Быстрый рост зарплат увеличил спрос на недвижимость
Судя по динамике рассчитываемого в Swedbank индекса, в четвертом квартале прошлого года доступность жилья в Таллинне немного снизилась по сравнению с предыдущим годом. За снижением доступности жилья стоит рост цен на недвижимость, который опережает рост средней зарплаты. В четвертом квартале 2016 года нетто-зарплата жителей столицы была на 6,3% выше, чем годом ранее, цены же на недвижимость выросли за год на 8,5%. За весь 2016 год квартиры вросли в цене на 5,1%.
Во второй половине прошлого года ускорились как рост цен на недвижимость, так и рост портфеля жилищных кредитов. Ускорение роста цен спровоцировала, главным образом, ситуация в центральной части города, где к четвертому кварталу прошлого года рост цен в годовом сравнении достиг 15 процентов. Частично дело в эффекте базы, поскольку во второй половине 2015 года квартирные цены в центре города упали. Одновременно быстрый рост заработной платы в прошлом году повысил покупательную способность жителей Таллинна и их чувство уверенности, в связи с чем спрос на недвижимость увеличился. Если в середине прошлого года годовой рост портфеля жилищных кредитов составлял 4,5%, то в декабре рост составил 5,3%.
В прошлом году на рынке жилья добавилось примерно 2000 новых квартир. Количество выданных разрешений на строительство и число реально строящихся квартир в 2016 году снизилось. Особенно заметно — в последнем квартале. Если в первом квартале 2016 года было начато строительство 600 квартир, то в последнем квартале этот показатель был всего 200. В связи с этим через некоторое время можно ожидать снижения предложения новых квартир. Складской остаток новых квартир в третьем квартале начал постепенно снижаться, но запас достаточен для покрытия даже более интенсивного спроса.
В текущем году мы ожидаем резкого замедления реального роста нетто-зарплаты, поскольку номинальный рост зарплат немного замедлится, а рост потребительских цен резко ускорится. Это уменьшит покупательную способность населения и может негативно сказаться как на потреблении, так и в части спроса на новое жилье. На этот год мы прогнозируем примерно такой же рост цен на недвижимость, как и в прошлом году.
В четвертом квартале доступность жилья, в соответствии с индексом Swedbank, улучшилась в Риге, а в Вильнюсе — понизилась. И хотя в четвертом квартале квартирные цены в Риге немного выросли по сравнению с третьим кварталом, в годовом сравнении рост цен оказался отрицательным. Одновременно рост заработной платы в годовом исчислении составил 5%, а процентные ставки упали на 0,5 процентного пункта. В Вильнюсе годовой рост цен на квартиры по-прежнему превышает рост нетто-зарплаты, поэтому доступность жилья ухудшилась. Из трех столиц стран Балтии в четвертом квартале жилье по-прежнему было самым доступным в Риге.
