Квартирное товарищество без многолетних тяжб и лишних затрат — миф или реальность?
Вопросы, связанные с деятельностью квартирных товариществ, были и будут актуальными во все времена. Однако за последние пару лет эта тема не сходит с первых страниц многих печатных изданий и интернет-порталов. Почему же мы так остро обсуждаем все, что происходит в квартирных товариществах и почему так мало поменялось за десятилетия? Давайте разбираться.
С 1 января 2018 года вступил в силу ”Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах”. Казалось бы — вот они долгожданные изменения, которые должны подвести итоги и урегулировать уже 20-летнюю историю работ такого института как ”квартирное товарищество”, но не тут то было!
Как оказалось, многие важные вопросы как специально не были затронуты законодателем, некоторые нюансы стали еще более сложными, а часть принятых поправок к Закону дала возможность нечистоплотным правлениям развивать свою сомнительную деятельность еще активнее.
Одна из основных проблем в работе квартирного товарищества — это, как бы это ни было странно, принятие решений. Да, да, именно за этим стоит большинство проблем в работе дома. Здесь так — либо в руках правления сосредоточено большое количество доверенностей, которое без труда позволяет ”продавливать” принятия решений, либо на собрание не приходит необходимое количество собственников жилья и решение принимается на повторном собрании, на котором количество присутствующих часто абсолютно минимально. Согласно Параграфу 23 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, если в первый раз на собрании КТ не было кворума, то на втором собрании принятое решение является правомочным независимо от числа участников. На это обстоятельство следует указать в приглашении на общее собрание.
Вдумайтесь — повторное собрание имеет право принять решение независимо от числа участников! Это означает, что ключевые вопросы могут приняты без большинства квартирособственников — такие как смена правления, выбор ревизионной комиссии, утверждение плана хозяйственной деятельности, изменения в заработных платах работников квартирного товарищества и изменения тарифов, по которым работает квартирное товарищество.
Дополнительно к этому пункту Законодатель укоротил срок подачи заявления в суд о признании решения общего собрания недействительным (в предыдущей версии закона было три месяца с момента получения решения, а в этой версии два месяца с момента принятия решения общим собранием).
Работая юристом, я понимаю, что суды переполнены и завалены исковыми заявлениями со стороны квартирных товариществ, правления избираются, перевыбираются и каждое последующее решение общего собрания (на котором могло быть два человека) должно быть оспорено в суде. Рассмотрение дел длится годами, проблемы дома остаются нерешенными, ремонтные фонды тают на глазах так как подача иска в суд — это весьма затратное дело, а стороны бьются в непримиримой борьбе за власть.
Есть ли этому всему решение? Да.
Решение есть, и оно уже много лет выносится автором статьи на обсуждения в различных организациях, связанных с деятельностью квартирных товариществ. Теперь дошла очередь и до читателей. Будучи юристом и экспертом в области обслуживания недвижимости, я считаю, что самым верным решением на сегодня является формирование Комиссии по решению вопросов, связанных с квартирными товариществами. Такой прекрасный опыт по созданию комиссии уже имеется в Эстонии — например, Комиссия по решению трудовых споров или Комиссия по решению арендных споров.
Я понимаю, что у некоторых квартирособственников это предложение может вызвать негативную реакцию — ведь бытует мнение, что государство не должно вмешиваться в деятельность квартирных товариществ. Однако в данном случае государство не вмешивается и создает инструмент для решения быстрого и дешевого решения спорного вопроса в доме. Создание такой комиссии, на мой взгляд, найдет позитивный отклик также со стороны судебной системы Эстонии как таковой, также это даст возможность разгрузить и без того перегруженных судей и позволит сократить срок ведения других судебных процессов.
Помимо этого, создание такой комиссии позволит сравнять права членов правления и простых собственников недвижимости потому как в решении конфликтов они неравны — члены правлений ведут судебные споры за счет кошелька квартирособственников, а владелец квартиры оплачивает судебные издержки из своего личного кошелька.
И самое последнее — скорость принятия решений. Огромная часть вопросов дома могла бы разрешиться исключительно из-за оперативности работы комиссией, которую я предлагаю создать.
