Высокая активность и рост цен: что и почему происходит на столичном рынке квартир
Эксперты по недвижимости несколько по-разному оценивают нынешнюю ситуацию, но одинаково считают, что сейчас активно действуют все участники рынка: покупатели, продавцы, девелоперы, банки, пишет Eesti Päevaleht. Банки в первую очередь в том смысле, чтобы девелоперы не слишком разошлись.
Как бы то ни было, возникла ситуация, когда город Таллинн не способен подготовить детальные планировки и ходатайства о разрешении на строительство в разумный срок. На это обращает внимание и аналитик недвижимости Adaur Grupp Тыну Тоомпарк. Он говорит, что девелоперы хотят возводить новостройки почти в каждой части города, но возникают вопросы, есть ли земля и будет ли планировка и разрешение на строительство. С городом все сложнее вести дела. Проще всего это кажется в Пыхья-Таллинне, где видно очень много незаконченных строек и реноваций.
Тоомпарк говорит, что хорошее состояние столичного рынка недвижимости — не чудо. Каждый год в городе прибавляется 4000-5000 новых жителей, которым нужно в общей сложности около 2000 жилых помещений. Партнер по продажам Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман с ним согласен: иммиграция создала очень хорошую основу для развития рынка. Новоприбывшие в столицу покупают или берут в аренду площади, при этом у львиной доли недостаточно денег, чтобы купить в Таллинне квартиру. Поэтому стал оживленным и рынок аренды.
Им предлагают квартиры новые инвесторы. "У кого есть деньги на банковском счету, те ищут возможность их вложить. Они лежат на счетах. Свободный остаток денег сейчас баснословный. Так что все факторы сошлись. Инвестор покупает квартиру и сдает в аренду, и переезжающий в Таллинн снимает ее", — поясняет Сооман.
Инвесторы подняли цену
Для инвесторов выгоднее покупать для сдачи в аренду использованную квартиру. Она дешевле, и новую ведь нужно еще и обставить. Так и возникла ситуация, когда старых квартир не прибавляется так много, как покупают. Инвесторы быстро увеличили цены.
Вторая часть кровообращения — покупающие жилье себе. Поскольку разница в цене между старой и новой квартирой уже совсем не большая, человеку становится проще решать. Если ты готов каждый месяц платить банку на 50-80 евро больше, то и получаешь новую. Но их цены не поднимаются так быстро, как у старых. Почему так?
Пеэп Сооман поясняет, что в случае новостроек девелопер не может взвинчивать цены, хотя он мог бы свободно продавать по более высокой цене. А именно, нередко то, когда банк только тогда приходит на стройку со своими деньгами, когда 30% площади покрыто предварительной продажей. Так девелопер продает первую половину квартир по очень разумной цене.
"Новых квартир действительно прибавляется очень много, но мы занимаемся и мониторингом остатка, и он не увеличивается. Глядя на количество кранов, можно спросить, есть ли бум, но даже если цепь прервется и людей не прибавится, и рынок съемных квартир тоже провалится, остаток новых квартир стабильно составляет 1800, что является годовым количеством продажи", — говорит Сооман.
Ралли все равно закончится
Аналитик Uus Maa Kinnisvara Ристо Вяхи не согласен с теми, кто утверждает, что сейчас находятся покупатели на все. Стоящих домов достаточно. Для него особенно интересно, что хотя о Каламая больше много не говорят, именно там заметен большой строительный бум. Возводятся десятки зданий. Не все они новостройки, есть и реновируемые дома.
Вяхи каждый день слышит о новых планах, некоторые их которых прямо-таки грандиозные кварталы с сотнями квартир. Но есть также большое количество людей, которые ждут и смотрят и обсуждают между собой, как это все закончится.
Аналитик советует девелоперам быть скорее пессимистичными и учитывать возможную ограниченность числа покупателей. Если обычно прогнозы делают на год-два вперед, то сейчас можно было бы делать уже на основании случаев и в случае большого проекта для каждого дома отдельно.
"Выигрывают те, кто едет в спокойном темпе и, увидев препятствие уже издалека, плавно нажимает на тормоз. Ралли закончится так или иначе", — считает Вяхи.
