Закон изменился уже год назад, но у большинства новых КТ до сих пор нет правления
Прошел ровно год с тех пор, как каждый многоквартирный дом стал управляться через квартирное товарищество. Появилось более 10 тысяч новых квартирных товариществ на базе домов, которые до 2018 года управлялись фирмами недвижимости. Надо сказать, что в жизни большинства из них ничего не изменилось. Но для многих появились и неожиданные сложности, пишет в "МК-Эстония" юрист KETA ÕIGUSBÜROO, магистр права Марина Сухнёва.
Несмотря на то, что закон предусмотрел полугодовой период, в течение которого квартирособственники должны были определиться с формой управления домом, данные регистра квартирных товариществ показывают, что они не выполнили задание.
Большинство из товариществ-новичков имеют пробелы в строке ”правление”. Только единицы удосужились взять управление домом в свои руки и выбрать правление из числа квартирособственников. Остальные продолжают по факту обслуживаться через фирмы недвижимости. Главной причиной является пассивность собственников квартир. Также многим непонятно: как же управлять домом и какую форму управления выбрать?
Фирма-управляющий
Статья 26 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества.
В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчетов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учета, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т. п.
Проверить, есть ли у товарищества управляющая фирма с полномочиями правления, можно бесплатно в регистре квартирных товариществ по адресу ariregister.rik.ee, если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.
В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении Закона о профессии.
Договорной управляющий
В товариществе может работать договорной управляющий, которого правление товарищества нанимает по договору. Управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договорной управляющий не внесен в регистрационную карту товарищества, а действует на основании доверенности.
Полномочия договорного управляющего обычно ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Товарищество выбирает на общем собрании правление со всеми полномочиями по руководству товариществом, то есть созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчетов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде.
Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, часто ведению бухгалтерского учета. Договорной управляющий не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости или управляющего квартирным товариществом.
Безусловно, каждый квартирособственник хочет, чтобы домом управляли профессионально и в соответствии с разработанными профессиональными стандартами. Ведь кроме административной и хозяйственной работы обслуживание строения и недвижимости предусматривает знания о строительных конструкциях и технических системах жилого дома. Квартирособственники могут при приеме договорного управляющего на работу в товарищество руководствоваться утвержденным стандартом ”Руководитель квартирного товарищества 4-го уровня”, разработанного Квалификационной комиссией.
Профессия — руководитель КТ
Согласно утвержденному профессиональному стандарту, руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчет о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объема. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях. И этот список еще не полный.
Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям.
Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. К сожалению, в Эстонии только 33 человека имеют удостоверение руководителя квартирного товарищества 4-го уровня. Так что выбор пока небольшой.
Обучение профессии
Пока что освоить знания по управлению квартирным товариществом можно только на платных курсах, которые предлагают различные некоммерческие объединения. Но в 2017 году более 200 председателей квартирных товариществ представили ходатайства об открытии бесплатного обучения на русском языке.
Этот проект продвигает для своих членов Таллиннский городской союз квартирных товариществ. Уже составлена двухгодичная учебная программа ”Руководитель квартирного товарищества 4-го уровня”, которая проходит согласование в профессиональной системе образования. Обучение предусмотрено также на русском языке. По окончании обучения выдается соответствующее профессиональное удостоверение, которое подтверждает, что учащийся:
1) имеет системное представление об управлении товариществом и ведению хозяйства многоквартирного дома, о роли и ответственности руководителя квартирного товарищества
2) имеет общее представление о строительных конструкциях и технических системах жилого дома, знает базовые принципы комплексной деятельности по содержанию недвижимости в порядке;
3) умеет планировать и организовывать систематическое ведение хозяйства квартирного дома, составляет планы хозяйственной деятельности и отчеты по деятельности товарищества;
4) умеет организовывать, проводить и документировать общие собрания КТ, обеспечивать внутреннюю коммуникацию;
5) знает правовые акты, регулирующие деятельность квартирного товарищества;
6) знает основы бухгалтерского учета и делопроизводства в квартирном товариществе;
7) умеет самостоятельно организовывать свою работу, следует в работе правилам профессиональной этики и хороших обычаев
8) владеет необходимыми для работы навыками общения и руководства.
Бесплатное обучение позволит получить профессиональные знания и навыки большому числу квартирособственников, что несомненно повысит качество управления недвижимостью и квартирными товариществами. Также у собственников квартир появится реальный выбор при назначении руководителя товарищества из числа тех, кто имеет профессиональную квалификацию. А с членом правления, претендующим на управление жилым домом, можно заключать договор с условием получения профессионального обучения.
