ПриХватизация собственности. Как быть, если местному самоуправлению или государству понадобилась ваша земля?

”У меня есть участок земли в Тартумаа, — рассказывает жительница столицы Карина (имя изменено). — Недавно пришло письмо, что рядом собираются строить рядные дома, и для проведения коммуникаций нужен кусок моей земли. Причем нехилый такой кусок — 20%! Детальную планировку уже утвердили, я была против, но остальные владельцы недвижимости по нашей улице были за, поэтому меня особо не слушали. И что мне теперь делать? Это нормально, что волость забирает одну пятую недвижимости как ни в чем не бывало?” Любопытно, но местные власти ни словом не обмолвились Карине о компенсации, хотя по закону ей положена кругленькая сумма. Сколько же в подобных случаях должно платить за землю местное самоуправление или государство и какие права есть у владельца недвижимости, выясняла ”МК-Эстония”.

К сожалению, Карина не захотела придавать делу огласку, чтобы не портить с волостью отношения, и просто попросила газету о консультации в области своих прав.

”Проблема в том, что они хотят именно самый лакомый кусочек моей земли, — вздыхает женщина. — Ту часть, что возле дороги, она на возвышении. Дальше — низина и болото. И там дом особо не построишь. И они хотят именно ту часть, что возле дороги”.

Знайте свои права!

”Бесплатно забрать часть земли ни у кого не могут, — комментирует ситуацию присяжный адвокат Advokaadibüroo Vindex Евгений Твердохлебов. — Только за справедливую и немедленную компенсацию. Это гарантируется Конституцией. Размер компенсации устанавливается на основании среднерыночной цены, которую сообщит независимый эксперт-оценщик. Если же вы считаете, что оценка неверна и земля стоит больше, то с его мнением можно спорить, заказав оценку у другого специалиста”.

Что же касается детальной планировки, то до ее утверждения проект публикуют для всеобщего обозрения, рассылают всем имеющим отношение к делу письма об опубликовании и после этого обсуждают все поступившие мнения и возражения.

”Власти стараются учесть все интересы, насколько это возможно, — описывает общий алгоритм Евгений Твердохлебов. — Только после этого ее утверждают и публикуют. После утверждения детальную планировку можно обжаловать в административном суде. Если же все возможности уже упущены, то можно подать новое ходатайство об утверждении новой планировки”.

Присяжный адвокат советует: покупая землю, нужно обязательно поинтересоваться в местном само-управлении, какие утверждены планировки и какие планировки могут быть утверждены в будущем. Однако это не дает 100% гарантии, что новую планировку не установят позднее.
”Уже бывали случаи, когда у собственника выкупали его земли, гаражи, дома, когда земля была нужна для общих нужд”, — перечисляет Евгений Твердохлебов. Но понятно, что владелец лишался своей собственности не бесплатно.

В каких случаях должны заплатить?

”Я два года назад купил дом в пригороде Таллинна, — рассказывает бизнесмен Анатолий. — Рядом тихо, лес недалеко, птички-ягодки-цветочки. Еще радость не выветрилась, как пришло сообщение: рядом будут строить железную дорогу. Если бы я об этом знал, никогда бы там дом не купил!”

Василию еще хуже: его недвижимость находится прямо на пути будущей железной дороги. И он, понятное дело, не сильно этим доволен.
”Мы с женой уже привыкли тут, а теперь придется все менять и съезжать”, — жалуется он.

Как же быть тем, чья мечта о тишине и приватности нарушена планами государства по развитию транспортного сообщения? Не говоря уже о тех, чья земля находится прямо на пути или на путях, и государство у них ее будет отчуждать.

Юрист Šerle Õigusteenused Михаил Шерле отмечает, что если государству нужна недвижимость частного лица, то ее отчуждение возможно в соответствии с Законом о приобретении недвижимой вещи в публичных интересах.

”Закон предусматривает, что при отчуждении вещи бывшему собственнику должны выплатить возмещение, которое состоит из справедливой стоимости отчуждаемой недвижимости (рыночной цены), ущерба, причиняемого таким отчуждением, и упущенной прибыли, — перечисляет юрист. — Если человек соглашается на отчуждение добровольно, то в дополнение к возмещению выплачивается мотивирующее вознаграждение, которое может достигать 20% от суммы возмещения, но не менее 0,8 средней зарплаты в Эстонии за последний год (средняя зарплата за 2019 год — 1407 евро) и не более 50-кратной средней зарплаты за текущий год (средняя зарплата по состоянию на июнь 2020 года — 1486 евро, итого сумма может достичь 74 300 евро)”.

Если речь идет об отчуждении жилья человека, то ему также в качестве дополнительной компенсации должно быть выплачено 10% от общей суммы возмещения.

Кроме этого, в большинстве случаев человек имеет право получить компенсацию расходов времени в размере до 16 часов по средней брутто-зарплате (во втором квартале 2020 года — 8,7 евро в час).

Арендаторы тоже под защитой

”Также закон защищает и права арендаторов и прочих лиц, имеющих право пользования вещью: причиненный им прямой имущественный ущерб должен быть возмещен, — подчеркивает Михаил Шерле. — Кроме отчуждения возможен также обмен отчуждаемой недвижимости на аналогичную. Или, например, дешевле, но с компенсацией”.

Как и в случае с другими решениями государственных органов, решение об отчуждении может быть обжаловано в суде, где в некоторых случаях можно запросить проведение независимой оценки и т. п.

Но вернемся к случаю Василия: человек купил дом с землей вокруг него, а потом у него часть имущества хотят забрать, чтобы проложить на этом месте железную дорогу.

”Если забирают его имущество, у него есть возможность получить компенсацию, — объясняет юрист права владельца. — Каких-то дополнительных компенсаций неимущественного вреда (за моральный ущерб. — Прим. ред.) при этом не предусмотрено. Теоретически, у него есть право потребовать компенсацию неимущественного вреда в соответствии с Законом об ответственности государства (§ 16), однако устоявшейся практики нет, и именно человеку придется доказывать, что его права были существенно нарушены”.

Если же рядом что-то строят, и стройка правомерна (то есть решение о строительстве и планировке законно), а человек, как Анатолий, при покупке дома отдавал предпочтение тишине и приватности, то можно потребовать возмещения вреда, причиненного правомерным государственным актом.

”Но основная проблема в данном случае — доказать, что из-за стройки существенно повысился уровень шума и т. п. , — подчеркивает Михаил Шерле. — Ведь перед планировкой обычно подобные вещи (соблюдения норм шума и прочего), как правило, учитываются заранее. Тут государство редко просчитывается, и доказать что-то будет сложно”.

Кстати, все актуальные новости от RusDelfi теперь и в Telegram: подписывайтесь и будьте в курсе событий страны и мира.