Парковка у жилого дома: что вправе делать товарищество, а что является самодеятельностью?

 (1)
Парковка у жилого дома: что вправе делать товарищество, а что является самодеятельностью?
Mõelda, kui peaks elama korteris, mis väiksem kui parkimiskoht. Pilt on illustreeriv.Foto: Teet Malsroos, Õhtuleht

Одна из самых обсуждаемых проблем на любом собрании квартирных собственников – организация парковок. Еженедельник МК-Эстония попросил ответить на некоторые вопросы, которые часто звучат в товариществах, юриста, магистра права Марину Сухневу.

Как можно разделить двор на места парковки, чтобы каждой квартире выделить определенное место?

– Соглашение об организации парковочных мест во дворе, на территории, принадлежащей долевым собственникам многоквартирного жилого дома, — это существенный для собственников вопрос, который нельзя рассматривать как другое обычное пользование. По вопросу пользования парковкой должно быть достигнуто соглашение всех собственников жилого дома. Это правило опирается на положения ч. 3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве, которые обязывают собственников обращаться друг с другом, исходя из принципа добросовестности, и не препятствовать совместному пользованию вещью. Только общее соглашение всех долевых собственников может учесть их интересы, обеспечить всем справедливое решение проблемы. На это обращал внимание Государственный Суд в решении № 3–2–1–151–10 от 18 января 2011 года в пункте 10.

Читайте также:

Определяя порядок пользования парковкой, можно договориться, кто финансирует строительство парковки, закрепить размеченные места парковки за конкретными квартирособственниками, установить их права и обязанности в качестве пользователей, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за продажи парковочного места в придачу к квартире. Такая ”продажа” не имеет законного основания, потому что правовое закрепление парковочного места за конкретной квартирой возникает только в том случае, если право пользования занесено в Крепостную книгу по нотариальному соглашению всех долевых собственников.

Своим соглашением собственники квартир могут поручить товариществу организацию строительства парковки и сбор целевых взносов с будущих пользователей парковочными местами. Строительство парковки для отдельных квартирособственников за счет общих средств товарищества является крайне несправедливым по отношению к тем членам, которые не имеют машин и не будут пользоваться парковкой. Также товариществу может быть поручена уборка территории парковки и защитные меры по организации парковки, в том числе договор с парковочной фирмой для буксировки нарушителей порядка.

Может ли квартирособственник оспорить неправильный порядок парковки?

– Квартирособственник вправе оспорить порядок парковки, который принят не соглашением квартирособственников, а голосованием большинства на общем собрании квартирного товарищества, и который нарушает его права. Основанием для такого требования является часть 5 статьи 72 Закона о вещном праве, согласно которой собственник вправе требовать от других долевых собственников, чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех собственников. В решении № 3–2–1–151–10 от 18 января 2011 года Государственный Суд как раз рассматривал дело, связанное с требованием определить порядок парковки. Суд установил, что законного порядка парковки в доме не было, а общее собрание товарищества не вправе устанавливать порядок парковки.

Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: давал ли сам заявитель согласие на оспариваемый порядок парковки. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать, как общие интересы квартирособственников, так и размер идеальных долей недвижимости, существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства, суд также может отдать предпочтение интересам меньшинства (решение Государственного Суда № 3–2–1–12–08 пункт 13).

Имеет ли право квартирное товарищество отбуксировать неправильно припаркованные автомобили нарушителей парковки?

– Нарушителем порядка парковки на земле, принадлежащей долевым собственникам жилого дома, может быть квартирособственник этого дома, который по закону вправе пользоваться собственной дворовой территорией. В этом случае буксировка автомобиля возможна только при условии, что такая ответственность предусмотрена соглашением всех квартирособственников. Товарищество не вправе производить буксировку автомобилей квартирособственников с их собственной земли без их согласия.

Однако право пользования общей вещью ограничено в части 3 статьи 72 Закона о вещном праве требованием не создавать другим долевым собственникам препятствий в оговоренном соглашениями пользовании и правом требования, чтобы пользование общей вещью осуществлялось в соответствии с интересами всех долевых собственников. Поэтому законной правоохранительной мерой квартирособственников к недобросовестному соседу, который не считается с интересами других собственников и создает им препятствия в пользовании квартирными собственностями, может быть требование отчуждения квартиры, предусмотренное статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.

Если порядок парковки нарушает владелец автомобиля, который не является квартирособственником, но припарковался на частной парковке жилого дома, то буксировка его автомобиля с территории недвижимости будет законной. Это вытекает из положений статей 41 и 44 Закона о вещном праве, на основании которых собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить лицо, совершившее самоуправство, с недвижимой вещи.

Может ли товарищество или парковочная фирма штрафовать владельцев автомобилей на территории дома?

– Штрафование квартирособственника за нарушение порядка парковки на собственной территории возможно только в одном случае — если такая ответственность была предусмотрена соглашением квартирособственников, и нарушитель тоже был с этим согласен. Только на основании этого соглашения у квартирособственника возникнет обязанность оплачивать штрафы товарищества или парковочной фирмы. Во всех других случаях требования фирмы не имеют правового основания, поскольку квартирособственник не заключал с фирмой договор, не соглашался на штрафы и вправе пользоваться собственной дворовой территорией.

Можно ли считать, что, припарковавшись на частной парковке определенного дома, посторонний автомобилист нарушил договор с товариществом или заключил договор с парковочной фирмой, даже если у въезда на парковку висит соответствующее объявление?

- Обязательственно-правовой закон не поддерживает такой способ заключения договоров. Поэтому штрафование посторонних автомобилистов на собственной территории жилого дома не имеет под собой правового основания. На основании Закона о вещном праве собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить с недвижимой вещи лицо, совершившее самоуправство. Другими словами, законной мерой будет буксировка нарушителя с территории.