Как правильно сдавать квартиру в аренду и на что обратить внимание арендатору
В Европе не все могут позволить себе приобрести жилье, поэтому самой популярной возможностью стала аренда. С каждым годом это становится все востребованнее, не отстает и Эстония — в последние годы растет количество сделок, связанных именно с арендой жилплощади, пишет ”МК-Эстония”.
Кроме всего прочего, растут и цены. ”Если год назад за аренду двухкомнатной отремонтированной квартиры в Мустамяэ просили 280 евро, то в этом году она обойдется уже в 380 евро, — отмечает консультант бюро недвижимости 1Partner Алла Метсаотс. — Квартира в среднем состоянии стоила в среднем 210 евро, сейчас она стоит уже 290”.
Для сдачи жилья в аренду есть три варианта. Первый — делать все самому. Если у вас уже имеются надежные кандидатуры жильцов, проблем нет. Если же вы пытаетесь найти абсолютно чужого человека, все усложняется. Реклама на порталах недвижимости и в газетах стоит денег, при этом нет никаких гарантий, что квартиру арендуют сразу. В среднем за две недели размещения рекламы хотят 6 евро, и если квартира не сдается пару месяцев, то придется выложить уже 24 евро. И это если объявление разместить только на одном ресурсе.
Еще один подводный камень в том, что человек плохо владеет информацией о ценах на недвижимость, не в курсе динамики. ”Нам проще — это наша работа, мы видим все колебания, в курсе цен по районам, адекватно оцениваем состояние недвижимости, — комментирует частный маклер Вероника Зайцева. — Можно, конечно, заломить 1000 евро за однушку, но кто ее арендует?”
”Кроме того, объявления частных лиц и маклеров-одиночек частенько попадают в самый низ перечня и там их мало кто видит — это увеличивает срок ожидания. Также есть опасность того, что в попытке сэкономить на профессионале человек неправильно составит договор аренды, — говорит Алла Метсаотс. — И это приведет к дальнейшим проблемам”.
Например, в договоре есть пункт: ”На момент заключения договора арендатор обязуется не заводить животных”. На момент заключения договора животного, может, действительно не было. А через полгода подвернулся очаровательный щенок, и вуаля — в чужой квартире сгрызен угол, порван диван и описан ковер.
”А если бы в договоре стояла ремарка ”и в дальнейшем”, все было бы иначе, тогда запрет действовал бы весь срок действия договора”, — объясняет наш консультант.
Вторая возможность — частные маклеры. Многие считают их достаточно сомнительным решением, но на самом деле, если вам попадется грамотный и знающий специалист, никаких проблем не возникнет.
”Я не хочу работать в фирме, потому что с каждой заключенной сделки нужно отстегивать им процент, — поясняет Вероника Зайцева. — Мне так проще. У меня есть своя клиентура, хозяева квартир работают в Финляндии, и я подыскиваю им арендаторов. Могу сказать, что никаких проблем нет, всегда быстро находим жильцов, порядочных и пунктуальных”.
Как замечает Вероника, нарваться на непрофессионалов можно везде, поэтому стоит пособирать информацию о частном маклере, посмотреть, как он работает. И не платить денег вперед: свой гонорар маклер получает при заключении договора аренды, и ни минутой ранее.
Кстати, о ценах на услуги. Расценки за работу маклера нигде не фиксируются, поэтому каждый волен называть свою цену, а дальше — как договоритесь. У некоторых это процент от ежемесячного взноса, у кого-то стоимость в объеме ежемесячного взноса.
”Никто не регулирует даже то, кто оплачивает нашу услугу, — говорит Алла Метсаотс. — Раньше это делали те, кто сдает квартиру в аренду. Сейчас, из-за большого спроса, эту часть расходов оплачивает арендатор. Но вообще, это дело договоренности”.
Третий вариант — обратиться в крупное риэлтерское агентство. Считается, что там работают профессиональные маклеры, ведь недвижимость — главная сфера деятельности фирмы.
”Мы в курсе абсолютно всех колебаний на рынке, можем посоветовать оптимальные варианты, — говорит представитель бюро недвижимости 1Partner. — Кроме того, можем помочь, если речь идет о приобретении квартиры как инвестиции. Ведь, например, о таком нюансе, что однокомнатные квартиры в аренде стоят больше двухкомнатных, обычный человек даже не задумывается. А на самом деле, небольшие квартирки быстрее уходят в аренду и стоят дороже”.
Товар лицом
Подготовить квартиру к сдаче внаем дело нехитрое. Специалисты рекомендуют сделать небольшой косметический ремонт, чтобы освежить интерьер. На дорогой тратиться не советуют — к арендованному имуществу люди относятся не так бережно, как к своему, и вряд ли кто-то захочет оплакивать тысячи евро, вбуханные в изуродованную отделку.
”Но я бы порекомендовала все-таки сделать квартиру максимально чистой — это может повысить стоимость аренды”, — советует Алла Метсаотс.
Второй момент — фотографии. Несмотря на то, что многие владельцы недвижимости присылают маклерам фотографии жилья, сделанные самостоятельно, они далеки от идеала.
Маклеры отмечают, что неряшливая квартира не привлекает внимания. Например, если фотографируете кухню, в кадре должны быть чистые столешницы и красивая мебель. Никаких затрапезных тряпок и полной раковины! Никаких пятен и крошек от хлеба.
”Если фотографируете спальню, сделайте так, чтобы кровать была убрана или застелена дневным покрывалом. Торчащие или смятые постельные принадлежности оставляют ощущение неряшливости”, — замечает маклер. Идеальные кадры — идеально чистая и ухоженная квартира.
Кстати, небольшой нюанс. Если вы очень беспокоитесь о судьбе свежего ремонта, во-первых, застрахуйте свою недвижимость и обстановку. Во-вторых, с арендатора при заключении договора берется залоговая сумма, как правило, в размере одного месячного взноса. Ее использование оговаривается в договоре — например, она может пойти на компенсацию испорченного имущества. В-третьих, пропишите в договоре те моменты, которые вы бы хотели оговорить отдельно.
”Это могут быть разные дополнения, например, курение в помещении, животные, маленькие дети — не секрет, что владельцы квартир крайне неохотно сдают их семьям с маленькими детьми, — рассказывает Алла. — И в любом случае заключайте сделку в присутствии маклера, в случае спора он сможет выступить третьим лицом — ведь есть фотографии объекта, он присутствовал при сделке. Это часто помогает решить споры”.
Нежелательное лицо
Не секрет, что квартиру могут сдать далеко не всем. Как уже говорилось, в группе риска — молодые мамы. Несмотря на явную дискриминацию, дети остаются детьми — могут запросто нарисовать на обоях чужой квартиры, и ничего им за это не будет. Решать споры, красить стены, извиняться и разбираться очень утомительно. Проще сразу отказать. Это же касается и домашних животных — милый хорек может прогрызть шкаф, а заодно свить гнездо у соседей.
”Поскольку опыт у меня богатый, то я всегда настораживаюсь, когда кто-то подыскивает квартиру не для себя, — предупреждает Алла Метсаотс. — Во-первых, договор заключается только с человеком, который будет жить и оплачивать жилье, во-вторых, можно нарваться на разные варианты. Один раз друг искал квартиру для своего товарища, который освобождался из тюрьмы. Впоследствии было множество проблем с оплатой, выселением и т.п.”
Третий не самый лучший вариант — студенты. Этот народ весьма безответственный, поэтому маклеры предлагают простой, но дисциплинирующий выход. Во-первых, приходить на сделку вместе с родителями. Во-вторых, именно родители подписывают документ (становясь тем самым съемщиками). В-третьих, именно они должны оплачивать аренду.
”Бывали случаи, когда студенты деньги за аренду хозяину так и не доносили, поэтому лучше подстраховаться заранее”, — учит Метсаотс.
Твари дрожащие или право имеют?
Несмотря на такие строгости, арендаторы тоже люди и тоже имеют права. Хотят выбрать самое лучшее, чтобы не было обмана. Поэтому, собираясь арендовать квартиру, не поленитесь и проверьте техническое состояние жилплощади: как открываются и закрываются окна, как работает сантехника, двери и прочее.
Не беда, если после заключения договора вы обнаружили какие-то внезапные поломки (бывает так, что владельцы квартиры маскируют проблемы, чтобы потом свалить вину на жильца). Вы имеете полное право потребовать их устранения за счет хозяина.
”Но претензии нужно предъявлять в течение разумного срока — не спустя три месяца, а, например, в течение недели”, — уточняет Алла Метсаотс.
Как только вы заключили договор, арендованная квартира становится вашим жильем. Это значит, что владелец квартиры не может нагрянуть туда без предупреждения, даже если у него есть второй комплект ключей. О желании навестить вас хозяин должен известить заранее (это также можно записать в договоре) и явиться в оговоренное время.
”Если вдруг получается так, что у вас не получилось собрать нужную сумму для опалты аренды, не прячьтесь — это самый лучший способ составить о себе негативное впечатление и быть выселенным, — говорит наш консультант. — Предупредите, объясните ситуацию. Если это разовое недоразумение, скорее всего, хозяин пойдет навстречу”.
Но если вы превращаетесь в хронического неплательщика, тональность изменится. Правда, такое хоть и случается, но не очень часто: владелец жилья перед сдачей его в аренду имеет полное право проверить вашу подноготную — например, у нас есть регистр должников, где сразу видно, можно ли человеку доверять.
”Одно дело, если это штраф за безбилетный проезд, давно оплаченный, всякое ведь бывает, — говорит Алла Метсаотс. — Но если речь идет о долге в 600 евро за мобильный телефон, то это повод подумать о платежеспособности клиента”.
Кроме того, имеются социальные сети, где также можно составить впечатление о человеке, и так далее.
Кстати, напрягаются и при торге. ”Первая мысль, когда человек начинает торговаться, — справится ли он с платежами, — говорит маклер Вероника Зайцева. — Хотя, с другой стороны, если он не спросит, то не узнает, а многие владельцы недвижимости действительно готовы немножко уступить. Так что это очень двояко. Просто ведите себя вежливо и корректно, не начинайте выматывать человеку душу и ныть”.
