Цены на недвижимость растут быстрее, чем зарплаты в столице
По оценкам Swedbank, доступность жилья в Таллинне упала во втором квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, поскольку рост заработной платы в столице был медленнее, чем рост цен на недвижимость. Несмотря на то, что доступность жилья по сравнению с прошлым годом немного снизилась в первой половине года, она находится на уровне, довольно близком к уровню 2016 и 2017 годов. Соотношение средней цены за квадратный метр квартиры и нетто-зарплаты в Таллинне уже шестой год остаётся относительно стабильным. За один квадратный метр необходимо заплатить 1,5 месячной нетто-зарплаты.
В первом полугодии цена квадратного метра таллиннских квартир выросла в среднем на 4,8 процента. Как и ожидалось, рост цен по сравнению с тем же периодом предыдущего года оказался более медленным, поскольку более низкая уверенность домохозяйств в отношении покупки или строительства жилья в ближайшем будущем указывает на некоторое снижение спроса. Повышение цен также зависит от доли новых квартир в сделках, которая сократилась во втором квартале и составила 24% от общего числа сделок (27% в первой половине года). Рост нетто-зарплаты столичных жителей составил 3,9 процента, что значительно медленнее, чем годом ранее, когда нетто-зарплата выросла в значительной мере благодаря реформе подоходного налога.
Активность на таллиннском рынке жилищной недвижимости снижается
Активность сделок на таллиннском рынке квартир продолжает снижаться четвёртый квартал подряд, отчасти из-за более высокой сравнительной базы, поскольку количество сделок с квартирами во втором квартале прошлого года было на 14% выше. В первой половине этого года активность сделок на рынке квартир была на 6% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Данные за июль и август показывают, что рост числа сделок, скорее всего, восстановится в третьем квартале.
При несколько меньшей активности сделок скорость строительства также снижается
В первом полугодии количество сданных квартир в Таллинне было на 9% выше, чем в предыдущем году, а разрешений на строительство было выдано на 11% меньше. Поскольку количество разрешений на строительство сокращается в течение последних полутора лет, его влияние также должно отражаться в количестве разрешений на использование в ближайшем будущем. Однако немного более низкое предложение не должно значительно ухудшить рыночное равновесие, поскольку спрос также несколько ниже.
Заимствованию по-прежнему способствуют низкие процентные ставки и хорошее финансовое положение домохозяйств. По нашему мнению, средний рост цен на квартиры во втором полугодии должен остаться на том же уровне или немного увеличиться по сравнению с первым полугодием. По предварительным данным, рост цен в июле и августе ускорился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На колебания квартального роста цен также влияет завершение новых проектов, поскольку цена за квадратный метр новых квартир примерно на четверть выше цены квартир вторичного рынка.
Среди столиц Балтийских стран доступность квартир улучшилась только в Вильнюсе
В соответствии с индексом Swedbank, доступность квартир улучшилась во втором квартале только в Вильнюсе, где быстрый рост нетто-зарплаты превысил рост цен на квартиры. Самым быстрым рост цен на жильё был в Риге (9,3%), за ней идут Таллинн и Вильнюс (1,1%). По-прежнему среди столиц самым доступным жильё оставалось в Риге, где значительная доля сделок приходится на многоквартирные жилые дома советского периода, а доля новых квартир в сделках невелика.
*При расчёте индекса доступности жилья в странах Балтии, Swedbank берёт за основу домохозяйство с доходом в 1,5 средней нетто-зарплаты, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Под доступностью подразумевается ситуация, когда возвратные платежи по взятому на 30 лет жилищному кредиту с 15%-ным самофинансированием составляют 30% нетто-зарплаты семьи.
