Center KV: освободим арендодателя от ярлыка налогового мошенника
Для банка типичный арендодатель — это более-менее платёжеспособный клиент, у которого нет ничего сверх меры, но есть одновременно несколько кредитов-лизингов, который успевает достаточно крепко встать на ноги, и к моменту появления детей ему уже нет необходимости продавать старую квартиру, чтобы заплатить первый взнос за квартиру побольше. Для законодателя этот человек является успешным предпринимателем, а вот для Налогового департамента он мошенник.
Большая часть рынка съёмного жилья — подпольна, тысячи и тысячи обычных и добропорядочных людей являются нарушителями закона, так как то, каким образом государство облагает налогом сдачу в аренду квартиры является как неправильным по сути, так и по-человечески несправедливым.
Типичный арендодатель сдаёт в аренду отремонтированную за свои деньги квартиру. Когда из дохода, полученного за аренду, сделаны такие выплаты, как: содержание в порядке, страхование, расходы квартирного товарищества, фонд ремонта, текущий ремонт, платёж по кредиту и коммунальные расходы — редко остаётся реальный доход.
В то же время, доход от аренды государство облагает налогом как чистый доход, и только пятую часть от платежа за аренду можно для покрытия расходов вычитать с облагаемого дохода. Как будто речь идёт не об арендодателе-дворнике на полставки , а о бизнесмене с 80% маржинальной прибыли! Общаясь по работе со многими собственниками недвижимости, могу утверждать, что люди воспринимают это настолько несправедливым, что даже добропорядочные и законопослушные люди не считают сдачу в аренду "по-чёрному" чем-то хоть сколько-нибудь греховным.
Но, вдобавок к обязанностям по обслуживанию и содержанию в порядке, на плечах арендодателя лежит большой и денежный, и человеческий риск в том случае, если съёмщик окажется проблемным. Это конечно не повседневные случаи, но достаточно частые, чтобы переживать по поводу своего имущества — один квартиросъёмщик оказывается нерадивым хозяином, другой — хроническим должником или даже съёмщиком-клещом, а третий может быть и злонамеренным. Недавно пришлось помогать одному живущему за рубежом арендодателю, арендатор квартиры которого был не просто должником, но съезжая ещё и сломал мебель и предметы, находящиеся в квартире, бросил ключи в почтовый ящик и исчез в неизвестном направлении. Собственник должен был заново обставлять квартиру, платить долги за коммунальные платежи, покрывать расходы на поиски должника, и в конце ещё и платить подоходный налог с суммы, полученной за аренду в течение всего периода арендных отношений. Для защиты от такого риска можно просить предоплату только лишь за месяц аренды, и размер такой суммы где-то 200-300 евро. Пока ты являешься предпринимателем, это обычный денежный риск, но если ты сдаёшь в аренду личное жильё, то это ещё и эмоционально очень тяжело.
Человек, который платит с дохода за аренду действующий в данный момент подоходный налог, не может внести расход на налог в стоимость аренды, так как рыночную стоимость формируют для него те остальные, которые арендуют, так скажем, из рук в руки. Многие люди не хотят себя чувствовать жуликами, но в таком случае им у них остаётся выбирать из двух зол — держать квартиру пустой или доплачивать арендатору за возможность проживания.
Это доказывает не то, что средний собственник квартиры — негодяй, а то, что закон не работает. Если большинство людей закон не соблюдают, то это уже характеризует не людей, а закон.
Действительно, есть люди, которые создали свой бизнес на аренде квартир, некоторые делают это официально и корректно, некоторые — из рук в руки. Их и нужно облагать налогом, как предпринимателей — это справедливо и по сути, и по-человечески. Но они исключение: средний арендодатель никакой не предприниматель и не инвестор, а человек, имеющий единственную квартиру, купленную в кредит, и для которого сдать её кому-либо в аренду самое обычное дело с точки зрения разумного ведения хозяйства и сохранения личного имущества.
Мы могли бы вывести на чистую воду этот большой подпольный рынок аренды, если бы налогообложение было справедливо для арендодателя. Сама по себе аренда квартиры это не капающая на счёт чистая прибыль, а плата, которая покрывает расходы на квартиру, после которых остаётся обычно очень мало. Поэтому мы не должны оторванным от жизни законом делать из этих людей налоговых мошенников, а прекратить налогообложение доходов за аренду для типичного арендодателя — частного лица, сдающего в аренду одно жильё. Для арендодателей, сдающих в аренду два жилья или больше, чья деятельность, по сути, является предпринимательством, установить подоходный налог без каких-либо вычетов и исключений. Это стимулировало бы этих людей переоформить свою деятельность на предпринимательство, что в свою очередь внесло бы ясность как в налогообложение, так и в бухгалтерии.
Такой порядок снял бы ярлык налогового мошенника с десятков тысяч человек и сделало бы налогообложение рынка аренды корректным по сути: платят те, кто занимается бизнесом, и не платят те, кто просто разумно распоряжаются личным имуществом.
