2/2

2. Полиция и юрист: вопросы с арендаторами и дееспособностью решаются через суд

Foto: Karin Kaljuläte

Что касается подписанного матерью Ирины договора аренды и отказывающихся выселяться жильцов, то разобраться с этим действительно может только суд — полиция здесь не помощник.

Ведущий чиновник по охране правопорядка Департамента полиции и погранохраны Эле Нука отмечает, что в практике полиции встречаются случаи, когда владельцы недвижимости не имеют должной информации о том, как следует действовать в ситуациях, когда возник конфликт с другой стороной заключенного договора о съеме недвижимости. Например, на номер 112 поступает звонок, что в чьем-то доме или квартире находятся посторонние лица, не желающие покидать помещение. На месте патруль выясняет, что в помещении находятся лица, занимающие помещение на основании договора об аренде жилья. В таком случае полицейские разъясняют сторонам, что для разрешения таких спорных ситуаций следует обратиться в суд. Отношения между владельцем жилья и съемщиками квартиры — это гражданско-правовые отношения, вмешательство в которые не входит в компетенцию полиции. Компетентный совет, как следует поступить в данной ситуации, может дать юрист.

Если суд примет решение, по которому арендатор будет обязан освободить занимаемое помещение, то на основании вступившего в силу решения суда надо обратиться с судебному исполнителю. Если по оценке судебного исполнителя стороны конфликта могут нарушить общественный порядок в ходе приведения в исполнение решения суда, он может вызвать на место полицию для обеспечения общественного порядка. Ни одной из сторон недопустимо при разрешении таких споров использовать физическую силу или угрозы жизни или здоровью, об этом следует сообщить в полицию, позвонив на номер 112.

По словам Нука, если у близких родственников владельцев жилья есть опасение, что их родственник не является дееспособным, то для ограничения его дееспособности можно также обратиться в суд.

Суд назначает опекуна

Каким образом определяется дееспособность? Главный юрист A.G.D. Õigusabi Grupp Дмитрий Щербин говорит, что, согласно закону, дееспособность физического лица — это способность самостоятельно совершать действительные сделки. В понимании закона лицо, которое вследствие душевной болезни, слабоумия или иного психического расстройства устойчиво не способно понимать значение своих действий или руководить ими, имеет ограниченную дееспособность.

Дееспособность отдельно взятого человека определяется через суд. Лицу с ограниченной дееспособностью назначается опекун. Опека над совершеннолетним лицом устанавливается судом на основании заявления самого лица, его родителя, супруга или совершеннолетнего ребенка или же волостной или городской управы.

Суд назначает экспертизу на предмет необходимости назначения опекуна. Эксперт должен до составления заключения лично осмотреть или опросить лицо. Помимо прочего, при установлении опеки суд дает оценку способности лица понимать юридические последствия таких сделок, как заключение брака, признания отцовства и иных сделок в сфере семейного права. Суд назначает опекуна только для выполнения тех задач, для которых необходима опека.

По словам Щербина, закон устанавливает, что в качестве опекуна предпочитается физическое лицо, которое по своим личным качествам и способностям подходит для защиты интересов подопечного. При назначении опекуна учитываются также взаимоотношения между ним и подопечным. При этом опекуном нельзя назначить работника того учреждения здравоохранения, образования или социального обеспечения, где проживает лицо, в отношении которого решается вопрос опекунства.

Если не удается найти подходящее физическое лицо, то суд может назначить опекуном юридическое лицо. Если невозможно назначить опекуном подходящее юридическое лицо, опекуном назначается волостная или городская управа, с которой человек наиболее тесно связан.

После назначения опекуна каждые пять лет суд проверяет необходимость продолжения опеки над подопечным, а также наличие основания для расширения или сужения задач опекуна, и выносит соответствующее постановление.

ТОП

”Из практики, к примеру, суд может принять решение признать лицо недееспособным в такой мере, что назначит лицу опекуна для решения большинства вопросов, связанных с подопечным. Судебным постановлением также может быть определено, что опекун будет заниматься управлением всего имущества подопечного. Управление имуществом должно осуществляться исключительно в интересах подопечного. Как правило, суд определяет для опекуна обязанность ежегодно предоставлять суду отчет об управлении имуществом подопечного. Суд также требует отражать в отчете произведенные расходы и прикладывать подтверждающие расход документы. При этом суд определяет, что имущество подопечного должно находиться отдельно от имущества опекуна и не может быть использовано в интересах опекуна”, — комментирует юрист.

Важные нюансы

Если говорить про договор аренды, то здесь важно, во-первых, то, была ли мать Ирины адекватна в момент совершения сделки.

Как поясняет Дмитрий Щербин, законом установлено, что сделка, совершенная лицом вследствие временного расстройства психической деятельности в состоянии, исключающем его способность правильно оценивать влияние сделки на его интересы, является ничтожной. Исключения составляют случаи, когда лицо одобрит сделку после прекращения временного расстройства психической деятельности.

Ограниченная дееспособность влияет на действительность сделок только в объеме, в котором лицо не способно отдавать отчет своим действиям или руководить ими. Это означает, что если у человека, например, имеются проблемы связанные исключительно с подавлением гнева, это еще не означает, что он не может в определенные моменты совершать действительные сделки и подписывать договора. Если же в поведении человека имеются явные признаки, которые могут указать на неспособность совершать действительные сделки, например, шизофрения, то в таком случае можно обратиться в суд с заявлением о признании совершенной сделки ничтожной. На данном основании можно признать договор аренды жилья недействительным, а затем решить вопрос выселения и выплаты материальной компенсации.

Во-вторых, имеет значение, получили ли арендаторы у хозяйки разрешение на то, чтобы сдавать снятый ими дом в качестве гостевого.

По словам юриста, согласно действующему законодательству, наниматель может с согласия наймодателя частично или полностью передавать пользование вещью, в том числе недвижимой вещью, третьему лицу, то есть в субпользование. Например, сдавать вещь в поднаем. В таком случае наниматель несет ответственность за действия субпользователя.

”Если наниматель передал вещь третьему лицу в субпользование без согласия наймодателя, то данное обстоятельство является существенным нарушением договора аренды и наймодатель может отказаться от договора найма при условии, что передача была неоправданная и вследствие нее интересы наймодателя или соседей нарушены в такой мере, что от наймодателя нельзя ожидать продолжения договора найма. Если наниматель передал пользование вещью третьему лицу с согласия наймодателя, то в таком случае следует рассмотреть другие возможности прекращения договора”, — рассказывает Щербин.

Решение есть всегда

Выходит, что даже если мать Ирины подписала договор в здравом уме и дала разрешение на сдачу дома, все равно есть варианты для прекращения договора. ”К примеру, от бессрочного договора найма стороны могут отказаться в очередном порядке с соблюдением сроков, установленных Законом. Если сторонами договора оговорен более длительный срок отказа, то следует придерживаться этого срока — как правило, он прописан в договоре аренды. Если же мы имеем дело со срочным договором найма, то в таком случае прекращение договора возможно только во внеочередном порядке при наличии существенных нарушений условий договора и уважительной причины. На том же основании можно прекратить и договор, заключенный на определенный срок, так называемый срочный договор”, — разъясняет юрист.

По его словам, по закону причина считается уважительной, если при ее наличии от желающей отказаться от договора стороны нельзя ожидать, что она продолжит исполнение договора. Уважительной причиной может считаться, прежде всего, использование вещи, при котором нарушаются условия договора; просрочка платежей; банкротство нанимателя и так далее.

После прекращения договора наниматель обязан возвратить нанятую вещь вместе с принадлежностями в состоянии, соответствующем надлежащему использованию вещи согласно договору. Если наниматель не освобождает объект, то в таком случае нужно обращаться в суд с требованием выселения. Самопомощь, то есть применение силы, в таких случаях законом не предусматривается.

Если речь идет о субпользователе, то, согласно закону, субпользователь не вправе пользоваться вещью после окончания действия договора найма и иным образом, чем это разрешено нанимателю. Такое требование может быть предъявлено субпользователю непосредственно самим наймодателем.

Таким образом, получается, что для решения проблем и с матерью, и с арендаторами Ирине все же придется обратиться в суд, а также либо вернуться в Эстонию, либо обеспечить матери присмотр и уход в свое отсутствие. Безусловно, это потребует времени и денежных средств, однако ситуация, в которой она оказалась, хоть и сложная, но не безвыходная.

Tallinn Hockey weekend
2/2
Оставить комментарий
либо комментировать анонимно
Публикуя комментарий, вы соглашаетесь с правилами
Транслит
Читать комментарии Читать комментарии