Приватизация жилья: война всех против всех

 (35)
Приватизация жилья: война всех против всех
Foto: Andres Putting

Примерно двадцать лет назад государство с одной стороны и жители многоквартирных домов с другой разошлись, как в море корабли. Развод назывался приватизацией жилья и происходил к вящему удовольствию обеих сторон.

Государство в одночасье сняло со своей шеи хомут забот о состоянии и обслуживании жилого фонда, а жильцы обрели "за так" недешевую собственность. К началу 2000-х годов владельцы таллиннских квартир, например, превратились в миллионеров (поскольку даже "двушки" в "панельках" тогда тянули на такую сумму). Кое-кто успел преобразовать оценочную стоимость в реальные деньги, и если добавил к ним кредитный ресурс, то, вполне возможно, живет сейчас в отдельном доме. Счастливые люди! Их уже не коснется безумие, охватившее квартирные товарищества в 2007-2009 годах и продолжающееся доныне.

В одной из статей я недавно писал, что товарищества сейчас живут по нравам коммуналок с той разницей, что физиономии друг другу не бьют, а заваливают суды склоками. Оказалось, ошибся. Тут же из Нарвы прислали местную газету с подробным рассказом о мордобое на одном из товарищеских собраний.

Что с нами происходит? С чего разгораются войны там, где царили добрососедские отношения? Свалить все на растлевающее души чувство собственности будет красиво, но не очень грамотно. Если отбросить перехлестывающие через край эмоции в конкретных ситуациях, то в сухом остатке окажутся вполне поддающиеся экономическому анализу причины, которые можно объединить в несколько проблемных блоков.

Обстоятельства сильнее нас

Начинается все с общего обеднения населения, из-за чего неплатежеспособными по квартплате оказались пенсионеры, инвалиды, безработные и ряд других категорий, образующих 20-процентную группу бедных (такую цифру дает официальная статистика). Следом надо поставить беспрецедентный рост цен на услуги городских монополистов, оказывающих т.н. "коммунальные услуги". Темп роста здесь лидирует в ценовой гонке, являясь одной из существенных причин галопирующей инфляции в целом.

Оба этих обстоятельства разрушительно действуют на отношения между "товарищами" из-за наглого и абсолютно беззаконного установления монополистами коллективной ответственности для жителей многоквартирных домов за оплату каждым из них в отдельности услуг монополистов. Таков первый блок проблем.

Другой блок связан с полным отсутствием инженерного обеспечения решений коллективных собственников по содержанию домов. Каждая кухарка, наверное, может управлять государством, но таким сложным инженерным комплексом, как многоэтажный современный дом, нельзя управлять, опираясь на умение варить щи или на прошлый опыт армейского командования.

У меня собралась целая папка примеров ужасающей технологической безграмотности проведенных ремонтов, в результате которых даже простыни покрываются плесенью (как в таллиннском доме на улице Ляэнемери) или углы зарастают мхом (как в доме на улице Вильде), а зимой улицы наших городов могут быть декорациями к Андерсоновской "Снежной королеве" из-за нарастающих гигантских сосулек.

Третий блок проблем связан с абсолютным отсутствием исследований и оценок экономической целесообразности централизованного отопления городов вообще. Допускаю, что рост цен на подачу тепла во многом обоснован необходимостью поддержания сотен километров трубопроводов и гигантских котельных, но если это так, то наши города через несколько лет ждет социальная катастрофа, потому что еще один виток повышения стоимости этих услуг станет неподъемным не только для уязвимых категорий жильцов, но для большей части городского населения (когда этот материал уже готовился к печати, пришло сообщение о росте цен на тепло в некоторых районах Таллинна еще на 42%).

Но вместо разработки стратегии развития инфраструктуры (как сделано, скажем, во многих городах бывшей ГДР) таллиннские власти, например, запретили создание квартирных или домовых отопительных центров, увековечивая тем самым советское наследство, созданное в иных экономических условиях.

И, наконец, грядет четвертый блок проблем, который вот-вот возникнет из-за того, что в очень недалеком будущем пойдут трещины на панельных домах, построенных в 60-е годы.

Кто должен решить "квартирный вопрос"?

Может быть, широкая приватизация жилья была ошибкой? Наверное, все-таки нет. Ошибкой (из тех, о которых принято говорить, что они больше, чем преступление) было то, что власти всех уровней с жилищным вопросом поступили по принципу "подписано — и с плеч долой".

Нельзя было не понимать, что создается невиданная структура стопроцентного поквартирного владения жильем. В рыночном мире преобладает подомовая собственность с арендой квартир, а существующие кондоминиумы в крупных европейских городах занимают не более 20-30% многоквартирного сектора жилья. Глупо было не отдавать себе отчет, что довольно быстро (за какие-нибудь пять-шесть лет) более или менее социально однородная среда владельцев квартир расслоится по имущественному положению самым радикальным образом.

Нельзя было бросать на саморегулирование инфраструктуру и, наконец, необходимо было думать о судьбе крупнопанельного жилья в условиях перехода его в поквартирную собственность.

То есть обязанность реального текущего обслуживания жилого фонда была снята с государства правильно, но жилищный вопрос как один из базовых не должен был исчезнуть из орбиты внимания власти (наряду с питанием, лечением, образованием населения). Должно ли было этим заниматься государство централизовано? На уровне создания законодательной базы — да. На уровне программно-целевого управления — вряд ли.

Безусловно, это одна из самых главных задач муниципальных властей. Без их участия, владельцы квартир, объединенные в товарищества, только усугубляют проблемы (как это происходит с утеплением фасадов, переделками сетей, заборостроительством и т.д.). В этом деле, нашим муниципальным властям выдумывать ничего не надо. Есть опыт Германии по переустройству панельных районов, а также инфраструктуры в городах бывшей ГДР. Есть (страшно сказать) опыт Москвы. Есть опыт норвежских программ "город без сосулек". Есть программа реновации многоэтажных домов в Литве (принятая в 2004 году).

Но наши депутаты местных органов власти ленивы и не любопытны. В чем виноваты, прежде всего, мы сами, поскольку за них исправно голосуем. Выходит, что нечего на зеркало пенять. И в этом состоит главный итог прошедшего двадцатилетия.

Оригинал статьи опубликован в газете "МК-Эстония".