Сносить нельзя оставить: какой ремонт нарушает закон?

Уж сколько о ремонте сказано, а вопросы в редакцию все равно поступают. Причем интересуются не только те, кто затевает в квартире перепланировку, но и соседи, которые подозревают других в нарушениях и, соответственно, в ухудшении собственных жилищных условий. Что запрещено, а что разрешено — разбиралась ”МК-Эстония”.

”Можете ли вы осветить вопрос о допустимом перечне работы в квартирах, которые могут проводить в ходе ремонта их владельцы? Я говорю о всевозможных перепланировках, которые массово сейчас делаются. Чаще всего это связано с кухнями и санузлами, а квартиры, которые располагаются ниже, получают ухудшение жилищных условий. Насколько сейчас изменились разрешения по перепланировке квартир? Раньше допускалась только покраска, поклейка обоев, настил ламината. А сейчас и стены можно переносить, и батареи. Что-то из этого запрещено? Неужели сейчас все можно?”, — с такими вопросами обратилась в редакцию Мария.

Соседи страдают

Переделки в квартире соседей волнуют не ее одну. Например, Андрей уверен, что его сосед снизу что-то сделал с полами, и теперь слышимость между квартирами приносит много неудобств.

”У нас в доме, можно сказать, два уровня полов. Я подозреваю, что этот умелец снял один слой, чтобы увеличить высоту потолков. Потому что раньше в той квартире жили его престарелые родители, они громко слушали телевизор, но нам слышно почти ничего не было. А после ремонта въехали квартиранты, и слышно все: как они ходят, как хлопают дверьми, как разбирают диван перед сном… А в вечер, когда они въехали, на кухне даже были слышны их разговоры! Если бы знал, как доказать, что там что-то сделано противозаконное, обязательно взялся бы за это”, — говорит мужчина.

”А я знаю один случай, когда кухню поменяли местами с комнатой, — рассказывает Владислав. — Тянули трубы специально, чтобы дать воду в новое помещение. Не знаю, насколько это законно, но получается, что теперь соседей снизу могут затопить прямо в комнате, ведь над ними появились трубы. Мне кажется, нельзя настолько кардинально все менять, включая предназначение помещений в квартире”.

Мастер ремонтов Михаил вспоминает случай, когда его попросили сделать переход из кухни в комнату через лоджию: ”Это была однокомнатная квартира. Владельцы хотели, чтобы комната и кухня сообщались между собой через утепленную лоджию. То есть убрать дверь внутри квартиры, но сделать дверь на лоджию вместо окна. Я не стал браться за эту работу, но не знаю, возможно, кто-то воплотил в жизнь эту необычную идею. Просто это ведь нужно фасад ломать! А это несущая стена. Насколько я знаю, для такого нужно не просто составлять проект, но и получать разрешение”.

Так в каких же случаях для ремонта в квартире нужны дополнительные согласования, а что и вовсе запрещено? Строительные работы, в том числе, перестройки в квартирах, регулирует Строительный кодекс. А за соблюдением закона следит местное самоуправление.

Реконструкция или нет

Руководитель Таллиннского департамента городского планирования Ивари Раннама говорит, что виды строительных работ, в случае которых необходимо представить в местное самоуправление извещение о строительстве или ходатайство о разрешении на строительство, определяет Строительный кодекс.

Согласно § 4 ч.3 Строительного кодекса, перестройка, или реконструкция здания — это строительство, в результате которого существующие характеристики здания существенно

меняются. Замена отдельных имеющихся частей строения равноценными не считается реконструкцией. Реконструкция строения — это прежде всего строительство, в ходе которого:

- изменяются границы конструкции здания;

- изменяются и заменяются несущие конструкции и конструкции жесткости;

- устанавливаются, изменяются или сносятся технические системы, что меняет характеристики постройки, в том числе его внешний вид;

- существенно меняются рабочие параметры строения или используемые технологии;

- строение приводится в соответствие с требованиями его целевого назначения;

- восстанавливается частично или полностью разрушенное строение.

”В соответствии с приложением 1 к Строительному кодексу, для реконструкции жилого дома, в т. ч. квартиры, расположенной жилом доме, необходимо представить в местное самоуправление извещение о строительстве и строительный проект, — отмечает Раннама. — В случае, если квартира находится в здании, которое имеет несколько целевых назначений, и при этом преобладает доля нежилых помещений, здание считается нежилым. Для работ по реконструкции нежилого здания необходимо представить ходатайство о разрешении на строительство и строительный проект”.

Поменять местами можно

Таким образом, по словам чиновника, если в понимании Строительного кодекса строительные работы не квалифицируются как реконструкция, то нет необходимости ходатайствовать о разрешении на строительство, а также представлять в местное самоуправление извещение о строительстве или строительный проект.

”В этом случае строительная деятельность является ”свободной”, то есть разрешение не требуется, — подчеркивает Ивари Раннама. — Однако следует учитывать, что строительные работы, не требующие наличия разрешения на строительство, также должны соответствовать правовым актам. Например, согласно § 12 Строительного кодекса, строительство должно осуществляться в соответствии со строительным проектом, с соблюдением требований, действующих в отношении строения и строительства. Поэтому, даже если подача строительного проекта в местное самоуправление не является обязательной, для проведения строительных работ все равно необходимо иметь строительный проект”.

Так что незаконными (самовольными), по словам руководителя Таллиннского департамента городского планирования, могут быть строительные работы, документация по которым не была представлена в местное самоуправление в соответствии с требованиями Строительного кодекса.

”При оценке строительных работ в случае необходимости следует проконсультироваться с компетентным инженером-строителем, — рекомендует Раннама. — К свободной строительной деятельности относятся такие перепланировки, как, например, перенос кухни в гостиную и переделка прежней кухни в комнату. Изменение технических систем в квартире, например, перенос батареи, как правило, также не является строительной деятельностью, требующей разрешения на строительство или извещения о строительстве — реконструкция технических систем квартиры не изменяет характеристики здания и его внешний вид”.

А вот остекление балконов и лоджий и их совмещение с комнатой, отмечает чиновник, в понимании Строительного кодекса является перестройкой здания (изменяются границы конструкции здания).

Узаконить задним числом

”При перестройке зданий должна сохраняться целостность фасадов. По этой причине остекление балконов и лоджий по индивидуальным решениям, включая безрамное остекление, не допускается”, — замечает Раннама.

Он советует с вопросами относительно возможной самовольной строительной деятельности в квартире соседей обращаться в Таллиннский департамент городского планирования по электронной почте [e-mail].

”При установлении самовольной строительной деятельности прежде всего выясняются важные с точки зрения государственного надзорного производства обстоятельства и дается оценка относительно того, каким образом можно, и можно ли вообще, узаконить эти изменения, — комментирует чиновник. — Узаконивание самовольных строительных работ, осуществленных в разное время, производится в рамках отдельных производств. В ходе надзорного производства может выясниться, что самовольные строительные работы можно узаконить целиком или лишь частично. Это может означать, например, что нужно будет частично восстановить первоначальное состояние объекта и/или перестроить его таким образом, чтобы он соответствовал требованиям”.

Руководитель Таллиннского департамента городского планирования отмечает, что бывают случаи, когда в ходе надзорного производства узаконить самовольные строительные работы невозможно. В этом случае владельцу приходится восстанавливать первоначальное состояние объекта.