Три истории: как решать возникшие с маклерами проблемы
Каждый месяц в Эстонии совершаются сотни сделок по купле-продаже недвижимости и сдаче ее в аренду. Далеко не каждый рискнет заниматься поиском покупателей или арендаторов самостоятельно. Очень многие перестраховываются и обращаются к маклерам, надеясь на то, что они уберегут их от дальнейших проблем. Но при этом есть ряд нюансов, которые следует знать, если вы решили поручить подготовку сделки чужому человеку. При помощи специалистов ”МК-Эстония” разобралась, какие обязанности есть у маклера и как себя вести в разных ситуациях?
История первая: сколько нужно платить маклеру?
Женщина решила продать квартиру. Повесила объявление на одном из порталов. Ей стали звонить покупатели, неоднократно приходили смотреть квартиру. В один прекрасный день позвонила маклер, которая предложила хозяйке помочь с продажей. Та согласилась. Письменного договора стороны не заключали.
В течение нескольких месяцев потенциальных покупателей водили в квартиру и хозяйка, и маклер. В итоге человек, которого хозяйка нашла самостоятельно, подписал договор о купле-продаже. Так как дело было в Ида-Вирумаа, то сумма была по столичным меркам небольшая — 10 тысяч евро за ”двушку”.
Каково же было удивление хозяйки квартиры, когда маклер, узнав о свершившейся сделке, стала требовать 1000 евро!
Хозяйка квартиры не отрицала, что маклер проделала определенную работу, и была согласна заплатить ей некоторую сумму, но вознаграждение в размере 10% от стоимости недвижимости показалось несоразмерным.
Возник спор, маклер грозилась обратиться в полицию и суд. Хозяйка квартиры стала напирать на то, что письменного договора они не заключали, поэтому ее предложение заплатить маклеру 500 евро — исключительно ее добрая воля, а никак не обязанность. Маклер же была уверена, что она достойна большей суммы.
”Даже если не был заключен письменный договор, — комментирует Ольга Круглова, — сторонам нужно было заранее обсудить все детали: когда, кому, сколько и кто должен заплатить денег и при каких обстоятельствах. А лучше все это зафиксировать в письменном виде во избежание дальнейших разногласий. Стоит помнить: после драки кулаками не машут, и маклеру, как более заинтересованному в решении этого вопроса человеку, следовало проявить большую настойчивость”.
Она отмечает, что размер вознаграждения зачастую варьируется от суммы сделки и обычно составляет 4% от стоимости недвижимости на момент продажи плюс НСО.
”Но если квартира сама по себе недорогая, то вознаграждение может варьироваться в пределах 500-1000 евро”, — добавляет она.
История вторая: где заканчиваются обязанности маклера?
Житель Таллинна Анатолий решил сдать квартиру. Во избежание проблем он обратился к маклеру, чтобы тот составил правильный договор и тем самым оградил его от дальнейших проблем.
Маклер нашел арендатора, заверил, что тот платежеспособен и с хорошей репутацией, и принес с собой договор, который Анатолий со спокойной душой и подписал.
Но спустя пару месяцев возникли проблемы с оплатой, к тому же, когда Анатолий явился на серьезный разговор с арендатором, он обнаружил, что в квартире было все либо переломано, либо испорчено, либо украдено. Арендатор скрылся позорным бегством. Анатолий покрыл задолженности по квартплате при помощи залога и порадовался, что взял за один месяц вперед. Но делать ремонт в квартире и покупать новые предметы обстановки взамен испорченных или украденных ему пришлось уже за свой счет.
Он позвонил маклеру и попросил помочь ему разыскать арендатора, чтобы выставить ему требование. А заодно спросил: ”Ну как же так? Вы же говорили, что это весьма благонадежный человек!” Маклер сказал, что ничем помочь не может, и пусть Анатолий обращается в полицию. Он так и сделал, его заявление приняли, но делом занялись без особого энтузиазма.
Юрист, к которому Анатолий пришел на консультацию, посоветовал ему обратиться в суд и там попытаться стребовать с бывшего арендатора ущерб за испорченное и украденное имущество. Но предупредил, что он должен запастись чеками на предметы обстановки и фотографиями квартиры до сдачи в аренду и после, а также суметь в суде доказать, что имущество действительно исчезло из квартиры во время проживания там арендатора.
”В итоге передо мной встала необходимость самому решать свои проблемы. За что я платил деньги маклеру? В типовом договоре, который он нам принес, говорится лишь о правах и обязанностях сторон, и не сказано ни о какой ответственности маклера. Его задача, по-видимому, найти первого попавшегося арендатора, показать ему квартиру и получить кучу денег без какой-либо дальнейшей ответственности”, — именно такой урок вынес из сложившейся ситуации мужчина.
”Задача маклера в данном случае заключалась в том, чтобы найти арендатора, — комментирует Ольга Круглова. — Все дальнейшие проблемы должен решать арендодатель — если, конечно, в договоре не сказано иное. Во избежание недоразумений в договоре должны быть указаны все важнейшие пункты: день оплаты, перечень имущества, его стоимость, что будет, если арендатор испортит имущество, и так далее”.
Она добавляет, что маклер может попытаться помочь клиенту, попавшему в беду, поговорить с арендатором, попытаться на него воздействовать, может быть, найти другого квартиросъемщика, но это не является его обязанностью.
”Точно так же дела обстоят и при продаже недвижимости: если после истечения какого-то времени были обнаружены дефекты, то маклер никакой ответственности не несет”, — говорит Ольга Круглова.
Поэтому совет тем, кто планирует сдавать свою недвижимость в аренду: на маклера надейтесь, но и сами не плошайте. Составьте договор самостоятельно или внесите свои пункты в типовой договор.
”У меня, например, несколько лет назад была проблема: как сдать квартиру в центре столицы, которая обставлена дорогой мебелью и в которой сделан отличный ремонт, и при этом не нарваться на недобросовестного арендатора, — рассказывает Светлана. — Я решила внести в договор драконовские условия: двойной залог, двойная предоплата, что не многим нравилось, и тем самым отсеклись неблагополучные элементы. Также я вписала в договор, что не верну ни залог, ни предоплату, если арендаторы прервут договор досрочно или съедут, не предупредив минимум за два месяца. Конечно, если бы в квартире что-нибудь сломали или разнесли, не спас бы даже двойной залог. Но благодаря этим условиям и прекрасному состоянию квартиры ее снимали преимущественно иностранцы, для которых двойной залог не стал проблемой”.
История третья: Фигаро здесь, Фигаро там
Хозяин квартиры решил продать свою недвижимость. Ему попался ушлый маклер, который решил получить деньги и с продавца, и с покупателя. Он сначала заключил договор с продавцом, а потом, когда нашел покупателя, то и с ним. Если бы дело выгорело, он бы получил от обеих сторон немаленький процент. Он до последнего тянул, не хотел их знакомить, придумывал всякие отговорки, лишь бы они не встретились и обстоятельства не вскрылись.
Но судьба сыграла с хитрым маклером злую шутку. Оказалось, что продавец и покупатель были знакомы друг с другом. И как-то они встретились, стали разговаривать за жизнь. И продавец поделился с давним другом: ”Представляешь, продаю квартиру, а мне такой странный маклер попался. Ведет себя как-то непонятно…” А приятель и спрашивает: ”Да? А как его зовут?” Слово за слово, и выяснились все обстоятельства.
Покумекав, друзья решили поиграть с маклером в его игру и не стали говорить, что они знакомы между собой. Заключили сделку, а с оплатой маклеру не торопились.
Маклер стал нервничать, требовать и с того, и с другого деньги. Грозить судом и обращением в полицию. Приятели решили обратиться к юристу, чтобы выяснить, как себя вести — платить нечестному человеку им не очень хотелось.
И выяснилось: по закону маклер может брать полную или частичную плату с обеих сторон только в случае, если он честно сообщит, что у него заключен договор и с продавцом, и с покупателем, и стороны не возражают. А раз маклер до последнего пытался скрыть этот аспект, то его поведение освободило их от необходимости оплачивать его услуги.
