На что обратить внимание, обращаясь к маклеру, как он может вам помочь, а когда совсем не нужен
Трудно найти взрослого человека, который ни разу не сталкивался бы с вопросами, связанными с недвижимостью. Поиск жилья для съема, продажа квартиры, покупка дома, сдача в аренду помещений… Многим непонятно, зачем обращаться к маклеру, если операции с недвижимостью можно производить самостоятельно. Тем не менее, эта профессия по-прежнему востребована, да и недостатка в клиентах маклеры не испытывают, пишет "МК-Эстония".
В Эстонии работа маклеров по недвижимости регулируется профессиональным стандартом и Европейским стандартом услуг маклеров. Стандарт устанавливает требования к оказанию услуг, квалификации и компетентности маклера по недвижимости. Он опубликован также в кодексе этики, который должен соблюдать каждый маклер.
Зачем вообще нужен маклер?
Такой вопрос, по словам лучшего маклера 2018 года Реэлики Таммемяэ-Кадак, задают многие. Но, по ее словам, продажа недвижимости — это не только размещение на порталах красивых фотографий и притягательных описаний. Именно профессиональный маклер может задать продавцу правильные вопросы (касающиеся документации, скрытых недостатков и т. д.) и таким образом направить клиента на безопасную сделку.
Использование услуг маклера по недвижимости, считает Таммемяэ-Кадак, дает возможность найти покупателя или арендатора быстрее, поскольку маклеры, особенно те, у которых существует договоренность с продавцом о разумной оплате их труда, сотрудничают между собой. Например, если клиент попросит подобрать ему жилье, то маклер, как правило, обращается к своим коллегам с заявлением, что у него есть реальное лицо, заинтересованное в покупке.
Важно и то, что немногие арендодатели осмеливаются задать потенциальному арендатору определенные вопросы: например, откуда тот будет брать деньги на аренду, если не имеет работы. Таких нюансов, которые стоит обсудить, проконтролировать и написать перед заключением договора аренды, довольно много, и намного удобнее сделать это с помощью профессионала.
Также у маклеров есть опыт и знакомые оценщики, с помощью которых можно защитить своего клиента и установленную им цену либо наоборот, убедить вовремя пойти на компромисс и продать недвижимость по немного сниженной цене.
Руководитель бюро недвижимости Ambrozi Kinnisvara Анатолий Амбрози уверен, что маклер нужен для людей, которые в первую очередь ценят свое время. Например, человек живет в другом городе или даже стране и сам не может приезжать, чтобы показывать квартиру каждому потенциальному покупателю или арендатору.
Сергей Горлач из агентства недвижимости Trianon сравнивает работу маклеров с ремонтом: можно сделать самому либо нанять специалистов. Некоторые занимаются этими вопросами сами, однако хороший маклер, считает Горлач, поможет быстрее найти покупателя или арендатора, обратит внимание на многие нюансы, поможет быстрее орагнизовать сделку (оценка, переговоры с банками, нотариус и т. д.), а также подскажет, как лучше продавать недвижимость и по какой цене.
Как не нарваться на мошенника?
Хороший маклер, по мнению Реэлики Таммемяэ-Кадак, не просто сотрудничает с клиентом на основании конкретной сделки, а делает свою работу так, чтобы клиент вновь обратился к нему и советовал его своим знакомым.
Сергей Горлач добавляет: ”Идеальный маклер — это опытный, активный, пунктуальный специалист в области недвижимости, продаж, юриспруденции, способный обойтись без обмана как покупателя, так и продавца”.
Существует множество видов мошенничества при заключении сделок с недвижимостью. Согласно печальной статистике, чаще всего страдают покупатели, затем идут арендаторы и продавцы недвижимости.
Увы, но с каждым годом так называемые черные маклеры становятся все умнее и изощреннее, и как только перестает работать один из способов мошенничества, они быстро находят другой. Такие мошенники, как правило, очень хорошие психологи, которые умеют расположить к себе (могут убедить, внушить ”выгодность” такой сделки), солидно выглядят, а также грамотно говорят и обладают знаниями о специфике деятельности. К тому же услуги таких маклеров стоят дешевле, чем представителей агентств недвижимости.
Одна из схем обмана: такие маклеры, ”экономя время клиентов”, предлагают оформить доверенность на право продажи. Квартира продается, а маклер вместе с деньгами исчезает.
Бывают и другие истории. Так, две недели назад журналисты Postimees взяли в порядке эксперимента первое попавшееся объявление о продаже недвижимости — квартиры в Таллинне на улице Саку.
Простая, но обязательная предварительная проверка показала, что называющая себя маклером Регина С. и ее супруг, ранее наказывавшийся в уголовном порядке, не внесены в регистр на сайте палаты маклеров. Тем не менее, в интернет-среде они выступают посредниками в операциях с десятками квартир и земельных участков.
Консультация с несколькими бюро недвижимости принесла информацию о подходе супружеской пары: они просто копируют уже опубликованные маклерскими бюро объявления о продаже, крадут фотографии и выставляют квартиры на продажу параллельно от своего имени. Когда находят заинтересованных в покупке, обращаются уже к собственникам квартиры.
Возникает вопрос, как найти ”правильного” маклера, который не обманет и поможет? Разумно будет попросить поделиться опытом своих друзей и знакомых, стоит задействовать и интернет, почитать отзывы. Реэлика Таммемяэ-Кадак подчеркивает, что на сегодняшний день, благодаря возможностям для обучения, уровень маклеров весьма высок и нет оправдания тому, у кого нет ни одного документа, подтверждающего его компетенцию. Маклеры по недвижимости могут получить знания на курсах в Таллиннском и в Тартуском университетах, в Kinnisvarakool или профессиональное образование в Таллиннской экономической школе.
По словам Маргит Сильд, члена правления Эстонской палаты маклеров по недвижимости (EKMK), при выборе маклера стоит всегда проверить, есть ли он в регистре: www.maakleritekoda.ee. В настоящее время в регистре 729 маклеров. Здесь также можно найти дополнительную информацию о конкретном специалисте — имеется ли у него квалификационное свидетельство, является ли он членом палаты маклеров.
Последнее обстоятельство Анатолий Амбрози советует проверять в первую очередь. Затем, продолжает он, нужно обязательно встречаться с маклером, очень важен именно личный контакт. Если человек вам нравится, то, скорее всего, он сможет и продать вашу недвижимость, и расположить к себе покупателя.
Истории из жизни
Александр снял через маклера квартиру в Ласнамяэ. Хозяйка этой квартиры, жившая на одной лестничной площадке, начала запрещать его девушке приходить к нему в гости. Хотя в договоре был отдельный пункт, который разрешал и проживать со второй половинкой, и приводить гостей.
Через пару месяцев Александр снял новое жилье, а у хозяйки стал требовать возврата денег за аренду и залог, так как она нарушила условия договора. Та начала упираться, и в этой неприятной ситуации пришел на помощь маклер. В итоге Александр получил от хозяйки даже большую сумму, чем та, на которую он рассчитывал.
”Конкретно в моем случае маклер оставил наилучшие впечатления. Пока мы живем в не очень образованном обществе, маклеры все-таки нужны. Они помогают составить выгодный для обеих сторон договор, и, в случае возникновения проблем, могут помочь найти выход”, — считает мужчина, добавляя, однако, что сумма, которую маклеры просят за свои услуги, неадекватна.
Согласен с этим и Андрей, который недавно продавал свою квартиру.
”Объявление на портал недвижимости поставил сам. Первые звонки были именно от маклеров, которые предлагали свои услуги, — рассказывает мужчина. — Я им отвечал: ради Бога, приведете покупателя — получите свое”.
Квартира продавалась два месяца. За это время, по словам Андрея, от трех маклеров был только один звонок, да и то потенциальный покупатель не пришел смотреть квартиру. А продал Андрей ее в итоге сам.
”Получается, что маклер хотел получить свои 2000–3000 евро тупо за то, что составил новое объявление, причем с моими же фотографиями, потому что они были хорошего качества!” — удивляется Андрей.
Лия, снявшая с помощью маклера квартиру в районе Кристийне, считает, что услуги маклера нужны: ”Думаю, да, это удобно. Мне кажется, так безопаснее. Нам с маклером повезло, она показала квартиру, все рассказала. Все быстро и четко”.
Анастасия быстро и удачно сняла с помощью маклера квартиру в Нарве. По ее словам, иногда очень удобно иметь специалиста, который поможет, найдет подходящую квартиру, дом и т. д. Иначе нужно самому больше времени заниматься поисками, осмотром квартир, а маклер — это помощник.
Кристина, которая продала сама квартиру в Ласнамяэ, считает, что маклеры нужны тем людям, у кого очень мало времени (они работают до позднего вечера, имеют мало выходных и т. д.). Однако если учесть то, что люди чаще всего хотят сами присутствовать при просмотре своей недвижимости, им все равно приходится выкраивать время. Уборка и приведение дома в презентабельный вид тоже лежат на плечах владельцев.
Кристина рассуждает: ”С этой точки зрения смысл в помощи маклера весьма сомнителен. В очень больших городах еще есть смысл, т. к. маклер проделывает действительно большую работу по подбору недвижимости под запрос покупателя. В нашем же городе все на ладони: расстояния и объемы не такие большие, чтобы не быть в состоянии самому проработать рынок. Когда мы продавали квартиру, маклеры твердили в один голос, что цена у нас высокая, мол, надо снижать. В итоге мы продали без маклера за ту цену, что назначили, за месяц”.
”Далеко ли до Таллинна?”
На вопрос, имеются ли существенные различия между клиентами из разных регионов Эстонии, мнения большинства маклеров совпадают. Маргит Сильд подчеркивает, что информация на рынке недвижимости движется больше всего по Таллинну и другим крупным городам, что упрощает там процесс управления ситуацией.
В сельских регионах и маленьких городах, где сделок меньше, назначить цену объекту недвижимости сложнее. Часто жители сельских регионов больше доверяют маклерам и больше нуждаются в консультации и помощи с делопроизводством. С другой стороны, много сделок там заключается без маклеров, между знакомыми людьми.
По словам Реэлики Таммемяэ-Кадак, случается так, что в разных регионах даже по-разному работают порталы по недвижимости. Например, портал, который популярен в Южной Эстонии, может не быть таковым в Ида-Вирумаа.
Нарвский маклер Сергей Горлач основную причину видит в разнице в ценах на недвижимость, в ожиданиях собственников и в активности рынка, что влияет на срок экспозиции объекта. Охотнее к маклерам обращаются жители Таллинна. Причина в том, что здесь рынок шире, поэтому охват для быстрой продажи требуется больше. В Ида-Вирумаа некоторые надеются на сарафанное радио.
Анатолий Амбрози подчеркивает, что в Ида-Вирумаа срок продажи длиннее. В столице, в свою очередь, выше конкуренция, а также более требовательный и осторожный клиент.
