Рынок аренды жилья скоро активизируется: какие нюансы обычно забывают владельцы и арендаторы, из-за чего попадают в неприятности

В Эстонии десятки тысяч людей снимают квартиру, и постоянно в редакцию приходят вопросы от них и арендодателей. Можно ли требовать ремонта в общем коридоре, если есть доверенность от хозяина недвижимости? Надо ли представлять потенциальному арендодателю выписку со счета, если он ее требует? Сколько месяцев наймодатель может не возвращать нанимателю залог? Что делать, если жильцы забрали ключи от арендованной квартиры и не возвращают их после окончания договора? И что нужно знать, если вы решили сдавать квартиру студентам? На эти и другие вопросы ”МК-Эстония” узнала ответы у специалистов.

На рынке аренды жилья оживление всегда наступает ближе к осени. Одна из причин — студенты, которые ищут квартиру. Как раз сейчас идет пора приема в вузы, а когда тебя зачисляют, встает вопрос о том, где жить.

Но вопросы, связанные с арендой, актуальны круглый год. И меньше их не становится. Как не становится меньше и тех, кто снимает жилье или сдает его. Сейчас очень много строится, и, как говорят маклеры, многие покупают именно так называемые инвестиционные квартиры — чтобы сдавать их в аренду и зарабатывать на этом.

История с коридором

”Я живу на Линнамяэ, 14, — жалуется жительница Таллинна, Надежда. — Коридор — в ужасном состоянии: линолеум местами оторван, плинтуса не прикреплены, краска на двери слезла, провода торчат. У меня есть доверенность от хозяйки, я хожу на собрания, но как только прошу привести в порядок наш коридор, слышу от председателя: ”Вы здесь всего лишь арендатор!” Но я прописана, плачу исправно в ремонтный фонд. Неужели я не имею права требовать, чтобы привели наш коридор в порядок? Неужели доверенность ничего не значит? Остальные коридоры в норме, один наш такой”.

В этом девятиэтажном доме при выходе из лифта в обе стороны уходит по коридору. В каждом коридоре — по пять квартир. Все отделены железной дверью.

Надежда утверждает, что все остальные коридоры в порядке, и хочет, чтобы ее коридор тоже привели в порядок. Однако председатель, по ее словам, отмахивается от нее годами со словами ”Вы здесь никто и звать вас никак”.

”Поймите, — говорит председатель КТ Линнамяэ, 14, Тамара Будникова, — у нас кредит. Мы его должны выплатить сначала. На ремонт коридоров денег сейчас просто нет! Есть проблемы поважнее: например, менять систему отопления. Коридоры — нам делали на них ценовое предложение — во всем доме будут стоить 20 тысяч евро. По тысяче на каждый коридор. В коридоре — по пять квартир. Она согласна платить 200 евро?”

Надежда отвечает, что не согласна. Тем не менее, ей неприятно ходить по такому страшному коридору, и страдает ее чувство прекрасного. Председатель же парирует, что во всем доме, после того, как коридоры отделили от лестничной площадки дверьми, все пять собственников ухаживают за своим коридором и дверью сами.

”Тут же одни владельцы живут сейчас на даче, вторые уже лет 15 не общаются ни с кем ни по телефону, ни лично, с остальными у вас плохие отношения. Ладно, я поговорю с сыном, — смягчается председатель. — Он скоро приедет, может быть возьмет инструмент и сам закрепит плинтуса, где они есть, бесплатно. Это деревянные плинтуса, они дорогие, поэтому сейчас мы купить новые не можем. Насчет висящих из щита проводов я спрошу у электриков, если можно убрать, пусть уберут”.

По поводу двери Тамара Будникова стала звонить кому-то и спрашивать, может ли он посмотреть дверь в одном из коридоров, может быть, купить банку краски и самим покрасить?

”Спасибо вам большое!” — говорит тем временем Надежда, у которой спустя много лет появилась надежда, что к ней прислушались и помогут.

Кто должен ремонтировать?

Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex отмечает, что если у нанимателя есть доверенность от собственника квартиры, то он может действовать от имени этого собственника.

”Коридор, окна, балконы, трубопроводы и так далее, принадлежат всем собственникам квартир в этом доме, — подчеркивает присяжный адвокат. — И находятся в долевой собственности. Поэтому если правление КТ не желает приводить в порядок общее имущество, то каждый из собственников дома или жильцов, если у них есть доверенность от собственника квартиры, может сам привести его в порядок и потом предъявить требование КТ или остальным собственникам квартир в этом доме пропорционально размеру их долей”.

Он добавляет, что в подобных случаях возмещаются только те расходы, которые нужны для сохранения вещи. Например, в доме выбито окно, зимой может замерзнуть и лопнуть труба отопления, затопив весь дом, поэтому окно нужно обязательно вставить, чтобы весь дом не начал портиться.

”Эти расходы, если КТ не согласно платить, потом можно востребовать через суд, — подчеркивает Евгений Твердохлебов. — Те же расходы, которые обусловлены стремлением к роскоши, через суд востребовать не удастся, но можно забрать свое улучшение, если оно не испортит общую вещь”.

Так что, считает он, ремонт в коридоре, где истерся линолеум, нет плинтусов и есть прочие повреждения от времени, вряд ли будет возмещен, так как если эти работы не делать, то общая вещь не испортится.

”Женщина, действуя в интересах сособственников без их поручения, может сама сделать ремонт и потом выставить счет КТ или всем собственникам квартир в этом доме, — советует присяжный адвокат. — Например, если дом небольшой, то можно отправить письма каждому собственнику квартиры в нем. Если же это большой многоквартирный дом, то проще адресовать требование правлению КТ. И поговорить с соседям тоже. Если товарищество не возместит расходы, то всегда остаётся возможность разделить требование на доли и потребовать от каждого собственника приходящуюся на него часть расходов”.

Например, был случай, когда в одном небольшом доме на несколько квартир один из жильцов был убежден: нужно обязательно поставить калитку. Это и безопасность, потому что чужие тогда ходить по их земле не будут, и приватность.

Но правление было против. Человек пытался и так, и сяк, и в итоге заказал и установил калитку за свой счет, а потом предъявил требование каждому собственнику квартиры в этом доме. Половина из них заплатила, половина — нет. Тогда против не заплативших он обратился в суд, и суд обязал их тоже компенсировать человеку расходы на калитку, поскольку это не являлось роскошью, а действительно было полезными и необходимыми расходами для улучшения и сохранения общего имущества.

История с ключами

”Я сдала квартиру молодой паре, — рассказывает жительница Таллинна Татьяна. — Они заплатили залог за один месяц вперед. В мае они сказали, что съезжают, дата прекращения договора была в середине июня. Когда я пришла принимать квартиру, они стали требовать обратно залог. Я ответила, что полмесяца они прожили в этой квартире, дождемся, когда придут счета за июнь, вычтем из залога коммуналку, остаток я им верну. Они стали психовать и требовать деньги сейчас же, а потом схватили лежавшие на столе ключи от квартиры и заявили, что тогда они их мне не отдадут, и пусть я меняю замки за счет залога. Зажали ключи в кулаках и ушли. И что мне делать?”

”Когда заканчивается договор найма жилого помещения, залог нужно вернуть в течение трех месяцев, — комментирует присяжный адвокат. — Этот срок дается на то, чтобы пришли все счета, чтобы арендодатель мог изучить состояние своего имущества — а вдруг что-то наниматели сломали? Или, может, заселятся новые наниматели, которые в ходе эксплуатации вещей вдруг обнаружат, что что-то сломано”.

При этом наниматель должен передать собственнику ключи и квартиру сразу же, как расторгнут договор.

”Если наниматель не отдает ключи, то можно расценивать это по-разному. Например, воспринимать это так, что квартира еще не возвращена, и требовать дальше плату за пользование, ее покроет залог, — говорит Евгений Твердохлебов. — А можно считать это лишь нарушением обязанности вернуть ключи. При этом, если ключи были забраны силой, или тайно, или иным способом вопреки воле хозяина, то можно написать заявление в полицию. И, конечно, если наниматель говорит: ”Меняйте замки из залога”, и забирает с собой ключи, значит, стоимость замков и работы по их замене стоит вычесть из залога”.

Он отмечает, что были случаи, когда ущерб, нанесенный бывшим нанимателем, выяснился только спустя год (!) после расторжения договора. Оказалось, жильцы затопили соседей снизу, но ничего хозяйке квартиры не сказали. Квартира снизу была застрахована, страховка сделала ремонт и потом предъявила требование о возмещении ущерба виновнику. У хозяйки затопившей квартиры тоже был договор страховки, но страховая фирма, если им вовремя о случившемся не сообщить, уже не хочет покрывать ущерб.

”А наниматели стали отрицать свою вину и вообще причастность к случившемуся, — рассказывает присяжный адвокат. — Поэтому при расторжении договора следует пообщаться также с соседями — не было ли каких инцидентов? И для тех, кто любит 100-процентную гарантию, может быть, даже собрать у них письменные свидетельства, что они не имеют и не имели к жильцам никаких претензий”.

История с выпиской

”Я хотел снять квартиру в аренду, но собственник недвижимости потребовал у меня выписку со счета за последние полгода, — рассказывает Алексей. — Меня это так возмутило! Разве данное требование не является вмешательством в мою личную жизнь? У меня даже жена выписку с моего счета не требует, а тут — совершенно посторонний человек интересуется моими денежными потоками!”

”Принудительных договоров найма жилого помещения для нанимателей в Эстонии нет, — констатирует присяжный адвокат, — так что если человеку не нравится требование потенциального наймодателя, то его никто не неволит. Он вполне может подыскать себе другую квартиру, при сдаче внаем которой выписку спрашивать не будут. А хозяина квартиры можно понять — он хочет убедиться в платежеспособности человека и отсутствии у него таких вредных привычек, которые ставят эту платежеспособность под угрозу. То есть, что у данного гражданина есть в Эстонии легальный доход, достаточный для того, чтобы в срок платить за квартиру, покупать себе еду, лекарства и так далее”.

Посещение казино, получение быстрых кредитов и прочих дорогих займов, перечисляет Евгений Твердохлебов, относятся к обстоятельствам, которые говорят о том, что человек явно безответственно или неумело ведет свои финансовые дела и нерачительно обращается с деньгами. И будущий наймодатель должен, на самом деле, о таких вещах знать, чтобы правильно оценивать риски.

”Это называется ”преддоговорные обязанности сторон”, — поясняет присяжный адвокат. — То есть договор еще не заключен, но стороны уже обязаны сообщить друг другу всю информацию, которая важна для для принятия решения о заключении договора. Например, если шумят соседи, если по вечерам в доме пропадает вода, если из квартиры рядом при определенном направлении ветра распространяется вонь, нужно обязательно об этом будущему нанимателю сообщить, иначе тот может применять средства правовой защиты”.

Так что, подытоживает Евгений Твердохлебов, будущий арендодатель вполне может выписку со счета потенциального нанимателя попросить. И тот может ее предоставить, но совершенно не обязан это делать. А хозяин квартиры, в свою очередь, совершенно не обязан в таком случае, если нет оснований доверять кандидату в наниматели, эту квартиру ему сдавать. Естественно, что полученную в ходе подготовки к заключению договора информацию нужно держать в тайне, а в случае разглашения нужно быть готовым возместить ущерб.

И о студентах

Не за горами уже сентябрь, и наступает особенно золотая пора для тех, кто владеет недвижимостью в Таллинне и Тарту. Тем, кто планирует сдавать свою недвижимость студентам, присяжный адвокат советует изучить, что за люди потенциальные наниматели?

”Например, если это иностранцы, то нужно помнить, что у них есть разные привычки, отличающиеся от наших, — говорит Евгений Твердохлебов. — И разные народы ведут себя в быту по-разному. Есть такие, которые любят жарить еду в большом количестве масла с языками пламени, и тогда вся кухня при каждом приготовлении пищи — в синем дыму, так, что на расстоянии вытянутой руки ничего не видно. Это масло оседает на стенах, мебели и даже порой переливается туда-сюда в плафонах светильников в соседних помещениях”.

Так что, советует присяжный адвокат, следует будущих нанимателей подробно расспросить, как они обычно готовят еду, где курят, как сушат белье, каких животных содержат или разводят, и договориться, что если их некоторые привычки вас не устраивают, то они от них на время договора откажутся.

Можно также договориться, какие нарушения будут основанием для немедленного прекращения договра. А вот о неустойке, которую бы платил наниматель жилого помещения, договориться невозможно — соглашение будет недействительным, поясняет адвокат.

”Но можно взять побольше залог, — предлагает еще один вариант специалист. — Пояснить, что это — на ремонт квартиры, если он потребуется, после того, как они съедут. Также вообще рекомендуется, если вы сдаете квартиру иностранцам, брать побольше залог — на случай, если они уедут и не заплатят, ключи не вернут и вдобавок еще что-то испортят. Ищи их потом… И арендодатель может и не знать, уехали они на время или насовсем, может он сдать свою квартиру кому-то другому или нет?”

Для таких случаев присяжный адвокат советует отдельно указывать в договоре, в каких случаях, если наниматель не выходит на связь, можно расценивать это как согласие с немедленным прекращением договора. Например, если он не отвечает на письма и звонки и не платит в течение месяца за квартиру. Можно также указать, на сколько писем и звонков и в течение какого времени должен не ответить наниматель, чтобы договор считался прекращенным.

”Если же это студенты из местных, то рекомендую обзавестись контактами их родителей, которых тоже внести в договор в качестве нанимателей, — делится присяжный адвокат. — Молодежь — зачастую люди ненадежные, но родители на них умеют воздействовать. И, например, если наниматель портит ваше имущество или плохо с ним обращается, то прямой разговор с ним может не возыметь действия. А звонок родителям со словами: ”Ваше чадо тут портит мое имущество и ухудшает состояние моей квартиры, и, возможно, вам придется нести потом за это ответственность” может быстро это все безобразие прекратить”.