Эксперт — о проблемах с реновацией домов и роли квартирных товариществ
Проект по предоставлению "Кредексом" (KredEx) квартирным товариществам пособия по реконструкции (в размере 102 млн евро) требует, чтобы при рассмотрении заявок на реновацию зданий с долей субсидии в 25% и 40% (в Ида-Вирумаа — 35% и 50%) к работе привлекался консультант по техническим вопросам. Почему это было сделано только сейчас, становится ясным из проведенного Таллиннским техническим университетом в прошлом году исследования реконструированных многоквартирных домов.
Исследование описывает основные проблемы этих домов так: ”Заказчику не стоит брать на себя всю тяжесть по преодолению проблем, связанных с реновацией. Для этого в случае возникающей на разных этапах реконструкции необходимости лучше пригласить сведущих консультантов. Хорошего качества реконструкции можно добиться лишь при условии, что все этапы ее завершаются под тщательным контролем инженеров соответствующей специализации. В случае обнаружения просчетов, допущенных в предыдущем этапе, движение вперед возможно только после устранения этих просчетов”.
Это подтверждается и получаемой от квартирных товариществ сегодня обратной связью, они сообщают, что работам, предшествующим ремонту, фиксации строительно-технического состояния зданий и уходу за ними уделяется непозволительно мало внимания. Главной целью предпринимаемой реновации, как правило, является энергосбережение, которого за отсутствием достаточного количества средств и знаний надеются достичь за счет внутреннего климата квартир. Для многих неожиданностью становится тот факт, что плохой внутренний климат может обуславливаться заменой окон, утеплением конструкций или сокращением расходов на отопление, которые при отсутствии правильно построенной вентиляции приводят к повышению уровня влажности в помещении и появлению плесени. Невозможно хорошо чувствовать себя в надетом на голову пластиковом мешке, хотя голове и тепло, но дышать в нем трудно.
Пониманию функционирования соответствующего современным требованиям здания как единого целого мешает отсутствие осведомленности о новейших строительно-технических решениях и недостаток денежных средств. Квалифицированная оценка состояния многоквартирного дома, составление долговременной хозяйственной программы, планирование расходов на ремонт и обслуживание не у всех ассоциируются с экономией. Устранение проблем по мере их возникновения, и ведение хозяйства в режиме постоянного тушения пожара стимулируются торговцами, преподносящими реновацию исключительно как обещания снизить энергозатраты.
Если внимание уделяют только энергозатратам, серьезные и требующие первоочередного вмешательства строительно-технические проблемы могут остаться нерешенными в процессе реновации. Для экспертов не является новостью, что даже сегодня в эксплуатации могут быть здания с обвалоопасными балконами, пропускающими воду крышами и стенами, с аварийными и требующими капитального ремонта системами водо-, электро- и теплоснабжения. Во избежание этого все недвижимое имущество, как старое, так и новое, требует планомерного осмотра, ухода и ремонта.
При попытке подвести краткие итоги встает вопрос, какую помощь надо оказать владельцам квартир и недвижимости, чтобы они, имея в своем распоряжении ограниченные ресурсы, смогли избежать возникновения вышеописанных проблем и получить от реновации максимальный эффект?
Хочется надеяться, что первый шаг в этом направлении уже сделан: специалисты, которые будут задействованы в осуществлении новой программы "Кредекса", направленной на субсидирование реновации домов, где действуют квартирные товарищества, уже отобраны и проходят специализированные курсы.
Специалисты, представляющие себе полную картину современного обслуживания домов, разбираются в техническом состоянии зданий и не будут пытаться навязать заказчикам решения, на первый взгляд позволяющие добиться экономии, но в действительности половинчатые и исключающие истинное достижение поставленной цели.
Прошедший специальную подготовку технический консультант Олави Пильк говорит: ”Наилучшие результаты достигаются тогда, когда при рассмотрении вопросов, связанных с хозяйственным обслуживанием недвижимости, принимаются в расчет данные не за год или два, а по крайней мере за десять лет. При этом даже поэтапно проводимые реконструкция и планирование должны учитывать условия, которые могут возникнуть в будущем. Это же правило применяется и при покупке недвижимости: вынося решение, необходимо уметь заглянуть за шикарную внешнюю отделку и потребовать от продавца рапорт, составленный независимым экспертом и правдиво отражающий состояние приобретаемого имущества. Другими словами, всегда полезно оценить возможные расходы на содержание и ремонт в будущем, чтобы избежать позднейшего обнаружения скрытых дефектов и связанных с их устранением расходов”.
В области обслуживания домов еще предстоит провести большую работу по информированию как товариществ, так и других владельцев недвижимости. Программой "Кредекса" по субсидированию квартирных товариществ предусматривается 50-процентное финансирование проектирования, надзора и услуг технического консультанта.
