Программа строительства муниципального жилья решит целый ряд проблем
Выбор между тремя сценариями
Почему государство вообще должно заниматься жилищным хозяйством? Вот сухие факты: проблема, объединяющая всю Эстонию, заключается в постоянном и быстром старении жилищного фонда. За год у нас в стране строится около 2000 новых жилых помещений, однако для покрытия амортизированного жилищного фонда их должно быть минимум 6000.
Поле для деятельности и потенциал застройщиков и строителей позволяют это, но низкая платежеспособность людей устанавливает определенные ограничения. Устаревший и не подлежащий реконструкции жилищный фонд не является лишь вопросом эстетики — такое жилье значительно дороже содержать, поскольку много денег уходит на отопление. Анализ, проведенный Таллиннским техническим университетом (ТТУ), выявил, что в идеале мы могли бы экономить на энергопотреблении наших зданий целых 80 процентов.
Еще одна большая проблема состоит в том, что установленные во многих многоквартирных домах вентиляционные системы устарели и не функционируют как надо. В результате мы получаем микроклимат, способствующий появлению плесени и вызывающий у жильцов проблемы со здоровьем.
Принимая в расчет вышесказанное, я считаю, что — по аналогии со Скандинавией и странами Западной Европы — Эстонии крайне важно разработать долгосрочную жилищную политику. Для этого у нас есть три возможности.
Во-первых, оставить все как есть. Это означает, что государство устанавливает ровно столько требований, сколько от нас требует Евросоюз, а все остальное доверяет регулировать рынку. Для государства такой вариант был бы самым дешевым, удобным и наименее трудоемким. Но это только на первый взгляд.
Во-вторых, государство могло бы несколько увеличить свой вклад в эту сферу. Повысить субсидии на реконструкцию зданий, обращать внимание на использование более экономичных технологий, запустить в общественном секторе пилотные проекты по строительству зданий с максимально низким энергопотреблением. При таком раскладе уже можно экономить энергию, но жилищный фонд будет обновляться незначительно.
Третья возможность — сценарий, основанный на знаниях, при котором ставится цель достигнуть как максимальной экономии энергии, так и улучшения жилой среды. Этот вариант предусматривает современную реконструкцию почти половины многоквартирных и 40% частных домов, а также зданий общественного сектора — в том числе школ и детских садов; содействие проектам зданий с максимально низким энергопотреблением и строительству арендного жилья при поддержке государства, а также многое другое.
Ученые ТТУ подсчитали, что строительный тендер стоимостью 1 миллион евро создает 17 рабочих мест. Если учесть, что общая стоимость тендеров, связанных с реконструкцией, могла бы составлять 330 миллионов в год, из которых государство вкладывало бы треть, это позволяло бы создавать в год 5600 рабочих мест. Расчеты показывают, что вклад государства возвращался бы в виде налогов.
Широкие политические прения на эту тему еще только предстоят, но, наверное, ни для кого не секрет, что мне ближе третий вариант, способный принести наибольшую пользу жителям Эстонии. Именно при таком сценарии люди более всего ощутят экономию. В долгосрочной перспективе этот путь наилучшим образом будет способствовать развитию нашей экономики — создаст современное жилье, рабочие места и ускорит экономический рост. Короче говоря, сделает жизнь в Эстонии лучше.
Муниципальное жилье с государственной поддержкой
Одной из составляющих основанного на знаниях сценария является программа государственной поддержки муниципального жилья. Проще говоря, как местные самоуправления, так и организации частного сектора смогут при поддержке государства строить или реконструировать муниципальные дома, квартиры в которых были бы современными и имели высокий уровень энергосбережения.
Мы разработали три конкретных предложения. На прошедшем недавно масштабном ”круглом столе”, в котором приняли участие строители, застройщики, представители местных самоуправлений и ученые, мы получили от участников принципиальную поддержку этих предложений.
Первое из них заключается в том, что государство должно поддерживать строительство или реконструкцию муниципального жилья. Размер субсидий (30-50%) зависит от ситуации в конкретном регионе, потребностей и финансовых возможностей самоуправления. Условием является составляемая самоуправлением долгосрочная программа действий, которая демонстрирует, каким образом муниципальное жилье способствует развитию местной жизни.
Второе предложение — гарантия долгосрочных банковских займов (до 30 лет) застройщикам или самоуправлениям на строительство муниципального жилья. Третье — выделение земельных участков (или предоставление их в пользование на льготных условиях) для строительства на них субсидируемого государством муниципального жилья. Также государство при необходимости может помогать с созданием инфраструктуры.
Одновременно следует продолжать работу над упорядочением правовой системы, при необходимости внося коррективы в налоговую политику.
Я подчеркиваю — государство само не будет строить где-нибудь многоквартирные дома и управлять ими. Инициатива, доказанная необходимость и четкое видение роли муниципального жилья в развитии региона, равно как и готовность заниматься управлением, должны исходить от самих самоуправлений.
Эстония — исключение. К сожалению
Если мы посмотрим на Европу, то Эстония со своей политикой невмешательства (если не сказать — с отсутствием жилищной политики) является здесь исключением, причем не в хорошем смысле. К примеру, в Голландии доля муниципального жилья, субсидируемого государством, составляет 35% от всего жилищного фонда, в Австрии и Швеции — 23%, в Великобритании — 21%, в Дании — 19%, в Финляндии и Франции — 17%.
Если мы посмотрим на нашего северного соседа — Финляндию, которая начала субсидировать муниципальные площади еще в 1940-х годах, мы увидим, что государство там до сих пор вносит серьезный вклад в эту сферу.
В 2013 году при поддержке Финского государства было построено более 2500 муниципальных квартир, к середине этого года — 4100 арендных квартир. Во время экономического спада в Финляндии увеличили государственные субсидии на строительство муниципального жилья, чтобы оживить строительный сектор и создать новые рабочие места. В выигрыше оказались все — как государство, так и его жители. Рабочие места и предпринимательство сохранились, жилищный фонд стал еще более качественным и энергосберегающим. И это — не единственный способ, который использует Финское государство, внося свою лепту в жилищное хозяйство.
Из чего складывается выигрыш в цене
Целевой группой муниципального жилья, субсидируемого государством, являются низкооплачиваемые специалисты, молодые семьи, а также пожилые люди, которым не под силу снимать современную квартиру по рыночной стоимости. К примеру, молодому учителю, у которого после уплаты налогов остается всего чуть более 600 евро, довольно сложно позволить себе снимать квартиру в столице, ведь аренда двухкомнатной квартиры в таллинских спальных районах вместе с коммунальными платежами обходится минимум в 400 евро. Второй целевой группой являются люди, ради работы готовые переехать в небольшой населенный пункт, но в сельской местности квартиры зачастую просто не сдаются в аренду.
Эта тема важна и в контексте конкурентоспособности регионов: в небольшом городке не будет развиваться предпринимательство, если у фирмы из-за отсутствия жилья нет возможности привезти работников из других мест. Вспомним хотя бы недавний случай в Хаапсалу, когда предприятие, дающее работу 350 людям, было вынуждено закрыть производство именно из-за отсутствия рабочей силы.
Субсидируемое государством муниципальное жилье строится с применением максимально современных и энергосберегающих методов, поэтому коммунальные расходы в нем ниже средних. В крупных городах можно брать за аренду немного меньше рыночной цены, поскольку инвестиции, которые должны окупаться, благодаря поддержке государства оказываются меньше. При этом государство заключает с застройщиком долгосрочный договор, обязывающий использовать построенное здание в качестве муниципального жилья в течение определенного периода — минимум 20-30 лет.
Конечно, в Эстонии невозможно строить столько же муниципального жилья, сколько в Западной Европе, но можно начать со значительно меньших объемов. К примеру, за 10 миллионов евро можно построить 200 квартир, и для начала это было бы весьма неплохо. Более точные цифры выяснятся уже в ходе новых коалиционных переговоров в марте следующего года и будут зависеть от того, какой мандат дадут избиратели.
Инвестиции в жилищное строительство оживляют экономику
Как у любой новой идеи, у государственной программы поддержки муниципального жилья имеются свои контраргументы. И это хорошо, поскольку для поиска лучшего решения необходима конструктивная дискуссия без эмоций.
Некоторые считают, что вмешательство государства в жилищное хозяйство — это слишком дорого, и Эстония не может себе этого позволить. Я утверждаю обратное. Мы больше не можем себе позволить, чтобы десятки тысяч людей уезжали из Эстонии, потому что после оплаты счетов за жилье у них не остается средств на существование. Мы также не можем себе позволить, чтобы из-за отсутствия подходящих жилых площадей рабочая сила не могла перемещаться по стране в соответствии с необходимостью, чтобы какие-то регионы оставались из-за этого без работодателей. Кроме того, инвестиции в жилищное строительство оживят экономику, создадут рабочие места и окупятся для государства в виде налогов. Многие годы жилищная политика в Эстонии недофинансировалась, на что в своем последнем ежегодном отчете обратил внимание и Госконтроль.
Кто-то высказал озабоченное мнение, что государственное жилье якобы разрушит рынок. Однако цель программы муниципального жилья — строительство современных небольших квартир для людей, которым не под силу арендовать жилье в крупных городах по нынешним ценам. Да, если мы говорим о таких собственниках, которые просят за свои амортизированные квартиры огромные суммы, потому что сегодня рынок это им позволяет, то им действительно придется задуматься о том, чтобы либо приводить свою недвижимость в порядок, либо снижать арендную плату. Однако целевые группы у большинства арендодателей и у государственной программы все же разные.
Наш партнер по коалиции выразил озабоченность тем, что в государственной программе муниципального жилья кроется опасность коррупции. Честно говоря, сложно комментировать такие высказывания, поскольку при большом желании угрозу можно найти в любом месте, где ведут свою деятельность государство или муниципалитет. Но для нашей программы мы разработаем конкретные критерии, которым должны будут соответствовать подаваемые проекты. При этом инициатива строительства муниципального жилья должна будет исходить от местных самоуправлений, которые зафиксируют потребности, разработают принципы выделения квартир и будут отвечать за прозрачность процесса. Также самоуправление должно будет доказать необходимость муниципального жилья для дальнейшего развития региона.
За программой государственного субсидирования муниципального жилья стоит тщательный анализ и консультации с различными заинтересованными группами. Если мы хотим, чтобы Эстония стала таким местом, где люди хотят и могут создавать свой дом и начинать самостоятельную жизнь, то в жилищной политике должны задуть новые ветра. Рыночная экономика в одиночку не в состоянии все это регулировать, так что помимо частного рынка нужно развивать жилищный фонд, поддерживаемый государством.
