Переезд из высоко ценящегося city в место подальше от центра сэкономит
Рынок коммерческих площадей Таллинна уже некоторое время характеризует тенденция, направленная в сторону удаления от центра города. При выборе офисной площади больше всего придаётся значение дополнительным ценностям. Если не брать в расчёт удобство, своевременность и неповторимость, то эта тенденция имеет и другой весьма важный аспект. Расходы предприятия можно существенно сократить, не отказываясь при этом от модного кафе, функциональной кухни или великолепного вида.
Каждое новое построенное в последнее время офисное здание всё в большей степени продумывается, в равной степени тщательно изучаются и его окрестности. Разработчики хотят предложить более новые решения и создать в коммерческом здании сообщество арендаторов, которые будут поддерживать концепцию всего здания. Например, в крупнейшем офисном центре Эстонии на Таммсааре теэ заключены арендные договоры как с заведениями присмотра за детьми, спортклубом и автомойкой, так и с большим предприятием сферы питания, чтобы таким образом использовать доступность вспомогательных услуг в качестве аргумента при продаже.
Принимая во внимание условия кредитования, офисные площади более целесообразно брать в аренду. Аренда позволяет предприятию инвестировать больше денежных средств в свою основную деятельность. Прежде всего, данный принцип действует для малых предприятий, но то же самое касается и более крупных фирм.
При выборе месторасположения офиса против центра города говорит становящееся всё более важным обстоятельство – возможность удобно парковать машину. В центре города найти место парковки становится всё труднее, не говоря уже о цене, которую за это нужно заплатить – годовой расход на парковку уже сравнялся с лизинговым платежом за новую машину. Аренда парковочного места в центре Таллинна в среднем стоит около 2500 крон в месяц, что на одного работника составит 30 000 крон, к которым добавятся налоги.
Та же история и с арендой самого коммерческого помещения. Если за аренду офисного помещения A-класса нужно заплатить около 280 кр/м2, то, например, в офисном здании в Мустамяэ по Таммсааре теэ площади предлагаются по цене 185 кр/м2.
Цифры говорят
Возьмём за основу формулу расчёта средней офисной площади, где на одного работника рассчитывается примерно 10 м2. Если в предприятии работает 40 человек, то рабочей площади должно быть 400 м2, к которым добавятся подсобные помещения. Всего получится около 450 м2 арендной площади. Предположим, что трём четвертям работников фирмы выделено 30 парковочных мест.
Если рассмотреть данные цифры в контексте средней офисной площади А-класса в Таллинне, то взятому в качестве примера предприятию нужно было бы заплатить 126 000 крон за аренду офиса (280 кр/м2) и 75 000 крон (2500 кр/месяц) в качестве платы за парковку. В год такая фирма потратила бы на это более 2,4 миллиона крон.
Если же взять те же показатели для офисных зданий А-класса за пределами центра города, то за помещение размером 450 м2 фирме нужно было бы платить в месяц 83 250 крон, к которым добавилась бы пошлина за парковочные места – 12 000 крон. В год расходы предприятия составили бы 1,1 миллиона крон.
Таким образом, разница между двумя, отвечающими всем критериям помещениями A-класса составила бы около 1,3 миллиона крон, в случае более крупных площадей и предприятий с бóльшим числом работников разговор, разумеется, пошёл бы о гораздо более крупных суммах.
Комментарий
Карин Нийнас
Руководитель исследовательской фирмы TNS Emor
Мы искали современную и более просторную офисную площадь, чтобы создать среду с учётом именно нашей организационной культуры. В результате пришли к неоспоримому решению, что нам подойдёт бизнес-центр Таммсааре. Решающим стало его привлекательное архитектурное исполнение, которое очень импонирует нашей команде. А также идея комплекса: три высоких башни, которым были даны имена главных героев крупного романа известного эстонского писателя. Предшествовавшая сделке совместная работа с разработчиком тоже проходила в приятном ключе.
Одним из определяющих факторов стало также число парковочных мест и удобство. Нам было важно, чтобы работники и клиенты могли удобно и просто добраться до офиса. Само по себе важно и то, что здание строилось в уже готовой среде. Бизнес-центр Таммсааре находится в целостном районе, где уже сложилась среда и есть действующая инфраструктура
Комментарий
Яан Пиллесаар
Председатель совета Helmes
Helmes переехал в Юлемисте в сентябре 2007 года. Я доволен Ülemiste City и советовал его всем. Стильная и быстро развивающаяся рабочая среда, редкое для Эстонии явление, а именно: быстрый и хороший ресторан в соседнем здании, нужные магазины, аэропорт и центр в пяти минутах езды. Весь мой рабочий день стал более удобно распланирован и эффективен.
Комментарий
Гуннар Кобин
Председатель правления Ülemiste City
Концепция Ülemiste City лежит на трёх китах: мы предлагаем вдохновение, экономию денег и времени. Учитывая то, каковы расходы на содержание бюро в центре Таллинна, в действительности экономия времени и средств являются весьма актуальными факторами. Целью Ülemiste City является предложить предприятиям возможность участвовать в общих закупках товаров и услуг, чтобы таким образом сэкономить. Например, всем предприятиям необходимы канцелярские товары. У Ülemiste City есть договор с ведущим продавцом канцелярских товаров в Эстонии, позволяющий расположенным у нас предприятиям покупать эти товары со скидкой до 25%. В пересчёте на цену аренды офисной площади это может сэкономить предприятию даже до 15 крон с квадратного метра. То есть если клиент арендует у нас офисную площадь и платит аренду, к примеру, 170 кр/м2, то в зависимости от объёма использования канцелярских товаров его тн нетто-плата за аренду может снизиться даже до 155 кр/м2. То же самое верно в отношении покупки офисной мебели, элементов озеленения офиса и тд.
Вдобавок, во всех крупных офисных зданиях запланированы комнаты для совещаний, что даёт предприятиям возможность не строить их самим. Ведь в том случае, если такое помещение бывает нужно только раз в месяц, чтобы собрать вместе 20 человек, нет смысла строить собственную комнату для совещаний, поскольку большинство времени она будет простаивать впустую.
Про парковку я уже вообще не говорю. Пример о месячной плате за парковку в размере 12 000 крон в реальности ведь означает увеличение цены аренды на 26 крон за квадратный метр (12 000 : 450). В бюро с платной парковкой нетто-плата за аренду по сути составляет 170 + 26 = 196 кр/м2! В бюро, удалённых от центра, где парковка бесплатна, плата по-прежнему только 170 кр/м2.
Комментарий
Арди Роозимаа
Действующий директор Colliers Eesti
Самым важным фактором любого разработческого проекта является качество. Это касается как конструктивной части строительства, так и решений по части фойе здания, площадей общего пользования, услуг и прочего.
В случае проектов, удалённых от центра города, нужно обязательно принимать в расчёт близость дорожных узлов и наличие аналогичных объектов. Для того, чтобы объект стал привлекательным, сочетание вышеназванных факторов должно поспособствовать появлению критической массы клиентов и общего потока движения.
В интересах городской среды нужно создавать центры притяжения за пределами центра города, чтобы таким образом решить проблемы перегруженных дорожных узлов и избежать долгого передвижения между частями города. В долгосрочной перспективе и в местных самоуправлениях возникнет интерес к созданию подобных зон.
Главный аргумент бизнес-районов на краю города – это близость рабочей силы и клиентуры. На основании этого и нужно выбирать лучшее местоположение. Важно следить за интенсивность развития района: нельзя слишком перегружать среду, поскольку в противном случае возникнет прямая конкуренция с уже сформировавшимся центром города.
Первые знаки возникновения современной бизнес-среды сейчас можно наблюдать в районе Юлемисте и на обочине Пярну маантеэ в окрестностях бывшего молочного комбината. Некоторое время спустя можно будет пересмотреть карту Таллинна с учётом развития этих районов – пока эти места ещё не имеют достаточного веса.
Район Юлемисте предположительно сформируется в течение трёх-пяти лет, район Пярну маантеэ - за более долгий период, поскольку, к сожалению, на самом раннем этапе развития это была среда очень низкого качества. Интенсивность района по Пярну маантеэ снижается в сторону Таммсааре теэ, поэтому в будущем можно ожидать, что более удалённая от города часть станет местом строительства офисных площадей высокого класса. Безусловно, район будет расширяться и дальше в обоих направлениях: по Таммсааре теэ и Ярвевана теэ.
На ранней стадии естественным будет развитие в сторону торгового района по улице Тонди. Первым знаком этого стал, к примеру, развиваемый предприятием Kaamos бизнес-центр Таммсааре.
Состояние рынка аренды площадей на данный момент является хорошим. В предложении множество объектов, но и вакантность в недавно достроенных зданиях крайне мала. Некоторые ранее запланированные объекты были по разным причинам отложены на будущее, что позволяет предположить, что спрос будет большим и на протяжении пары следующих лет.
По оценке Colliers на рынке в ближайшие три года не следует ожидать существенного увеличения вакантности. Согласно принятым в Центральной Европе стандартам нормальная вакантность могла бы составлять 5–10%, у нас она сейчас всё ещё примерно на уровне 3% .
Что касается спроса на площади A-класса, то в Таллинне он не удовлетворён абсолютно, поскольку у нас отсутствуют офисные здания, отвечающие всем требованиям стандарта А-класса.
