5 причин быть осторожным в бизнесе с недвижимостью

На общем негативном фоне, новости рынка недвижимости в последнее время стали вновь позитивными и более радостными. Фирма Domus Kinnisvara, анализируя итоги первого квартала, приводит 5 причин, почему стоит все же быть внимательным и пессимистичным, занимаясь бизнесом с недвижимостью.

Высокая долговая нагрузка душит спрос

Хотя необходимость в жилых площадях большего размера и лучшего качества сохраняется высокой, реальный спрос на недвижимость остается слабым, так как у потенциального покупателя не хватает денежных средств для удовлетворения желания по приобретению. Если в ближайшие годы спрос будет тормозиться высоким уровнем безработицы и низкими доходами, то в длительной перспективе - устойчиво большой кредитной нагрузкой.

Во времена бума уровень кредитования эстоноземельцев поднялся до небес, однако дальнейшего роста в ближайшие годы ждать нереально. Если в пик «кредитного ралли» банки выдал ипотечных займов в объеме 3,7 миллиардов крон, то на сегодня он сократился уже почти в десять раз. Число семей, которым еще можно было бы выдать кредит, упало до 25 000 – 30 000.

Потенциальные покупатели в кредитной ловушке

Большая часть заимоспособных семей кредитов уже набрали, купив на них недвижимость во времена бума. Теперь, после падения цен на недвижимость, продолжавшегося три года, многие  попали в ситуацию, когда стоимость купленной квартиры или дома ниже остатка по кредиту. Следовательно, они прикованы к своей недвижимости – продав ее, процент по кредиту, потерявшему залог, резко увеличится, и ежемесячный платеж может, несмотря на меньшую сумму кредита, даже возрасти.

Меньше проблем у тех, кто купил недвижимость до 2004 года – они могут получить от банка новый кредит, если прочие критерии подходящие.

Проценты по кредитам в ближайшие годы возрастут

Процент по большинству из выданных кредитов на покупку недвижимости состоит из EURIBOR, к которому добавлен банковский маргинал риска. Уровень ставки EURIBOR держится на исторически низком уровне, хотя банковские маргиналы достигли пиков во время финансового кризиса. Поскольку в Европе растет инфляция и восстанавливается экономический рост, можно предположить, что и EURIBOR начнет во второй половине этого или первой половине следующего года расти, увеличив и размер выплат по кредитам и тем самым, ухудшив кредитные возможности потенциальных покупателей жилья.

Закон о защите от долгов как кошмар для банкиров

Если законопроект о защите от долгов будет принят в Рийгикогу, это, вероятнее всего, сделает банки еще более осторожными при  выдаче кредитов, а сами займы – дороже. По словам руководителя Банковского союза Айвара Рехе, требование по самофинансированию при ипотечном кредитовании может возрасти до 50 процентов, а также увеличится маргинал риска. Дальнейшее ухудшение и без того мрачных условий кредитования еще больше увеличит нагрузку на рынок недвижимости и скорее всего, собьет цены.

Диссонанс между предложением и спросом

Подводя итог, можно сказать, что предложение на рынке недвижимости по-прежнему превышает спрос. Например, в марте этого года на эстонском портале недвижимости City24 было почти 9 000 объявлений о продаже квартир в Таллинне, но в течение месяца совершено лишь 530 сделок. При таком темпе продаж, потребовалось бы почти полnора года для распродажи всех предлагаемых квартир.

Большинство выставленных на продажу квартир находится в домах советского времени, однако покупатели предпочли бы более новые квартиры, с умеренной ценой и качеством. Хотя объем предложения будто бы очень велик, но клиенту с конкретными пожеланиями по покупке сегодня сложно подобрать себе подходящее жилье.