После нас — хоть потоп? Кто заплатит, если вашу квартиру испортили, и почему не всегда можно решить вопрос с КТ
Если квартира расположена в многоквартирном доме, то следует учитывать риски порчи имущества от действия или, напротив, бездействия соседей или квартирного товарищества. Популярным средством защиты от рисков стало страхование домашнего имущества, потому что страховые фирмы быстро выплачивают возмещение квартирособственнику. Те, кто не имеет страховки, должны обращаться в суд против товарищества с требованием возмещения ущерба. Однако есть случаи, когда товарищество не обязано возмещать вред, а за ущерб должен отвечать сам ”пострадавший” квартирособственник. Попробуем разобраться в нюансах, пишет в "МК-Эстонии" юрист KETA ÕIGUSBÜROO Марина Сухнёва.
Из части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе следует, что обязанность содержания долевой собственности в порядке лежит на всех квартирособственниках дома.
Государственный суд пришел к выводу, что обязанность квартирособственников обеспечить надлежащее управление долевой собственностью не является пассивной обязанностью, а должна сопровождаться активными действиями по контролю технических систем в квартирах и незамедлительным сообщением товариществу об амортизации систем, протечках.
Эта обязанность состоит и в своевременном принятии на общих собраниях решений о содержании техносистем в порядке, в оплате расходов товарищества за содержание дома в порядке. В случае возникновения вреда доля ответственности самого собственника увеличивается пропорционально его ”вкладу” (часть 2 статьи 137 Обязательственно-правового закона).
Когда собственник сам в ответе
Вот примеры, когда ответственность за ущерб полностью или частично ложится на самого собственника квартиры.
Допустим, он не дает возможности товариществу производить необходимые работы по ремонту общих техносетей, находящихся в квартире, а потом именно этот участок становится причиной аварии в квартире. Или собственник сам перестраивает коммуникации, проходящие в квартире (водоснабжение, канализация, система отопления, в том числе радиаторы), при этом товарищество не ставится в известность, не привлекается к работам и не может контролировать качество работ. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок коммуникаций из-за ошибки в ходе работ.
Или собственник застраивает проходящие в квартире техносистемы наглухо закрытыми коробами, что не позволяет контролировать и своевременно обслуживать техносети. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок.
Или собственник забивает канализацию тряпками, памперсами, строительным мусором, что становится причиной аварии.
В указанных случаях ответственность товарищества уменьшается пропорционально влиянию самого собственника на возникновение вреда. Также товарищество вправе отказаться от возмещения расходов по восстановлению сооруженных в квартире без проекта коробов, закрывающих технические коммуникации, так как это препятствует обслуживанию предмета долевой собственности.
Страховая фирма также может отказать собственнику квартиры в выплате возмещения, поскольку полис страхования предусматривает исключения, связанные с поведением страхователя.
Когда отвечает товарищество
Ответственность за причинение ущерба возникает у товарищества в случае, если оно не исполняет должным образом обязанности по содержанию в порядке жилого дома, который обслуживает, и вследствие этого наносится ущерб квартирной собственности.
Собственник квартиры вправе требовать возмещения вреда на основании части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, которая устанавливает, что собственники квартир несут друг перед другом солидарную ответственность, но требования, связанные с управлением долевой собственностью, нужно предъявлять товариществу.
Если квартира застрахована и страховая фирма выплатила собственнику возмещение ущерба, то страховщик имеет регрессное право требовать с квартирного товарищества возмещения своих убытков в размере выплаченной компенсации. Если КТ имеет свой полис страхования ответственности, то возмещение заплатит страховая фирма товарищества.
Товарищество освобождается от обязательства компенсации ущерба в нескольких случаях.
Во-первых, в случае природных катастроф. Во-вторых, если вред возник по связанным с самим потерпевшим лицом обстоятельствам, за которые оно несет ответственность (часть 1 статьи 139 Обязательственно-правового Закона). В-третьих, если причинителем вреда является собственник другой квартиры (не закрыли кран, самовольно меняли радиаторы, делали ремонт и т. п. ).
В-четвертых, в связи с давностью — например, возникновение плесени. Товарищество может применить срок давности, если имеет доказательства, что собственник квартиры знал о появлении плесени более чем за три года до обращения за возмещением вреда.
Когда отвечают члены правления
Согласно части 2 статьи 32 Закона о некоммерческих объединениях, член правления несет имущественную ответственность перед товариществом, если имеет место ущерб, который возник из-за нарушения членом правления своих обязанностей, и он не доказал, что исполнял свои обязанности с обычно ожидаемым от члена правления прилежанием.
Ответственность члена правления связана, прежде всего, с бездействием, из-за которого и возник ущерб. Например, если правление не предпринимало необходимых действий по заявлению собственников о протекании крыши или трубы, из-за чего товариществу пришлось по судебному решению возместить ущерб. Если же в доме начались аварии технических систем и коммуникаций, то это сигнал правлению, что вся система амортизирована и требует ремонта.
Прилежное правление должно не только ликвидировать аварию, но и запланировать работы по замене техносистем или конструкций дома, представить план на утверждение общему собранию.
Если квартирособственники отказались утверждать необходимые для содержания дома в порядке работы, то правление освобождается от ответственности за расходы товарищества на аварийные работы, на возмещение ущербов квартирам по требованиям страховых фирм на возможные судебные расходы. В этом случае ответственность за все риски непринятия своевременного решения и производства работ берут на себя солидарно квартирособственники или те из них, кто препятствовал проведению работ.
Можно даже внести соответствующий пункт в устав, что в случае непринятия необходимых для содержания долевой собственности решений расходы товарищества на аварийные ремонты и возмещение ущерба, нанесенного долевой собственности, распределяются на тех квартирособственников, которые проголосовали против решения о ремонте, если этим было заблокировано необходимое решение.
