Двухэтажный дом в Пярну более года назад продали местной семье по цене около 100 000 евро. К сожалению, это яркий пример того, с какими хлопотами может столкнуться покупатель недвижимости, пишет Ärileht.

Кристи (настоящее имя редакции известно — прим. ред.) рассказала, что у дома, по словам владельца и маклера, не было ни одного недостатка. В объявлении было написано, что он очень теплый, печь и плита в порядке, мансардный этаж только что реновирован. Отдельно было указано наличие работающего камина. "Сначала маклер был очень приятным. Был согласен приехать на место даже в субботу. Раздавал брелки и ручки. Я несколько раз у него спросила, какие недостатки у дома. Это все-таки построенное в 1960-х здание. В ответ я несколько раз получила, что он недостатков не видит. Нужно признать, что мы действительно не заметили ничего подозрительного", — вспомнила Кристи.

К дому была сделана пристройка: гараж и баня. Маклер заверил, что с разрешением на строительство все в порядке. У него самого не было об этом ни одного документа или чертежа. Маклер подчеркнул, что в случае интереса покупатель может пойти в горуправу и сам проверить документы. Кристи и ее супруг этого не сделали. Это было ошибкой.

Позже выяснилось, что у дома очень много недостатков. Крыша протекала. В окно в прохладные летние дни задувал холодный ветер, зимой в комнату залетал бы и снег. Печь и плиту невозможно было использовать — они полностью прогорели изнутри и представляли опасность. К довершению всего выяснилось, что у пристройки к дому не было разрешения на строительство.

Кристи до сих пор пытается найти какое-нибудь решение с прежними владельцами, которые утверждают, что все в порядке. Говорят: подавай в суд. Для обычного человека это как конец пути: перевешивает ли трата денег, времени и нервов возможную выгоду? Эксперты все-таки советуют идти в суд, если есть доказательства. Но часто такие истории реально не доходят до суда, потому что вторая сторона не хочет идти принимать верное поражение.

Для Кристи денежная сторона не так важна, но она обижена на маклера и бюро недвижимости Arco Vara, потому что никаких извинений или объяснений она от них не получила. Единственное утешение — одержанная в суде чести Палаты маклеров недвижимости победа. Суд чести сделал маклеру выговор. В Arco Vara маклер больше не работает, но продолжает заниматься этой же деятельностью.

В суд на продавца

Партнер адвокатского бюро Cobalt Лийна Линси сталкивалась со спорами по недвижимости на протяжении десятков лет. По ее словам, нельзя утверждать, что маклер или предлагающая посредничество в сделках с недвижимостью фирма не несет ответственности перед покупателем. При определенных условиях можно подать в суд и на бюро недвижимости. "Я бы все-таки рекомендовала в таком случае прежде всего подавать в суд на продавца. Но это не означает, что маклеры не несут ответственности. У них договор с продавцом, но в Обязательственно-правовом законе есть статья, которая говорит о противоправности ложного отзыва специалиста", — сказала Линси.

Это значит, что маклер дал неверную информацию, причем он должен знать, что скрывает недостатки. Речь идет о внедоговорной ответственности и в суде должно выясниться, что маклер действительно виновен. Например, он в своем оценочном акте не учел недостатки.

Часто беседа между покупателем и маклером устная. В таком случае позднее может оказаться трудно доказать получение неверной информации. Важную информацию о состоянии недвижимости можно потребовать и в письменном виде, потому что тогда ясно, скрыл маклер что-нибудь или нет. Теперь остается вопрос, знал ли сам маклер об этих недостатках или он тоже стал жертвой лжи продавца.

Линси привела один пример, где маклер может попасться. Часто покупают квартирные собственности в старом доме. После покупки может выясниться какой-нибудь серьезный недостаток: в доме хозяйничает домовый гриб или протекает крыша. А человек купил только квартиру. Суд говорит, что внешние стены и конструкция не являются реальной частью квартирной собственности и продавец не несет ответственности. "Теперь у покупателя два варианта. Подать в суд на всех владельцев квартирной собственности или на бюро недвижимости", — сказала она.

Взять с собой эксперта

Линси подчеркнула, что в случае старого дома нужно особенно внимательно следить, что покупают. Она порекомендовала взять с собой эксперта, который способен заметить недостатки. А за скрытые недостатки, которые покупатель не мог обнаружить при осмотре квартиры, ответственность несет продавец. Строительный эксперт может сказать, идет ли речь о недостатке, который должны были заметить до покупки, или это скрытый недостаток.

Есть также возможность, что в случае существенных недостатков покупатель имеет право отказаться от договора, сказала Линси. Для этого делают заявление у нотариуса, но при условии, что есть согласие продавца. Если нет, покупателю все-таки предстоит суд.

В случае покупки недвижимости с недостатками Линси рекомендует выяснить сумму, в которую обошлось бы их устранение, и потребовать ее у продавца в качестве компенсации ущерба. "Но часто бывает так, что инцидент не доходит до решения суда. Стороны уже до этого приходят к соглашению. Продавец понимает, что ему нет смысла идти в суд, потому что эксперт указал на скрытые недостатки. Если же походом в суд не угрожают, к компромиссу не приходят", — констатировала она.

Поделиться
Комментарии