Понарешали на свою голову, или Нелегкая жизнь в многоквартирном доме
Если бы я собирал коллекцию нарушений законов, регулирующих демократию в квартирных товариществах, то разделил бы ее на две части: ущемляющие права жителей дома, но не вызывающие денежных потерь, а другие — бессмысленно удорожающие жизнь в многоквартирном доме, пишет доктор экономических наук Владимир Вайнгорт в "МК-Эстонии".
При внимательном чтении Закона о квартирных товариществах (КТ) нельзя не заметить: нет в нем такого понятия — председатель правления. Максимально высокая начальственная должность — член правления. Но подавляющее большинство конфликтов происходит между жильцами и диктаторствующим ”председателем”.
Диктатура дураков с инициативой
В появлении этих фигур виновны сами жители дома, которые не понимают, что избирать в правление надо не помощников председателя, а прежде всего людей с характером, которые способны дать окорот назначенному ими же некоему ”старшему”. В этом смысле не существенны профессиональные знания. Главное, чтобы в правлении оказались люди с жизненным опытом и высокой степенью толерантности, знающие цену деньгам.
А что до специальных знаний, то ими должны владеть работники нанятой обслуживающей дом организации. 60-летний водитель-дальнобойщик, как правило, лучше в роли члена правления КТ, чем амбициозный 30-летний предприниматель или чиновник.
Не надо голосовать за включение в правление человека, который не выступил на собрании и не рассказал (пусть даже косноязычно) о своем понимании жизни в доме и опорных норм закона. Начиная с положения части 3 статьи 40 Закона о КТ, позволяющего жильцу отказаться нести расходы, с которыми он не согласен, когда они (по его мнению) противоречат ”принципу добросовестности”.
Важно услышать также трактовку потенциальных членов правления всех норм 45-й статьи о праве квартирособственников на получение информации. И, наконец, понимания ими термина ”хозяйственный план” КТ. А если выяснится, что они не читали закон и ничего сказать по перечисленным нормам не могут — давайте отложим голосование.
Демократия — это процедуры
Интересами меньшинства в КТ непременно пренебрегут там, где не соблюдаются предусмотренные законом формальности. Начиная с порядка объявления о собрании и его повестке дня. Например, почти нигде не исполняется норма части 3 статьи 51 Закона о КТ, требующая указать в разосланном до собрания годовом отчете размер хозяйственных расходов по каждой квартире. А между тем, от этой цифры зависят многие размеры платежей и кредитов.
Часто утверждаются на собрании совершенно безумные пени для должников. А между тем Закон о КТ (ст. 42 ч. 1) жестко установил их увязку с процентной ставкой Европейского ЦБ (меняется дважды в год) плюс не более 7% годовых. То есть по нынешним временам это менее 8% в год.
Но главные битвы разыгрываются вокруг радикальной модернизации зданий с миллионными многолетними кредитами. Здесь все непросто, тем более некоторые государственные структуры лоббируют такие решения. Продвигаются они под соусом снижения расходов на отопление, хотя с учетом технических факторов и кредитного долголетия в этом нет экономической логики.
Эффективность модернизации дома в другом: растет капитализация квартирной недвижимости. И если ее собственник намерен сразу после обновления здания квартиру продать — в затратах есть смысл. Капитализация выгодна и в ряде других финансовых проектах. За рост доходов таких собственников расплачиваются лохи, которые не собираются съезжать.
Нет смысла в статье очередной раз толочь воду в ступе по поводу организации стоянок, ограждений и т. п. ”усовершенствований”. Но что делать, если явно нелепые решения все же ”продавили” на собрании?
Нелепость может оказаться краткосрочной
Нет ничего проще, чем исправить любую глупость, даже оформленную по всем правилам, если она понятна десяти процентам квартирособственников и, более того, эти несколько человек умеют самостоятельно или с привлечением экспертов так подготовить аргументацию против состоявшегося решения, что остальные жильцы для начала включат голову, а затем поймут какую лапшу им повесили на уши и в чью пользу.
Достаточно прочесть Закон о некоммерческих организациях (статью 4), чтобы понять механизм повторного обсуждения любой проблемы и принятия нового решения (даже радикально меняющего предыдущие), в том числе и по поводу дальнейшей судьбы правления. Не знаю случая, когда бы тщательный экономический расчет плюс аргументированные соображения технических экспертов не пересилили бы мотивы домовых ”халифов на час”.
Очень важно, чтобы инициаторы обращения жильцов к здравому смыслу апеллировали не к юристам, а к технологическим специалистам, имеющим авторитет в своей области (такими, например, являются специалисты технического университета).
Проблема не в юристах, а в составе судейского корпуса. По многолетним моим наблюдениям, вольно или невольно судейский круг базируется на ценностях хорошо обеспеченного слоя среднего класса (к которому судьи сами относятся). Потому худший случай — переносить защиту своих интересов в суды. Бороться надо демократическими методами в самом товариществе.
Если в доме 60 квартир и есть шестерка несогласных с принятыми решениями, надо путем разговоров с каждым жителем в отдельности ”распропагандировать в свою веру” еще 25 ”товарищей” либо, если не получится, а подчиняться решению невмоготу, бежать из товарищеского террариума на все четыре стороны. И чем раньше — тем лучше. Благо рынок вторичного жилья сейчас активен.
