе реализовывать принцип коллективной вины, наплевав с монопольной колокольни на робкие протесты общественности и СМИ. Остановить этот правовой беспредел может и должен законодатель (с подачи Минэкономики).
А что касается конфликта интересов одних групп жильцов с другими, то часто достаточно включить рыночные механизмы в их отношения. Совсем, например, необязательно случайно собравшейся в одном из подъездов обеспеченной публике навязывать жителям остальных подъездов свои представления о комфорте, "пробивая" соответствующие решения на общем собрании. Достаточно осуществить частную инвестицию в форме простого товарищества (предусмотренного обязательно-правовым законом). Хватает законодательной базы и для целого ряда иных решений, снимающих конфликт интересов из-за разного уровня обеспеченности жильцов дома. Но нет практики и нет соответствующих рекомендаций.
В Евросоюзе существует годами отработанная система "медиации" конфликта интересов. В том числе и "соседская медиация" для разрешения споров, возникающих в жилых домах. Весной прошлого года в Финляндии проходила широкая конференция по этим вопросам. Существуют специальные директивы комиссии ЕС по медиационному посредничеству.
В некоторых странах Евросоюза утвержден специальный институт медиаторов (имеющих сертификацию). С нового года даже в России вступает в силу Закон о медиационном посредничестве.
Что-то подобное необходимо и нам. Пока наши многоэтажки окончательно не превратились в общедомовые коммуналки со всеми прелестями взаимного сведения счетов. Кто бы подтолкнул законодателя? А может, в канун выборов образовать союз жильцов и доказать, что общественное мнение — тоже сила?
