Кто же сегодня спит спокойно? Похоже, все: и те, кто соблюдает налоговую обязанность и кто имеет ее в виду. До сих пор налоговая администрация в этот сектор рынка нос не совала. Слишком несопоставим доход бюджета (20% от арендной платы) и затраты на отлавливание налоговых уклонистов.

А теперь, когда дела в нашей экономике идут все хуже и хуже, пришло время скрести по всем сусекам. В том числе налоговые службы намерены прошерстить сектор неформализованных доходов от аренды жилья.

По крайней мере об этом начали громко говорить и даже дискутировать. Предложения звучат самые разные. У кого голова устроена под полицейскую фуражку, немедленно предложили ввести специальный регистр жилищного найма. Но если чиновничья инициатива пойдет таким путем, понадобится не только регистр аренды квартир, но и аренды дач, хуторов, сельхозугодий и другой недвижимости. Расходы на регистры могут оказаться выше полученных налогов (по крайней мере в первые пару лет).

Налог, но льготный?

Те, кто имеет доход с рынка жилищного найма (бюро недвижимости, юридические фирмы и т. п.), немедленно предложили снизить ставку налога, скажем, до 10%. Мол, тогда, наверное, народ не станет прятаться… Может быть. Но все же если снижать, то начинать надо с налогов на труд, а не на имущество. Чего ради рентный доход должен быть льготным?

Некоторые чиновники предлагают обложить налогом с невысокой ставкой любую вторую и каждую следующую квартирную собственность одного физического лица. Им кажется, что это упростит администрирование налога.

Предложение безграмотное, поскольку далеко не любая пустующая квартира используется для извлечения дохода. Многие пользуются такими квартирами для творчества (самого разного). Иные держат для приема личных гостей, и наказывать их кроме недешевой коммунальной платы еще налогами — абсурдно.

Мне представляется разумным еще одно предложение — разрешить уменьшать подлежащий налогообложению доход от сдачи в аренду квартиры на документально обоснованный расход ее собственника и потом жестко требовать налог.

Почему надо менять закон?

Правда, многие чиновники считают, что предлагаемая схема снижения облагаемой налогом суммы дохода на понесенные затраты давным-давно действует. Если внимательно прочесть Закон о подоходном налоге, там действительно легко вычитать, что сдача имущества в аренду по желанию собственника может рассматриваться как предпринимательство.

Регистрируй FIE (предпринимательство физического лица) и снимай любые, связанные с покупкой, содержанием и обслуживанием жилья расходы, с полученного от найма дохода. Подоходный налог возникнет с получившейся положительной разницы. А когда расходы окажутся выше доходов (что всегда будет при покупке квартиры, например), ничего страшного, ведь FIE может переносить расходы, превышающие доходы, в течение 7 лет. И все это время подоходного налога может не быть.

Кроме того, деньги от аренды FIE может загнать на специальный счет и на эту сумму тоже снижать налогооблагаемый доход. Прямо, как говорил один киногерой, ”картина маслом”. С подоходным налогом расправляемся ”одной левой”. Но… у FIE, кроме подоходного налога, есть еще налог социальный.

Сделаем для ясности небольшой расчет. Предположим, арендная плата — 300 евро в месяц. Без создания FIE подоходный налог окажется 60 евро в месяц, или 720 евро в год. Создали FIE. Снимаем, например, возврат кредита на покупку сдаваемой квартиры — 200 евро в месяц (2400 евро в год). Снимаем оплату небольших ремонтных работ. Пусть за год они стоили 600 евро. Снимаем земельный налог, замену газовой колонки, приобретение нового крана для кухни.

Останется под налог 160 евро за год и обойдется это в 32 евро годового подоходного налога. Но придется уплатить 1406 евро социального налога. Сведем концы. В нашем примере без регистрации FIE подоходный налог был бы 720 евро за год. В случае FIE общая сумма налогов составит 1566 евро. Игра явно не стоила свеч. Получается, вариант с FIE, мягко говоря, в общем случае налогоплательщиков не вдохновляет. Правда, не всех.

Социальный налог с установленного минимума закон не требует от FIE, которые где-то получают зарплату и за них минимальную сумму социального страхования кто-то платит. И пенсионерам не надо платить соцналог в минимально установленном размере. Для таких категорий квартирособственников вроде бы регистрация в качестве FIE решает проблему. Но возиться с этим делом не очень хочется. И решение, которое одним подойдет, другим не очень — не лучшее по определению.

Все-таки, исходя из реальных условий, надо вывести налогообложение аренды жилья в отдельную норму и без всякой регистрации FIE разрешить снимать расходы с полученного дохода.

Что делать сейчас?

Хотя все это — ”прожекты”. И как проблема решится — нам не ведомо. А декларацию за 2014 год надо сдавать до 31 марта, это крайний срок. Ясное дело, каждый решает насчет легализации доходов сам за себя. Но проще не уходить в тень. Особенно тем квартирособственникам, которые сдают жилье посуточно, устраивая там, по сути дела, мини-гостиницу.

Они вынуждены рекламировать свои услуги, то есть одновременно объявлять о них и прятать, что странно. Тем более что там уж точно есть немало расходов и можно даже не FIE организовать, а товарищество, которому передать либо в безвозмездное использование жилье, либо сдать в аренду под устоявшуюся на рынке сумму.

С этой суммы фирма снимет 20% подоходного налога, но никакого социального страхования не будет. Если после оплаты аренды у фирмы образуется прибыль, то она по нашим законам обложению налогами не подлежит. Вполне приемлемый вариант, которым можно пользоваться до тех пор, пока не изменятся законы.

А если не гостиница? Если сдается однокомнатная квартира, принадлежащая, например, детям, от крайней нужды, заставляющей этих детей жить с родителями в тесноте и даже в обиде? И плата-то всего, каких-нибудь, 150 евро в месяц. Жаль отдавать оттуда по 30 евро ежемесячно. Тут надо напомнить, что у нас каждое физическое лицо имеет право на необлагаемый подоходным налогом минимум, и в двух семьях найдется, на кого оформить арендную плату, чтобы сработала не облагаемая налогом сумма.

В общем, если включить голову, то далеко не все в этой истории однозначно и подходить к проблеме надо как к финансовой задаче.

Хотя, конечно, наше налоговое законодательство действует топором там, где надо бы работать скальпелем.

Поделиться
Комментарии