По данным Ober-Haus средние цены на однокомнатные квартиры в I квартале 2018 года были следующими: Таллинн (Кесклинн) — 2100-2400 евро/м2, Таллинн (Ласнамяэ) — 1500-1600 евро/м2, Тарту1500 евро/м2, Нарва360 евро/м2. Стоит отметить, что это средние цены, где не учтено, идет ли речь о новом или старом доме, и в каком состоянии квартира. Вдобавок в Тарту и в Нарве общая цена на весь город, а не по районам.

Promenaadi uusarendus

Uus Maa Kinnisvarabüroo отмечает, что в Таллинне цены на однокомнатные квартиры сильно варьируются. Квартиру на вторичном рынке можно приобрести начиная от 18 500 евро (квартира 12 м2) в районе Маяка до примерно 220 000 евро (47,7 м2) на Пирита теэ на границе Кесклинна.

Средняя же цена на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в Таллинне находится в промежутке от 30 000 до 60 000 евро в зависимости от района и количества квадратных метров. Средняя цена на однокомнатные квартиры в таллиннских новостройках попадает в пределы от 57 000 до примерно 200 000 евро, опять же в зависимости от района и площади квартиры.

Самая дешевая однокомнатная квартира в Таллинне, которую сейчас продает Ober-Haus, это квартира площадью 10,1 м в Пыхья-Таллинне на улице Гранийди по цене 25 500 евро. Квартире также принадлежит кладовка, коммунальные платежи низкие — летом 15-30 евро, зимой до 40 евро. Ориентировочная арендная производительность — 8-9% в год. Квартира сейчас забронирована, и с ней в ближайшее время состоится сделка купли-продажи.

Самую дорогую однокомнатную квартиру в этом бюро продают в Старом городе по цене 171 000 евро, она находится в имеющем историческую ценность доме Союза писателей и в очень хорошем состоянии. Площадь — 43,8 м2, имеется бесплатная парковка в закрытом дворе, и квартире принадлежит кладовка на подвальном этаже.

Самая дешевая из предлагаемых ArcoVara квартира в Таллинне находится в Мустамяэ, на Вильде теэ. Полностью реновированная 3 года назад квартира площадью 12,9 м2 находится на нулевом этаже дома по типу общежития. Все необходимое для жизни в квартире есть. В состав входит кухня-комната и ванная комната с туалетом. Квартира продается вместе с мебелью. Цена — 29 900 евро.

Самая дорогая квартира-студия находится в историческом дом Fahle на Тартуском шоссе. В квартире качественная внутренняя отделка и кухонная техника. Площадь квартиры — 68,6 м2. Цена — 149 000 евро.

Вывод: цены заметно выросли. Так, если в 2015 году квартиру площадью 12 м2 предлагали за 19 500 евро, то в 2018 году — уже за 29 900 евро, а за квартиру площадью 10 м2 сейчас хотят 25 500 евро. Правда, неизвестно, в каком состоянии была первая квартира, а вторая, например, полностью реновирована.

***

По словам маклера Uus Maa Kinnisvarabüroo Трийн Сыро, в Таллинне сейчас совершается много сделок и рынок активен. Покупателями зачастую являются молодые семьи, все больше так же студенты, которые предпочитают вместо аренды, уже приехав учиться, купить первую квартиру ( разумеется, при поддержке родителей). А также активные инвесторы, которые предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры в развивающихся районах.

В прошлом году средняя цена за квадратный метр квартирной собственности в Таллинне составляла 1751 евро, и в сравнении по районам самые дорогие площади ожидаемо были в центре города. На другом конце шкалы оказался самый маленький город Эстонии Мыйзакюла со средней ценой за квадратный метр 39,59 евро.

Самым большим рынком недвижимости, разумеется, является Таллинн вместе со своей зоной влияния в Харьюмаа. Таллинн также имеет самое большое влияние на цену — если средняя цена за квадратный метр по всей Эстонии за год оказалась 1163 евро, то если исключить Таллинн, тот же показатель составляет 707 евро.

В Таллинне, разумеется, делают погоду новостройки. Несмотря на увеличение складского остатка и рост цены, спрос на квартиры в новостройках не упал и в I квартале 2018 года. Активности способствуют выгодные условия для получения кредита, растущие реальные зарплаты, низкая безработица и прирост населения Таллина. По прогнозам, цены вырастут и в этом году настолько же, как в прошлом году, это в том числе потому, что в этом году будет построено меньше новых квартир, чем в прошлом.

По данным Uus Maa, в прошлом году было построено чуть больше 3500 новых квартир, а в текущем году будет примерно 3300 — в свете растущих цен на строительство уже возникла ситуация, когда периоды предварительной продажи проектов удлиняются.

В Ober-Haus отмечают, что на весь таллиннский рынок недвижимости также оздоравливающе повлияла более консервативная кредитная политика банков, которая предотвращает образование очередного пузыря. На рынок квартир в целом начал влиять быстрый рост количества предложений новых квартир, который тормозит рост цен на квартиры постарше. Также удлинились периоды продажи, к объектам по цене, не соответствующей рыночной ситуации, качеству и расположению, может вообще отсутствовать интерес, и девелоперы вынуждены корректировать цены. На ближайшие месяцы мы прогнозируем таллиннскому рынку квартир стабильное развитие.

supilinn

На данный момент в Uus Maa Kinnisvarabüroo самая дешевая однокомнатная квартира в Тарту продается по цене 16 900 евро. Речь идет о квартире на первом этаже общей площадью 22,4 м2, которая находится в старом деревянном доме, и как квартира, так и здание нуждаются в реновации.

А самая дорогая квартира находится в новом доме в центре Тарту и продается по цене 119 900 евро. Общая площадь квартиры — 47,7 м2, и она полностью меблирована и укомплектована бытовой техникой.

В Ober-Haus самая дешевая однокомнатная квартира в Тарту продается на улице Вялгу, ее цена — 34 000 евро и площадь — 35,3 м2. В квартире низкие коммунальные платежи, однако она расположена в 2 километрах от границы города. Самая дорогая однокомнатная квартира в Тарту находится на улице Раатузе и имеет жилую площадь в 70,5 м2, цена — 84 500 евро.

Самая дешевая из предлагаемых ArcoVara однокомнатная квартира в Тарту находится в Супилинне на улице Пийри, площадь — 22,4 м2. Находится на первом этаже двухэтажного деревянного дома. Дом построен в 1989 году и нуждается в ремонте. Сама квартира также нуждается в ремонте. Цена квартиры — 16 900 евро.

Самая дорогая однокомнатная квартира находится в центре города на улице Соола. Дом построен в 2015 году. Квартира находится на четвертом этаже семиэтажного дома. Площадь квартиры — 47,7 м2. Квартира в очень хорошем состоянии. Цена — 119 900 евро.

Вывод: цены скорее выросли. Например, в 2015 году квартиру площадью 47 м2 можно было приобрести за 89 000 евро, а в этом году квартира того же размера стоит 119 900 евро. При этом, однако, нет данных, в каком состоянии была первая квартира, а вторая находится в новом доме и полностью укомплектована, но зато у первой есть парковочное место.

***

По словам аналитика Uus Maa Kinnisvarabüroo Ристо Вяхи, в общем однокомнатные квартиры в Тарту четко делятся по тому, каков жилой фонд города. Много деревянных зданий, панельных домов в Аннелинне и также есть квартиры как в новых, так и старых домах в центре города.

В случае Тарту предлагаемое можно рассматривать с арендным потенциалом: недвижимость подешевле — скорее для студента, а подороже — для съема работающему в городе профессионалу или, например, иностранцу, который работает тут или учится.

Разумеется, такое разделение немного субъективное, потому что между обоими остается еще много других вариантов.

В ArcoVara говорят, что в Таллинне и в Тарту цены на однокомнатные квартиры начиная со второй половины 2009 года быстро росли. Приобретению маленьких квартир способствовало прежде всего инвестирование в арендную недвижимость. В результате формирования широкого предложения съемных квартир цены на аренду не росли в аналогичном ценам на недвижимость темпе, из-за чего производительность арендных квартир постоянно снижалась. В Таллинне больше всего интересуются однокомнатными квартирами площадью до 25 м2 по цене до 40 000 евро, спрос самый большой на комнаты с плитой площадью примерно 15 м2 в Мустамяэ по цене до 35 000 евро. В Тарту инвестирование в арендную недвижимость было более умеренным, количество арендных предложений маленьких квартир начало расти преимущественно из-за уменьшения количества студентов, что продолжится в том же духе в течение ближайших десяти лет.

Narva Raekoja plats

Самая дешевая однокомнатная квартира в Нарве, которая находится в публичном предложении, продается в Uus Maa Kinnisvarabüroo по цене 7000 евро. Речь идет о квартире площадью 32,6 м2 на первом этаже, которая пригодна для жилья, но на самом деле все-таки нуждается в ремонте.

А самая дорогая однокомнатная квартира стоит 39 000 евро, и она находится в центре Нарвы в доме, которому 10 лет. Квартира площадью 29,1 м2 на первом этаже полностью меблирована.

У Ober-Haus Нарве нет конторы, только в Йыхви.

ArcoVara отмечает, что в Нарве нуждающаяся в ремонте однокомнатная квартира, находящаяся на последнем этаже, может стоить 5000-6000 евро в менее ценном районе, а самая дорогая — примерно 30 000 евро поблизости от центра города. Однокомнатных у бюро мало.

Вывод: цены практически не изменились. Так, квартира площадью 29 м2 в центре или в Старом городе и в 2015 году, и сейчас обошлась бы в 39 000 евро.

***

По словам аналитика Uus Maa Kinnisvarabüroo Ристо Вяхи, нарвский рынок квартир в общем характеризует отъезд жителей, что означает, что количество предложений большое, но найти покупателя трудно. Маленькие квартиры также продают жителям России, которые используют это только для того, чтобы было проще попасть в Шенгенское визовое пространство. В Ида-Вирумаа это стало всеобщей большой проблемой, поскольку среди них много должников, которых не интересует, что происходит с их недвижимостью. А товариществам почти невозможно добраться до этих людей.

Если приезжающий из-за пределов города хочет купить квартиру, например, для отдыха летом, то вместо Нарвы он все-таки смотрит жилье в Нарва-Йыэсуу.

В Arco Vara подчеркивают, что на нарвском рынке недвижимости существенных изменений не было, дно рынка, кажется, было достигнуто во второй половине 2017 года, и прежний быстрый рост количества предложений приостановился. Во всех городах Эстонии привлекательность однокомнатных квартир в ближайшем будущем продолжит расти, потому что население стареет и размер семейных хозяйств уменьшается, пожилые все больше переезжают из деревни в город или с большей жилой площади на меньшую.

Viljandi kinnisvara

Как утверждают в Ober-Haus, в общих чертах можно сказать, что рынок сейчас стабилен. Если у экономики Эстонии дела по-прежнему будут идти хорошо, больших изменений не ожидается.

В обзоре рынка от Arco Vara говорится, что активность эстонского рынка недвижимости в части бытовой недвижимости продолжают поддерживать прежде всего родившиеся во второй половине 1980-х годов люди. В названный период в Эстонии родилось больше всего людей, которые в настоящее время образуют отдельные семейные хозяйства. На основании опубликованных Swedbank данных, самой активной берущей жилищный кредит группой являются именно люди в возрасте 28-30 лет. Самыми активными районами остаются прежде всего уже сформировавшиеся самые крупные центры во главе с Таллинном и его ближайшими окрестностями. Но сегодняшняя активность сделок, на базе демографических показателей, не продлится долгое время — в 1990-х годах резко уменьшилась рождаемость, и население Эстонии со значительной скоростью стареет. В последние пару лет иммигрировавших в Эстонию было больше, чем эмигрировавших, но эмиграция в абсолютных цифрах по-прежнему оставалась на высоком уровне. Таллинн напротив в ближайшем будущем по-прежнему будет расширяться, чему будет сопутствовать продолжение вымирания регионов с более низкой стабильностью.

Эстонский рынок недвижимости в ближайшие месяцы будет оставаться стабильным. В отдельных районах ожидается продолжение замедления прежнего быстрого роста уровня цен и активности сделок, и это на рынке как бытовой, так и коммерческой недвижимости. Уровень цен и его дальнейший статистический рост продолжат поддерживать прежде всего новостройки. На фоне активной девелоперской деятельности в ближайшем будущем продолжится рост количества предложений, а в перспективе ожидается некоторое ослабление строительной активности. Во многих уездных центрах на фоне постоянно уменьшающегося количества предложений и растущих цен в ближайшее время можно заметить начало единичных новых проектов в самых стабильных маленьких городах Эстонии. В дальнейшей перспективе ожидается переход прежней фазы роста цикла рынка бытовой недвижимости в фазу падения. Охлаждение рынка подтверждает постепенное снижение как роста активности сделок на вторичном рынке, так и темпа структурного роста цен. Требования выдающих жилищные кредиты банков продолжат препятствовать совершению сделок, в том числе с недвижимостью, имеющей нелегализованные здания или значительные перестройки.