Сценарий будущих проблем: все начинается с ”квартирного вопроса”

 (58)
Lasnamäe
LasnamäeFoto: Ilmar Saabas

Ещё Платон в трактате о государствах отмечал: в любом из них, на самом деле, находится два государства, враждебных одно другому: бедняков и богачей. За истёкшие тысячелетия в этом смысле мало что изменилось, пишет доктор экономических наук Владимир Вайнгорт на страницах "МК-Эстонии".

Подтверждение тому — материалы исследования ”Социально-экономическая сегрегация в европейских столицах”, на основании которых известный архитектор Андро Мянд недавно опубликовал прогноз, согласно которому, если процесс разделения между группами населения в Таллине пойдёт в нынешнем темпе, через 25–30 лет город станет самым сегрегированным в Европе.

Неожиданно его предвидение вызвало раздражение у некоторых чиновников и, что странно, у нескольких журналистов. Хотя диагноз Мянда поставлен вполне профессионально и, на мой взгляд, может реализоваться раньше.

Читайте также:

Проблемы начинаются с ”квартирного вопроса”

По оценке булгаковского Воланда, именно этот вопрос всё ”испортил”. В научном обиходе нынешняя суть ”квартирного вопроса” определяется термином джентрификация, означающим выдавливание бедных слоёв населения из центра и комфортных городских районов на малообустроенные окраины или носящие характер гетто кварталы, в которых концентрируется нищета.

На первый взгляд, это к нам не имеет отношения. По мнению чиновников-оптимистов, не может быть у нас ”бедняцких” кварталов, поскольку нынешние квартирособственники получали в спальных районах жильё в основном до приватизации — представляя собой единый советский средний класс, и потому дверь в дверь оказывались пролетарии умственного и физического труда (имевшие почти одинаковые доходы). Что правда. Но за истекшие почти четверть века не только много воды утекло, но утекли из ”домов-спальников” жильцы, оказавшиеся способными купить коттеджи в пригородных районах вроде Виймси или приобрести за немыслимую цену квартиру в новостройках центра города. Дифференцируется жильё и тех квартирособственников, которые остались в спальных районах. В одних домах концентрируются семьи, способные нести расходы на т. н. реновацию, в других — неспособные даже без опозданий квартплату вносить.

Да и не исчерпывается нынешнее жильё доприватизационным жилым фондом. На рынке нового жилья цена квадратного метра квартир в Таллине колеблется от 1500 до 2500 евро. Немногим ниже цены вторичного рынка. То есть квартирку площадью хотя бы в 40 кв. м дешевле чем за 60 000–70 000 евро не найти. В то же время медианная зарплата у нас около 1000 евро. Значит, половина работающего населения, имея зарплату меньше медианного значения, купить жильё в Таллине не сможет никогда.

Снять жильё здесь можно по цене от 400 до 600 евро в центре, и по цене от 100 до 200 евро уж совсем в глухом углу. Нуждается в жилье в основном молодёжь и ”понаехавшая” периферия. То есть, как раз получатели зарплат ниже медианного уровня. Некоторым категориям из этой среды удаётся оказаться в социальном жилье. Кому-то купить дешёвые квартиры, пользуясь ипотекой, в т. н. бюджетных домах помогают родственники. Это квартиры начиная с площади в 11 кв. м (когда-то их называли ”гостинками”) или в зданиях самой низкой строительной себестоимости. Выглядят такие дома и кварталы, застроенные ими, ничуть не лучше районов хрущевок. Впрочем, так же выглядит и квартальная застройка социальными домами. То есть в городе одновременно осуществляется два типа жилищной застройки. С одной стороны, креативные кварталы Ротерманна или Ноблесснера, а также новые здания на Пярнуском шоссе. С другой — жильё эконом класса в Ласнамяэ. В результате одновременно создаётся даже не два города, а два социальных мира.

Можно ли переломить тенденцию?

Дифференциация доходов в постиндустриальной экономике услуг будет нарастать. Уже сейчас при непредвзятом взгляде на потребность рынка труда легко заметить рост количества малоквалифицированных рабочих мест. Это мировая тенденция. В книге, вышедшей в 2018 году, с говорящим названием ”Новый кризис городов” автор — один из самых популярных сейчас социологов Ричард Флорида приводит ожидаемое на ближайшее десятилетие соотношение высокооплачиваемых работников ”креативного класса” и малооплачиваемой обслуги как 40 к 60. На этой почве взрастают в мире идеи вроде базового дохода. Ясно, средний класс приказал долго жить. В наших условиях такая социальная стратификация приобретает ещё и этнический характер. То есть квартирный вопрос решить за счёт рыночных механизмов не удастся.

”Креативщики” — чаще всего фрилансеры, работающие, преимущественно в одиночестве. Они приобретают жильё бизнес-класса в кварталах с развитыми общественными пространствами — с ландшафтным дизайном дворов, свободных от машин — спрятанных в паркинги, интересным современным фасадом, наличием в шаговой доступности кафе, где можно проводить встречи и работать с компьютером или коворкингами и т. п. Примером могут служить малоэтажные с выразительными фасадами дома напротив нового креативного комплекса вокзального рынка, рядом с ультрасовременным кластером на территории бывшего завода. Нынешний район Копли становится наиболее востребованным творческими жителями города — не зря его старейшиной стал известный учёный.

Даже если государство подставит молодым малообеспеченным семьям плечо при получении ими ипотечного кредита, всё равно при сегодняшней градостроительной практике ”джентрификации” они окажутся в ”городе бедных”. В то же время нелепо требовать тащить в центр города бюджетную архитектуру социальных домов (когда-то главные архитекторы городов гордились, если им удавалось не пустить в городские центры панельное строительство).

В этом деле либо надо соглашаться, что так устроен мир, либо выстраивать принципиально новую социально-экономическую модель обеспечения жильём.

В Евросоюзе уже обсуждаются жилищные программы на внерыночной основе (например, в Германии). Там предлагают включить в конституцию пункт о праве каждого гражданина на жильё (называя это ”первым социальным правом”). Соответственно, появляется ”право на обмен” с добавкой метража квартир за счёт госбюджета и даже национализация участков земли в городах, если на них может быть жильё, но собственник его не строит. Таллиннцы за счёт общественных фондов потребления обеспечиваются транспортными услугами. Похоже, берлинцы скоро станут обеспечиваться жильём тоже из общественных фондов потребления. Уже сейчас можно видеть в районах самой интересной застройки немецких городов, например, дома для пожилых людей или реструктуризацию промзданий под молодёжные студии, украшающие город (которые строятся за средства различных, в т. ч. пенсионных, фондов, например).

Уже упомянутый Ричард Флорида полагает, что современный город может снять остроту социальных противоречий за счёт трёх ”Т”: технологий, талантов высокообразованных креативщиков и толерантности. О наших возможностях применить такой подход к решению квартирного вопроса мы непременно поговорим в дальнейших публикациях. А пока зафиксируем, что вместе с новыми зданиями у нас активно строятся проблемы завтрашнего дня и необходим по этому поводу широкий обмен мнениями.