Грозит ли нашим ”хрущевкам” тотальный снос, и что будет с ценами на них в дальнейшем?
В Москве планируют снести все ”хрущевки”. По предварительным данным, это коснется жителей 7500 домов, в которых живет порядка 1,6 миллиона человек. 14 мая тысячи людей, которые боятся остаться без жилья, даже вышли на митинг, направленный против программы реновации. В Эстонии тоже есть ”хрущевки”, у нас порядка 30 000 таких квартир, пишет "МК-Эстония".
Грозит ли их собственникам принудительное переселение и тотальный снос? И что будет с хрущевками дальше?
Больше всего их в столичном районе Пыхья-Таллинн возле моря. Однако есть хрущевки и в Кристийне (например, на улицах Котка и Спорди), и в Мустамяэ (например, на улице Вильде), и в центре города (на улице Гонсиори), и в Ласнамяэ (к примеру, на улице Паэ).
Фирменная особенность ”хрущевок” — очень маленькие коридор и кухня, совмещенный санузел. Однако тогда многие люди жили в очень стесненных условиях, и получение своей, пусть и маленькой, но настоящей квартиры было большой радостью для семьи!
Наши ”хрущевки” — другие!
”В Эстонии — порядка 30 000 квартир, построенных во время правления Хрущева, — говорит советник отдела строительства и жилья Министерства экономики и коммуникаций Регина Микаэлис. — Из них треть — в столице. И довольно большая часть таких домов уже реконструирована под руководством правления квартирного товарищества”.
Эстонские ”хрущевки”, по ее словам, отличаются от тех, которые хотят сносить в Москве. В Эстонии их строили из кирпичей, а позже — из вертикальных блоков сланцевой золы 30 см толщиной. Панельные и кирпичные дома типа I‑ 317 и I‑ 318, трехэтажные и пятиэтажные, строили у нас преимущественно с середины 1950-х до середины 1960-х годов.
”И исследования конкретных типов домов показывают, что состояние несущих конструкций ”хрущевок” — более-менее такое же, как и панельных домов, которые были построены позже”, — отмечает специалист.
Жилье, которое предоставляло лишь минимум удобств, говорит Микаэлис, строили по всей Европе и строят до сих пор во всем мире.
”Но в 1960-х годах это было что-то совершенно новое. Для современных квартир это довольно распространенная планировка, просто вместо отдельной кухни сейчас в моде кухня-гостиная. В ”хрущевках”, кстати, такая перепланировка тоже возможна. Такие квартиры можно перестроить совершенно на новый манер, и переделанные 3-комнатные ”хрущевки” вполне сравнимы с современными 2-комнатными квартирами”, — считает она.
Превращение в ”смартовки”
Есть ”хрущевки” и в Тарту. Там вообще подошли творчески: мэрия решила реконструировать кирпичные дома. Тартуские ”хрущевки” находятся в очень хорошем месте, в центре города. И именно из-за своего месторасположения они в цене. В рамках проекта SmartEnCity планируется перестроить 20 таких домов и сделать из них умные дома, или так называемые ”смартовки”.
”Благодаря этому вырастет рыночная цена недвижимости, уменьшатся расходы жильцов на обслуживание, поскольку дома станут энергосберегающими, и в ходе осовременивания и улучшения планировки должен возрасти на них спрос. Ведь ”хрущевки” подходят как молодым, так и тем, чьи дети уже выросли, и им не нужна уже большая жилплощадь, — отмечает представитель Министерства экономики и коммуникаций. — Для участия в проекте можно использовать пособия как от города Тарту, так и от KredEx”.
Для реновации построенных в советское время многоквартирных домов в приближенные к нулевой энергии здания предусмотрено около 4 миллионов евро. Жители тартуских ”хрущевок” смогут отслеживать и регулировать потребление энергии в своем доме — дистанционное отопление, солнечные батареи на крышах, во дворах — пункт зарядки электромобилей и пункты аренды электровелосипедов.
На территории проекта и прилегающих к ней участках натриевые светильники будут заменены на энергосберегающие LED-светильники с ”умным” управлением. Проект начался в феврале 2016 года и закончится в 2021 году.
Лучше отремонтировать, чем снести
”В отличие от других стран, Эстония не может принимать законы о сносе того или иного здания, принадлежащего частным лицам, — подчеркивает Регина Микаэлис. — Также не будет и решения, что начнут сносить только определенный тип зданий. Да, эстонское государство поддерживает снос многоквартирных домов, которые не используются, где никто не живет и которые нет смысла реконструировать. Но те дома, где живут люди и о которых заботятся, с экономической точки зрения зачастую разумнее реконструировать”.
Решение — реконструировать или сносить — зависит от состояни конкретного дома и нужд региона. Этим вопросом занимаются, если поступило соответствующее желание от правления КТ или местного самоуправления. Большую роль играет и демографическая, а также социальная ситуация в регионе. Государство в сотрудничестве с KredEx поддерживает как при необходимости снос, так и реконструкцию зданий.
Так что о тотальном сносе тех ”хрущевок”, где люди хотели бы жить, в Эстонии речи пока не идет. Сносу подлежат лишь те здания, где никто не живет, и это независимо от типа дома.
А несущие конструкции ”хрущевок”, согласно исследованиям, пока находятся в удовлетворительном состоянии, и прямых причин для сноса домов такого типа на данный момент нет.
Маклер: это хорошая инвестиция
А что будет дальше? Не имеет ли смысл избавиться от старого жилого фонда уже сейчас, чтобы потом, когда ситуация изменится, не остаться у разбитого корыта? Однако маклер со стажем отмечает, что цены на ”хрущевки” растут вместе с ценами на общем рынке. И уж точно не живут своей отдельной жизнью.
”Цены на ”хрущевки” за последние десять лет определенно выросли, — говорит член правления фирмы Remax Хейти Карафин. — Одна из причин — рост цен на всю недвижимость. Вторая причина — это маленькие квартиры, количество квадратных метров там меньше, чем в стандартных квартирах, и такая недвижимость многим по карману”.
При этом, отмечает маклер, в данном случае очень важно месторасположение. Спрос на ”хрущевки” в Таллинне и где-нибудь в заброшенном районе на окраине существенно отличается. И цены больше всего выросли именно в столице.
”Третья причина — их покупают как инвестиционный объект. Реновируют и сдают. Так как свежую квартиру сдать несложно, то на них есть определенный спрос”, — подчеркивает Хейти Карафин.
Какие же прогнозы на будущее? Если цены на недвижимость будут расти, то расти соответственно станут и цены на ”хрущевки”, считает специалист.
”Я пока не слышал, чтобы люди боялись их покупать, потому что их якобы скоро снесут, — говорит Хейти Карафин. — Их имеет смысл приобретать, если цена действительно хорошая”.
И действительно, если сравнить на сайтах недвижимости ”хрущевки” и квартиры примерно той же площади, но построенные позже, то выяснится, что можно найти действительно неплохие варианты.
Например, в Кристийне на улице Спорди трехкомнатная ”хрущевка” площадью 48 кв.м. с не очень свежим ремонтом продается за 72 000 евро. В Ласнамяэ за те же деньги можно купить ”трешку” с ремонтом получше. Но — расположение играет роль, и если есть руки, то из нее можно сделать просто конфетку недалеко от центра. Или же двухкомнатная и уже прекрасно отремонтированная ”хрущевка” на Пухангу — 67 000 евро. В Ласнамяэ примерно за те же деньги можно купить уже ”трешку” с ремонтом. Но от Пухангу до моря — несколько минут ходьбы, и это влияет на цену.
Стоимость квадратного метра ”хрущевок” не сильно отличается от стоимости квадратного метра квартир, построенных чуть позже. А иногда стоимость квадратного метра выходит даже больше. Так что жителям Эстонии паниковать еще рано: их жилье сносить не будут, и резко дешеветь оно тоже пока вроде не собирается.
