Стоимость недвижимости высока, и неправильный расчёт при заключении сделки может дорого обойтись.
Выборочное налогообложение
Продажа и аренда объектов недвижимости в общем случае освобождается от налога с оборота, однако из этого правила есть исключения.
Во избежание двойной уплаты налога с оборота в случае недвижимого имущества есть возможность выбрать, когда будет происходить налогообложение налогом с оборота. Для этого нужно письменно известить о своём желании налогового администратора до того, как появится оборот или в течение того же месяца, когда он появился.
Такой выбор имеет смысл взвесить в том случае, если вторая сторона сделки является налогообязанной и при покупке недвижимости сможет зачесть входящий налог с оборота. Если недвижимость продаётся до истечения зафиксированного законом 10-летнего период пересчёта в качестве освобождающегося от налога оборота и одновременно при покупке этой недвижимости (в т.ч. строительстве или реновации здания) был зачтён входящий налог с оборота, то у продавца возникает обязательство вернуть назад пропорциональную часть входящего налога с оборота.
Новые и реновированные строения
Продажа новых строений в общем случае облагается налогом с оборота в стандартном размере, если строение отчуждается до первоначального взятия в эксплуатацию. Существенно улучшенное строение или его часть облагаются налогом так же, как новое строение. Согласно Закону о налоге с оборота строение считается улучшенным в том случае, если затраты на улучшение превышают по меньшей мере 10 процентов от стоимости приобретение строения или его части.
При продаже грунта в общем случае нужно насчитывать налог с оборота. В качестве исключения от налога освобождается отчуждение грунта, на котором не располагается строения и который был приобретён до 1 мая 2004 года.
Продажа жилого дома или квартиры облагается налогом с оборота в случае, если это продажа нового строения или улучшенного строения, т.е. происходит отчуждение до первичного взятия жилого помещения в эксплуатацию. Если недвижимость уже была в использовании в качестве постоянного места жительства, то её продажа в любом случае является оборотом, свободным от налога с оборота. Всё же, закон позволяет облагать налогом отчуждение и аренду жилых помещений, если налоговый администратор был об этом извещён до 1 января 2004 года.
Аренда
Аренда недвижимости в общем случае является оборотом, свободным от налога (с возможностью выбрать момент налогообложения), однако исключением является аренда парковочного здания или парковочного места, а также аренда стационарного устройства, машины или сейфа, которые облагаются налогом с оборота в стандартном размере (18%). Оказание услуг по размещению облагается налогом с оборота в размере 5%.
Если налоговый администратор до 1 января 2004 года не был извещён о желании облагать аренду квартиры налогом с оборота, то аренда квартиры в любом случае будет свободной от налога.
Если жилой дом или квартиру используют в коммерческих целях – в качестве конторы или для размещения деловых гостей, а не в качестве постоянного места жительства – то её аренду можно на свой выбор облагать налогом с налога, если заранее известить об этом налогового администратора.
При аренде недвижимости важно различать аренду пользования и аренду капитала. В случае аренды пользования налог с оборота нужно платить с периодических платежей за аренду.
В случае аренды капитала, аренда облагается налогом с оборота так же, как отчуждение недвижимости: налог с оборота нужно заплатить сразу со всей стоимости недвижимости. При аренде капитала право собственности на недвижимость согласно договору в конце периода аренды переходит от арендодателя к арендатору.
Если недвижимость используется для свободного от налога оборота, то может возникнуть обязательство выплатить назад засчитанный ранее входящий налог с оборота.
Расчёт входящего налога с оборота
Входящий налог с оборота корректируется в соответствии с пропорцией использования основного имущества в целях облагаемого налогом оборота в календарном году. Период корректировки для недвижимого имущества и связанных с ним товаров и услуг составляет десять календарных лет. До 2004 года годы эксплуатации недвижимости или улучшенных объектов насчитываются в двойном объёме.
Входящий налог с оборота на недвижимость корректируется в конце каждого календарного года, исходя из реальной доли использования основного имущества в целях создания облагаемого налогом оборота в данном году. При свободном от налога отчуждении основного имущества входящий налог с оборота корректируется в том же месяце, когда произошло отчуждение.
Если недвижимость отчуждается в качестве свободного от налога оборота, то год отчуждения считается в полной мере использованным для создания оборота, свободного от налога. При отчуждении считается, что данную недвижимость использовалась в целях свободного от налога оборота и в течение всего остального периода. Если при отчуждении недвижимости к сделке добавляется налог с оборота, то год отчуждения и весь остальной период считаются в полной мере использованными в целях создания свободного от налога оборота.
Входящий налог с оборота, связанного с недвижимостью, корректируют в течение десяти календарных лет, каждый год в размере 1/10. Если при приобретении или строительстве недвижимости весь входящий налог с оборота был зачтён, а потом недвижимость использовалась в целях свободного от налога оборота, то каждый год зачтённый при приобретении налог с оборота корректируется в объёме 1/10, в зависимости от реальной доли использования имущества в целях создания облагаемого налогом оборота: данный показатель находится на основании соотношения облагаемого налогом оборота и всего оборота в соответствующем календарном году.
Сделки с недвижимостью в некоторых ситуациях приводят к весьма сложному применению правил расчёта налогов, которые, к тому же, в разных случаях могут быть по-разному интерпретированы. При планировании сделок с недвижимостью разумно посоветоватсья со специалистами, поскольку не слишком тщательно продуманная деятельность может привести к налоговому обязательству, которого можно было бы избежать.
