Почти во всех многоквартирных домах жильцы объединены в квартирные товарищества. Самое главное обстоятельство: одобрить застройку чердака под квартиры или возведение дополнительного жилого этажа должны одобрить все владельцы квартир. Решения правления или одобрения со стороны большинства на общем собрании недостаточно. Только получив 100-процентное согласие всех членов квартирного товарищества, можно приступать к действиям. Поскольку этот юридический аспект очень важен, то стоит остановиться на нем подробнее.

Застроив чердак, его нужно сдать в эксплуатацию, получив на то специальное разрешение. С точки зрения строительных правил, у вас должно быть все, согласно действующим нормам. Но этого недостаточно. Новую жилплощадь придется либо продать, либо сдать в аренду. В случае продажи нового жилья, меняется доля недвижимости всех остальных квартировладельцев. Как известно, кроме обладания реальной квартирой, все "товарищи" владеют определенной мыслимой частью здания. Построив дополнительное жилье, автоматически меняется мыслимая доля каждого владельца, и чтобы оформить это законодательно, то есть, чтобы новые владельцы вступили в свои законные права, нужно иметь согласие всех членов КТ. То есть, чтобы изменить долю этой мыслимой части (она указывается дробью), с каждого нужно получить нотариально заверенное согласие.

Для сдачи в аренду жилья, построенного на мыслимой части дома, также согласно закону, необходимо получить согласие всех владельцев. Об этом гласит статья 12 Закона о квартирной собственности. Правда, зачастую зачинщики застройки чердаков попросту игнорируют данное требование законодателя. Результаты таких действий бывают абсолютно противоположными. В одном случае, недовольные смиряются, поскольку застройка, как правило, приносит экономическую выгоду, в другом — начинаются бесконечные разборки, в том числе судебные, и чердак так и остается недостроенным.

Сейчас в Министерстве экономики подготавливается законопроект, допускающий пристройку жилья без того, чтобы на то дали согласие все владельцы квартир. Мнения юристов по этому поводу расходятся. Если одни надеются, что вот-вот закон изменят, и для перестройщиков зажжется зеленый свет, то другие полагают, что такой законодательной поправки никогда не примут. По мнению третьих, если закон все-таки изменят, то это явится кометой, хвост которой погрязнет в судебных тяжбах. Думаю, что не стоит ждать скорого парламентского решения. Лучше всего прийти к единодушному согласию в товариществе.

Если таковое достигнуто, что нужно делать дальше и какие опасности представляет перестройка здания? На эти вопросы мы попросили ответить доцента Таллиннского технологического университета Урмаса Мянда.

 — Товарищество решило приступить к застройке чердака. Всегда ли это оправдано?

 — Прежде всего, необходимо составить калькуляцию, чтобы узнать во сколько обойдется строительство. Определить, почем можно продать жилье. Тогда станет ясно, стоит ли за это браться. Если дом находится под охраной памятников старины, то обязательно нужно получить т.н. muinsuskaitse eritingimused, где будут указаны ограничения и условия, при которых можно перестраивать дом. Если меняется внешний вид здания, то, в любом случае, архитектурное решение согласовывается с местными властями. Далее нужно обследовать, в каком состоянии находятся несущие конструкции и определить, способны ли они нести дополнительные нагрузки. Затем заказать конструкторский проект. То есть строительные чертежи со всеми коммуникациями, лестничными пролетами и т.д. Проект, в том числе, должен удовлетворять требованиям пожарной безопасности

 — Обязательно ли проводить геологические исследования?

 — В случае, когда речь не идет о надстройке этажа, а обустраиваются чердачные помещения, то, как правило, в этом нет необходимости. Хотя это во многом зависит от результатов технической экспертизы здания и от состояния несущих конструкций. Результаты экспертизы обязательно должны отражать их состояние. От этого зависит, нужно или нет проводить исследование почвы. Конечно, не мешает проверить, не проводились ли ранее такие исследования. Или, может быть, в соседнем доме уже успели что-то такое сделать, от чего и вам может быть польза и вы сможете воспользоваться их данными.

 — Стены все могут выдержать?

 — Все зависит от конструкции самих стен и материалов. Например, бетонные и каменные стены имеют большой запас прочности. В деревянных домах все зависит от конструкции здания (каркасный или балочный дом) и от состояния самой древесины.

 — Не провалится ли потолок верхнего этажа после надстройки?

 — Для выяснения способности выдержать дополнительную нагрузку, следует проверить состояние потолочного перекрытия в любом случае. Несущие способности потолка последнего этажа проектируются, как правило, с меньшей расчетной нагрузкой, в сравнении с другими этажами. Кстати, и сейчас так делается. Наличие постоянной дополнительной нагрузки на деревянные балки перекрытия может вызвать деформации, появление трещин и нарушение покрытия. Необходимо определить, насколько опасны эти проявления, и что следует предпринять в каждом отдельном случае. Следует также учесть, что на перекрытии последнего этажа нет звукоизоляции и влагозащитного покрытия.

 — Какую дополнительную нагрузку выдержит здание?

 — Дополнительная нагрузка не должна превышать норму, которая для жилых помещений составляет 2 кН/м2 . Вес собственных конструкций должен быть еще меньше. Хотя здесь все зависит от метода распределения нагрузки на нижние конструкции.

 — Какие еще опасности подстерегают перестройщиков чердаков?

 — Кроме проверки состояния перекрытий и несущих стен, необходимо обратить внимание на наличие водоизоляции между деревянными и каменными конструкциями. Если крыша протекала, конструкции могут быть отсыревшими и с грибковой гнилью. Если строить по всем правилам и нормам, то можно избежать неприятных последствий. Однако в аварийной ситуации все может сложиться более, чем печально.

Поделиться
Комментарии