Взорвут ли банки рынок недвижимости?
Потери в цене до 70 процентов
Неудивительно, что в такой ситуации слова специалистов по недвижимости о том, что сейчас очень выгодно покупать, вызывают у населения кривую усмешку. Более того, в народе упорно ходят слухи, что банки уже держат наготове целую армаду квартир, чьи владельцы основательно поиздержались и не могут больше платить проценты. Дескать, осенью вся эта долговая недвижимость пойдет с молотка. Вот тут-то цены и правда, рухнут!
А что? Все идет к тому — это вам и сегодня подтвердит любой таксист. Квартиры, купленные во времена бума, уже продаются с аукционов. Под ударом первыми оказались молодые семьи, переоценившие свои финансовые способности и наивно полагавшие, что еврибор никогда не будет расти. В начале года, по данным судебных исполнителей, в месяц банки отдавали на реализацию четыре-пять подобных объектов. Причем за квартиру, купленную на стыке 2005-2006 годов за 1,6 миллиона крон, в таком случае удается выручить в лучшем случае 800-900 тысяч.
Более того, есть случаи, когда с молотка идет недвижимость, представленная банку в качестве дополнительного залога вместо первого взноса. Например, мамина-папина квартира. Так что на улице может оказаться сразу несколько поколений одного семейства. В Эстонии уже зафиксированы случаи, когда человек, не справившийся с взятыми на себя обязательствами, лишается жилья, но все равно остается должен банку — этот долг с него требуется уже в судебном порядке.
В апреле этого года количество отбираемых у должников квартир перевалило за сотню — 130 таких квартир и домов до сих пор ждут покупателей. Правда, этот рывок скорее можно связать с тем, что к весне 2008 года народ окончательно перестал интересоваться недвижимостью. Тем не менее, сегодня четверть квартир и домов, выставленная на аукционах, — это недвижимость, продающаяся с целью покрыть долги. Разумеется, начавшаяся волна сокращений и вынужденных отпусков не пойдет на пользу сложившейся обстановке. Никого не удивляют и душещипательные истории вконец промотавшихся жителей страны, пытавшихся расплатиться с банками при помощи sms-кредитов.
На торгах можно найти как запущенные однокомнатные квартиры, так и особняки площадью около 500 квадратных метров. "Проблема, скорее, заключается в том, что объекты не находят покупателя, и их приходится выставлять на торги повторно", — сказала судебный исполнитель Кайре Пылтс порталу EPL-Online.
Мы любим кивать на Америку: кивнем и на этот раз. Ведь именно оттуда пополз по миру ипотечный кризис (вот уж настоящая чума XXI века!). В два триллиона долларов, по прогнозам аналитиков, обойдется США крах на рынке недвижимости. Нам, к счастью, такие прогнозы и не снились, но, по некоторым данным, жилья в стране могут лишиться 20 тысяч семей. И если учесть, что средняя задолженность перед банком у владельцев недвижимости составляет порядка миллиона или чуть больше, то речь идет, как минимум, о 20 миллиардах крон. Понятно, что здесь не учитываются потерявшие работу риелторы, строители, обанкротившиеся фирмы и прочие щепки, летящие при рубке леса недвижимости.
Ну, и чтобы жизнь медом не казалась, добавим прогноз гуру инвестиционного мира Уоррена Баффета, который несколько месяцев назад заявил в интервью Би-би-си, что худшие времена — впереди. "Кредитный кризис на Уолл-стрит, может, и миновал, но он никуда не делся для простых мужчин и женщин с улицы", — заявил директор инвестиционной компании Berkshire Hathaway.
Рынок скорее жив, чем мертв
Член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман говорит, что слухи о невероятном количестве квартир, которые банки вот-вот пустят на рынок, остаются слухами. "Да, клиентов, испытывающих сложности, стало больше, но это явление не носит массовый характер, — считает он. — Экономические проблемы продолжаются, но цены на недвижимость уже настолько упали, что откладывать решение о покупке — весьма необоснованный шаг". Сооман верит, что осенью количество сделок увеличится, поскольку, на самом деле, клиентов-покупателей на рынке очень много, просто они занимают выжидательную позицию. "В первую очередь, это молодежь, и неэстонское население, чьи доходы до сих пор были ниже среднего и кому еще не удалось преодолеть банковского порога доверия", — называет он тех, на кого возлагают надежды риелторы.
"Как в экономике, так и в риэлтерском бизнесе бывают подъемы и спады, — философски замечает старший маклер Arco Vara Майя Даляев. — Несомненно, подъем когда-нибудь снова повторится, но в каком объеме и когда, предугадать невозможно". Она добавляет, что весной на рынке было больше нерешительных клиентов, чем теперь: они, вроде, и хотели купить, да ждали, может, еще подешевеет. "Сейчас те, кому нужен дом, не медлят с покупкой", — говорит Даляев, уверенная в том, что сделки совершаются и рынок скорее жив, чем мертв.
Крупнейшие банки страны как один опровергают слухи, будто бы в их распоряжении имеются сотни квартир, которые вот-вот будут выставлены на торги по смехотворным ценам. "Спекуляции и неправильная трактовка", — коротко характеризует возможные причины таких инсинуаций руководитель кредитного управления банка Nordea Ивар Калласт. Во всяком случае, он уверяет, что в его банке никаких квартир не копится: аукцион — всегда крайняя мера для банка. И по вполне объяснимым причинам: нередки случаи, когда такое жилье выставляется на четвертый и даже пятый круг продаж, причем при повторных продажах недвижимость теряет в цене до 70 процентов.
Калласт говорит и о новых веяниях: участилось кредитование с целью смены жилья. Понятное дело, меняют большее на меньшее, тем самым снижая не только личные запросы, но и личное долговое бремя. Правда, в таком случае людям приходится долго ждать — попробуй, продай сейчас большую и дорогую квартиру.
В таких случаях как дополнительная мера популярны и кредитные отпуска, когда в течение какого-то времени клиент выплачивает банку только набежавшие проценты, а основная сумма долга как бы замораживается. "Этот вариант мы предлагаем в том случае, если экономические затруднения человека носят временный характер — при потере работы, к примеру, — поясняет Калласт банковскую политику. — Есть варианты с пересмотром сроков и графиков выплаты кредита".
Главное в такой ситуации — не прятать голову в песок подобно страусу, а честно идти в банк с покаянием. Тогда, глядишь, и найдется способ уберечься от принудительной продажи. "Как только у человека появляется информация о том, что в ближайшие месяцы на работе возможны перебои с зарплатами или сокращения, он тут же должен обратиться в банк", — дополняет слова Калласта руководитель отдела жилищного финансирования "Хансабанка" Керсти Арро. Помимо вышеперечисленных способов выйти из щекотливого положения, Арро называет возможность консолидировать мелкие потребительские кредиты, если таких несколько, в один большой, с более долгим сроком выплаты, что сразу снизит ежемесячный размер платежей.
Правда, и с подобными услугами не все так просто: если при оформлении кредита вам приходилось доказывать свою платежеспособность, то при переоформлении кредита или кредитном отпуске вам придется доказывать свою неплатежеспособность. "Банк готов помогать тем, кто действительно нуждается в помощи, — говорит Арро. — Тем, кто мечтает о кредитном отпуске ради того, чтобы позволить себе больше потреблять, идти в банк смысла нет". Пик ходатайств об отпуске пришелся на май-июнь, но, по словам Арро, с тех пор роста не наблюдалось.
Калласт не отрицает того, что в Эстонии уже есть владельцы недвижимости, чье приобретенное на пике цен жилье теперь потеряло в цене и стоит меньше, чем выданный банком кредит. Но пока что дело не дошло до того, чтобы у людей стали требовать дополнительных гарантий в массовом порядке: пока человек исправно платит, банки готовы такую ситуацию сносить. В Nordea в ближайшие годы подъема на рынке недвижимости не ждут.
Будущее — за качеством
Платежная дисциплина ипотечных клиентов ухудшилась — член правления SEB Рихо Унт не отрицает проблем, но уверяет, что ни на какие дешевые квартиры рассчитывать не стоит. "Не настолько велико количество должников, чтобы это могло повлиять на рыночные цены, — уверяет он. — Тут скорее негативное влияние оказывают нераспроданные жилищные проекты".
Унт говорит, что колебания на рынке недвижимости вовсе не так страшны, как их малюют, и поводов для ужесточения банковской политики пока не дают (речь сейчас не о доступности кредитов, как вы понимаете). "На самом деле при оформлении кредита основным залогом платежеспособности банк рассматривает текущие денежные поступления клиента, приобретаемое жилье само по себе и есть дополнительная гарантия", — поясняет Унт, но все же признает, что количество "отпускников" за последнее время выросло. И их количество как раз связано с текущими поступлениями, а точнее, с "непоступлениями".
Проблемы с ликвидностью испытывают и девелоперы: новые проекты решаются начать лишь единицы, да и на финансирование можно рассчитывать только в случае очень мощного бизнес-плана и наличии свободных средств. "Мы изменили условия кредитования для таких проектов уже в 2006 году, — довольно сообщает Унт. — Так что слабые проекты нам удалось отсортировать еще до спада". Тем же, кто понастроил и не может теперь продать, Унт советует смириться с убытками и привести цены в соответствие с рыночными — так хотя бы на процентах, отстегиваемых банку, можно сэкономить и избежать самого печального исхода.
"Я не верю в повторение того, что мы наблюдали в 2005-2006 году, в ближайшие 20 лет", — суров в прогнозах он.
Руководитель отдела недвижимости "Хансабанка" Тауно Ванаселья предрекает оживление рынка во второй половине 2009 года, но говорит, что дальнейшее развитие будет более чем умеренным. Покупатели, имеющие возможность приобрести жилье, но выжидающие "развязки", по словам Ванаселья, на рынке есть, но "больше все же тех, кто при нынешних ценах приобретение недвижимости пока не может себе позволить".
Тем не менее, по расчетам Унта, на рынке есть как минимум 70 тысяч человек, чье положение вполне позволяет приобрести жилье в кредит: другое дело, что на стабилизацию рынка и начало роста сделок он отводит не менее полугода. "В отличие от развитых стран ЕС, жилье у нас недостаточно качественное — площади меньше, доля квартир больше, техническое обеспечение хуже, слишком велика доля жилья старше 15 лет, — перечисляет Унт печальные причины, которые, правда, должны в итоге стать толчком к новой главе в истории эстонской частной собственности. — Приближение доходов к европейскому уровню должно породить спрос на более качественное жилье".
Еще одна надежда: дети поющей революции, которые в начале следующей декады придут на эстонский рынок труда. Тогда доля молодежи среди населения достигнет своего наивысшего показателя за последние десятилетия. "Так что спрос, разумеется, восстановится, но количеству придет на смену качество. — Подытоживает он. — Вроде бы есть ощущение, что рынок жилья перенасыщен, но на самом деле довольно много тех, чьи жилищные условия нуждаются в модернизации. Весьма красноречив тот факт, что около 30 процентов эстонских семей не имеют в своих домах возможности мыться".
