Ипотека от беспамятных
Основа ныне правящей коалиции, Центристская партия, демонстрирует удивительные слепоту и беспамятство. Проигнорировав весь опыт алкогольной политики Эстонии, в прошлом году правительство взвинтило цены на спиртное — и мы получили взлет алкотуризма в соседнюю Латвию, падение сбора налогов, закрытие мелких магазинов по всему югу… Центристам этого, видимо, мало, они готовы создать очередную проблему — уже на рынке недвижимости.
Одним из предвыборных обещаний партии становится предоставление молодым семьям, которые не тянут обязательную долю самофинансирования при покупке квартиры, государственных гарантий для получения ипотечного кредита. Мол, молодежь, не имея своего угла, вынуждена откладывать рождение детей или вовсе отказываться от наследников, о чем центристы часто слышат на встречах с избирателями.
Конечно, Эстония — страна во многих смыслах уникальная. Но все же присмотримся к международному опыту. В более богатых государствах Западной Европы ситуация с обеспеченностью жильем получше, чем у нас. Но рождаемость, как правило, еще ниже (особенно если отсечь пока еще сравнительно плодовитых потомков иммигрантов из стран третьего мира). А молодежь точно так же жалуется на стесненность жилищных условий и недостаточные доходы вообще.
Давайте на чистоту. Те, кто реально хочет иметь детей, заводят их и в довольно сложных обстоятельствах, постепенно решая свои проблемы. Более того, вообще необязательно жить в собственной квартире, дети хорошо растут и в арендованном жилье. Просто многие молодые пары не желают спешить с рождением малышей (или вообще когда-либо их заводить), но говорить об этом прямо не решаются и находят отговорки, объясняющие их поведение.
Предлагаемая мера вряд ли сколь-нибудь повлияет на нашу демографическую ситуацию. А вот на рынок недвижимости окажет заметное воздействие и далеко не лучшим образом. И чтобы понять это, достаточно вспомнить события прошлого десятилетия.
В середине 2000-х Эстония уже переживала бум на рынке недвижимости. В ту пору на волне стремительного роста банки сходили с ума и теряли последнюю осторожность, соревнуясь в том, у кого больше распухнет кредитный портфель. Условия по ипотеке становились все более заманчивыми, привлекая даже тех, кто еще вчера не мог рассчитывать купить квартиру по куда более низкой цене. Банк Эстонии взывал к разуму, но действенных механизмов, чтобы заметно остудить явно перегревающийся рынок, не имел.
Потом грянул мировой кризис, одной из главных причин которого стал крах глобального рынка недвижимости. Эстония ведь была не одинока, во многих странах, особенно в США, Испании, Греции, Ирландии и ряде других экономический взлет 2000-х в ”лучших” кейнсианских традициях был в немалой степени искусственно разогрет дешевыми кредитами, которые стали раздавать кому ни попадя, лишь бы заполучить нового клиента. В конце концов накопилась критическая масса проблемных займов, которая поставила в трудное положение банки, инвестиционные компании, торговцев недвижимостью, строителей — и так далее по цепочке. И раздутый пузырь закономерно лопнул со страшным грохотом.
Урок усвоен не всеми
Эстония оказалась в числе стран, пострадавших больше всех. ВВП рухнул чуть ли не на 20%, недвижимость усохла в цене на добрую треть. Квартиры подешевели настолько, что их продажа не покрывала стоимость кредита. Было немало случаев, когда владельцы купленного по ипотеке жилья, потеряв работу из-за кризиса, были вынуждены, спасая положение, продавать его — и все равно оставались должны банку немалую сумму.
К счастью, совместные усилия ведущих стран позволили сравнительно быстро преодолеть кризис, который поначалу вызвал страшную панику и, казалось, перевернет основы. Но мировая экономика в полной мере не оправилась до сих пор, а на носу неизбежный очередной кризис: цикличность развития пока никто не отменил.
Печальный опыт пошел нам на пользу. Сегодня есть определенные ограничения, которые снижают вероятность нарастания критической массы проблемных кредитов. Нельзя выдавать деньги под ипотеку, если клиент не в состоянии покрыть хотя бы 15% самофинансирования и его регулярные выплаты превысят 50% дохода.
И что делают центристы? В условиях, когда и без того рынок недвижимости явно разогревается (цены быстро растут, но спрос только нарастает, строители едва справляются с заказами), они предлагают еще подлить маслица в огонь, добавив в очаг порцию внерыночных кредитов, которые без вмешательства государства не появятся. Они не только дополнительно подхлестнут спрос и поднимут цены, но, что важнее, гарантированно прибавят непропорционально много рискованных займов. Эта бомба обязательно рванет в случае кризиса, усугубляя проблемы.
Помогать молодому поколению, конечно же, надо. Но, как мне видится, куда полезнее и здоровее для экономики была бы помощь в личностном развитии и быстром росте компетенции. Сегодня учиться нужно постоянно, зачастую меняя сферу деятельности, теряющую актуальность. Здесь государство может и должно оказать действенную поддержку, которая рынку пойдет лишь на пользу. Тогда у молодых людей быстрее будут расти доходы и скорее появится возможность при желании купить собственное жилье на рыночных условиях.
