МНЕНИЕ: Госпособия на реконструкцию для квартирных товариществ выгодны далеко не для всех

27 марта, за неделю до сложения полномочий прежним правительством, вступило в силу постановление министра экономики Урве Палу о государственных пособиях на реконструкцию многоквартирных жилых домов. Пособие могут получать квартирные товарищества в разных долях от общей стоимости строительных работ: 15, 25 или 40 процентов, пишет в ”МК-Эстонии” доктор экономических наук Владимир Вайнгорт.

Доля зависит от объема планируемых изменений. Чтобы вышло 25%, например, дом в результате реконструкции должен получить класс энергоэффективности D, а для 40-процентной помощи требуется настоящий капитальный ремонт. Многие из квартирно-товарищеских начальников считают, что это хорошо и открывшейся ”халяве” очень радуются.

Давайте для ответа на вопрос ”Кому станет хорошо?” кое-что посчитаем. Начнем с максимально возможной помощи в 40 % от общих расходов. В постановлении сказано, что дом должен будет достичь высшей степени энергоэффективности (класса C). Придется заменить систему природной вентиляции на современную принудительную приточно-вытяжную, окна поставить с тройным стеклопакетом, установить современную кровлю, заменить систему отопления и т. д. и т. п. Примерно такой объем работ был в экспериментальном порядке выполнен два года назад — в квартирном доме на улице Сыпрузе в Мустамяэ, и обошелся он около 3 млн евро.

До изменений дом потреблял в год около 1600 МВт теплоэнергии, а после — потребление снизилось более чем вдвое. Казалось бы — мечтать только можно о таких результатах. Но прежде чем радоваться, прикинем, за сколько лет квартирособственники вернут затраченные деньги при такой, без всякой иронии, бешеной экономии. Получается больше чем за 15 лет! То есть через столько лет реально снизятся платежи… Если учтем 40-процентную госпомощь, то экономия наступит для жильцов лет через десять (но тогда опять понадобится какой-нибудь ремонт). В общем, жизнь взаймы получается.

Герой старого одесского анекдота варил и продавал по рублю вареные яйца, купленные до того тоже за рубль. На вопрос о выгоде отвечал: ”Навар от яиц”. Жители остаются при таком же наваре. Реально выигрывают кредитные организации и строительные фирмы.

Размер пособия, выделяемого на эти цели из средств Европейского фонда единства, — 102 млн евро. Для банков действительно получается ”халява”, размер которой зависит от процентов по кредитам. Для строителей — не ”халява”, но работа, от которой прибыль будет не менее 20%, то есть в целом около 20 млн евро. Деньги немалые. Можно было на этом и закончить. В конце концов, строители нам не чужие, и дать им заработать — святое дело. Но в этой идиллической истории есть оборотная сторона.

Кому окажется плохо?

В прошлом году в Таллинне проходила встреча с председателем дрезденского Союза квартирособственников. Рассказывая об успехах по части теплосбережения, он как о само собой разумеющемся говорил, что расходы на повышение теплозащиты старых домов оплачивает государство. Иначе успехов не было бы, поскольку в старых домах живут не только обеспеченные семьи, но и те, которым платить за теплосбережение не по карману. Это при их, германских, доходах. А у нас, где 23% семей находятся по доходам ниже уровня бедности, ситуация в большинстве квартирных товариществ даже с евросоюзовской помощью сложится просто аховая.

Понятно, министерское постановление само по себе сильный маркетинговый ход. Сейчас ”Кредекс”, банки и строительные фирмы начнут, что называется, толкать правления товариществ под руки, чтобы они быстро-быстро оформляли решение о ремонтных расходах (со взятием кредита на ту долю, что должно платить само товарищество). И будут инициативные правления, которые на ”халяву” клюнут.

Хорошо, если все жильцы дома способны принять на себя долговую нагрузку. А если в доме окажутся неплатежестпособные квартирособственники? Печальна их судьба. Им будут выкручивать руки до общего собрания, по ходу собрания и после него. ”Чудак с инициативой” жалости не знает. Сколь угодно подробно могут объяснять свое бедственное положение пенсионеры и семьи с ”пионерами” (а семей с двумя детьми, находящихся ниже уровня бедности, у нас почти 28%).

Если собрание проголосует за кредит, дальше будут давить бедные семьи вплоть до лишения их жилья. Страдать будут не только малоимущие, но и молодые семьи, для которых инвестиции в дом — далеко не первый приоритет.

По новому Закону о квартирных товариществах, взятие кредита требует 100-процентного согласия квартирособственников, но эта норма войдет в действие с 01.01.2018 (если войдет). А маркетолог в лице министра финансов включился в игру сегодня.

Особенно неприглядна роль этой маркетинговой акции по отношению к жителям ”хрущевок”, где несовременны не столько конструктивы дома, сколько существующие в нем и около него архитектурно-планировочные решения. Вложение денег в такие дома не добавляет квартирам капитализации. То есть стоимость квартир в них не растет. Значит, деньги в ремонт никогда не вернутся.

Что нужно для общего счастья?

Если бы распределение полученных от Евросоюза денег велось без лоббирования интересов финансовой и строительной отраслей, имело смысл разделить сумму на две части: процентов 30 (а может, даже 40) пустить в оплату расходов на реконструкцию за бедные семьи, остальные делить, как в министерском постановлении. Но до того, как запускать программу, необходимо разработать принципы переустройства существующего жилого фонда в целом.

Прежде всего определить по каждому городу зоны или микрорайоны, где любая реконструкция бессмысленна из-за несоответствия существующих зданий современным требованиям внутридомовой и квартальной планировки. Может быть, на полученные деньги надо было создать переселенческий фонд, а затем на основе государственно-частного либо муниципально-частного партнерства на месте снесенных ”хрущевок” (где — по старому анекдоту — успели соединить унитаз с ванной, но не успели соединить пол с потолком) строить современные жилые районы (как это делается во многих городах бывшей ГДР, например).

То есть речь идет не о распиле полученных средств между двумя мафиями, а о разумном их применении на основе государственной жилищной политики. А ее невозможно создать без программно-целевого подхода, разработку которого как раз и должно обеспечить Министерство экономики.

Пикантность истории в том, что министр, напрочь пренебрегший интересами небогатой части населения, принадлежит к партии социал-демократов. Но ”друзья народа” не стали разрабатывать жилищную политику, ориентированную на жизненные реалии и положение Европейской социальной хартии, статья ”Право на жилье” которой Эстонией так и не была ратифицирована. А там как раз идет речь о защите жилищных интересов бедных слоев населения. О них (как и вообще о современных подходах к урбанистике и градостроительству) министр экономики, к сожалению, не вспомнила. И то сказать, обо всем забудешь, когда пришла такая ”халява, сэр!”.