Один против собрания: почему правление дома не считается со всеми жильцами?

 (5)

Один против собрания: почему правление дома не считается со всеми жильцами?
Foto: Hendrik Osula

Поскольку квартирособственники являются одновременно долевыми собственниками своего дома, у каждого из них есть право принимать участие в управлении домом. Однако во многих товариществах права простых людей попираются, а правление, пользуясь юридической безграмотностью населения, обводит их вокруг пальца. Как понять, что вас обманывают, и что непременно надо знать жильцу, чтобы отстоять свою правоту? Ответ для "МК Эстонии" дает Марина Сухнёва, юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ.

Если управление домом осуществляет квартирное товарищество (КТ), то это управление реализуется принятием решений на общем собрании товарищества. В законах, регулирующих деятельность КТ, установлены определенные требования и правила для обеспечения права членов участвовать в принятии решений, в реальной жизни члены товарищества могут столкнуться с ограничениями и нарушениями своих прав, которые санкционируют как правление, так и общее собрание товарищества.

Как же понять, что право принятия решений на собрании нарушено, и что при этом можно сделать?

Машина для голосования

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов участников, поэтому перед организаторами собрания стоит задача убедить большинство голосовать ”за” свои проекты.

Каким же образом у человека возникает желание голосовать на собрании за какое-то решение? Законодательство исходит из того, что для формирования свободного волеизъявления человеку необходима информация по существу вопроса, достаточное время для оценки информации и формирования точки зрения, отсутствие внешнего психологического или физического давления на процесс волеизъявления. Тогда и возникает свободное мотивированное желание голосовать на собрании КТ за какое-то решение, например, за обязанность оплачивать ремонтные расходы.

Вроде бы понятно, что для получения большинства нужно до собрания выдать участникам как можно больше информации и провести разъяснительную работу.

Но часто происходит все наоборот, чтобы принять нужное решение, правление усложняет доступность информации для членов КТ. Отчеты и планы с колонками цифр вывешиваются только на информационных досках в подъездах. Но, стоя у доски в подъезде, крайне сложно усвоить информацию в виде набора цифр, поэтому ее никто и не читает.

Этот прием обеспечивает на собрании большинство участников, которые не владеют предметом, но делают вид, что понимают, а на самом деле становятся машиной для голосования, которая штампует подготовленные решения. Ясно, что на таких собраниях дискуссии не предусмотрены, руководство, нацеленное на единомыслие и количество голосов, не дает оппозиции и слова сказать. Но и сами участники собрания воспринимают выпавших из состава большинства товарищей с неудобными вопросами или обличениями правления как угрозу всеобщему спокойствию.

Вывод: если член товарищества оказался на собрании в одиночестве со своей позицией, он не сможет противостоять давлению большинства. Лучший способ заставить товарищество соблюдать порядок созыва и проведения общего собрания — требовать приглашения на собрание нотариуса, который будет контролировать соблюдение законности и засвидетельствует протокол. Такое требование могут предъявить правлению не менее 1/5 членов товарищества в течение трех дней после получения приглашения на общее собрание.

Законодательная защита

Законодательство устанавливает ряд требований, обеспечивающих юридическую чистоту сделок, а голосование за решение на общем собрании КТ считается сделкой. Так, в Законе о некоммерческих объединениях установлены правила для обеспечения права участия члена в общем собрании.

Закон предусматривает минимальный возможный срок предварительного уведомления членов о проведении общего собрания, который составляет семь дней, также обязательные требования для содержания приглашения на собрание, в котором должно быть указано время и место проведения собрания, также вопросы, которые планируется обсуждать на собрании (повестка дня). Требование предварительного уведомления о повестке дня собрания дает члену товарищества временное пространство предварительно обдумать и подготовить свою точку зрения к собранию.

Приглашения на собрание должны доставляться членам товарищества через обычную или электронную почту, возможно в почтовый ящик. Это правило должно обеспечить доведение информации до каждого члена КТ. Например, вывешивание приглашений на собрание на инфодосках в подъездах дома эту задачу не выполняет, так как часть собственников не сможет, поднимаясь по лестнице с сумками, прочитать текст без очков, которые лежат в квартире. А собственники, которые сдают квартиру в найм и не бывают ежедневно в доме, вообще не увидят приглашение.

Своевременно полученное уведомление позволит члену товарищества выделить время для участия в собрании, пристроить детей под надзор родителей, не уезжать в отпуск или, наоборот, купить билеты и вернуться домой к нужному дню. Наконец, у собственника квартиры будет временное пространство найти представителя, который вместо него реализует право принимать решения на собрании.

Требование Закона о квартирном товариществе о представлении членам КТ за две недели до собрания отчетов и планов по хозяйственной деятельности дает членам товарищества информацию по существу вопроса и позволяет ее оценить, а если нет необходимых знаний — привлечь для консультации специалистов. Указанные правила информирования членов, установленные в законе, призваны обеспечить право свободного выражения воли при голосовании на общих собраниях.

Решение собрания можно отменить в суде

Член товарищества, который не согласен с незаконным решением собрания и не желает его исполнять, может обратиться в суд с требованием решение собрания КТ отменить или удостоверить его юридическую ничтожность.

Признаки юридически ничтожных решений, то есть не влекущих за собой юридических обязательств, перечислены в Законе о некоммерческих объединениях. Они касаются нарушения порядка созыва собрания, например, несоблюдения временного промежутка уведомления о собрании, отсутствие вопроса, по которому приняли решение, в повестке дня, недоведение информации до всех членов КТ, несоблюдение кворума участников или кворума голосования, отказ пригласить нотариуса по требованию членов товарищества и другие.

Недействительными или спорными считаются решения, которые противоречит закону или уставу. Срок для оспаривания решения собрания в суде составляет пока три месяца, с 2018 года срок — один месяц со дня принятия решения. Для получения права подать судебный иск член товарищества должен объявить на общем собрании о своем возражении против решения и потребовать занести возражение в протокол собрания. Если ведущие собрание лица не вносят возражение в протокол, то нужно позаботиться о свидетелях, которые подтвердят в суде, что возражение было заявлено.

Конечно, до обращения в суд члену товарищества надо оценить пропорциональность влияния решения на свои экономические интересы и стоимость спора. Также следует учитывать, что КТ дается возможность самому исправить противоречащее закону или уставу решение на новом собрании. Это означает, что член товарищества теряет возможность рассмотрения своего иска, если после получения требования товарищество утвердит неправильное решение на новом собрании с соблюдением требований закона.

В судебной практике не являются редкостью юридически необоснованные иски против решений общих собраний, поэтому в интересах всего товарищества вести с согласия собрания видеосъемку. Просмотр видеозаписи в суде позволяет отделить действительные нарушения от фантазий и оценить добросовестность поведения товарищей на собрании.

Оставить комментарий
либо комментировать анонимно
Публикуя комментарий, вы соглашаетесь с правилами
Транслит
Читать комментарии Читать комментарии