Мужчина не может выселить не платящих по счетам квартиросъемщиков
Однако даже в наше время возникают ситуации как будто из лихих девяностых — нечестные квартиросъемщики оккупируют чужое жилье, не платя за аренду, по счетам, не планируя съезжать и не желая пускать хозяев недвижимости в их собственную квартиру. При этом хозяин оказывается практически беспомощен. Что делать, если такие квартиросъемщики попались на вашем пути, и как изначально обезопасить себя при сдаче жилья в аренду — разбиралась ”МК-Эстония”.
Денис Гаврильченко взял в кредит квартиру на улице Кярбери в Таллинне. Но жизнь сложилась не так, как он планировал, и молодой человек был вынужден уехать на работу за границу. Так как его родители живут в другом городе, и у них есть свое жилье, квартиру в Ласнамяэ решили сдавать. Деньги лишними не бывают, тем более что кредит за квартиру нужно платить вне зависимости от того, живешь в ней или нет.
Не платит и не пускает
Сделать было решено все официально. Денис обратился к маклеру, чтобы тот нашел арендаторов и составил договор о сдаче квартиры. Маклер выполнил поставленную перед ним задачу и нашел с виду благонадежного спортсмена-боксера Эмзара Ткешелашвили, переехавшего в Эстонию из Грузии. В конце декабря 2016 года стороны заключили годовой договор, который вступил в силу 10 января 2017 года.
”Первый год все было хорошо, квартиросъемщик исправно платил за квартиру и по счетам. Когда договор закончился, он захотел его продлить, что мы и сделали. В феврале я заметил, что Эмзар не платит за аренду и по счетам, и дал ему два месяца на сборы, чтобы он съехал. По истечении этого срока он не освободил квартиру, сказал, что ему требуется еще время. Я обратился в суд и уведомил его о том, что расторгаю договор в одностороннем порядке из-за несоблюдения условий с его стороны”, — рассказывает Денис.
С того момента, по словам молодого человека, квартиросъемщик вообще перестал платить. По счетам образовался долг больше 1000 евро. За аренду Эмзар тоже платить перестал. Кроме того, он сменил в квартире Дениса замки и хозяина туда не пускает. Чтобы не копился долг, владелец жилья отключил в квартире электричество.
”Тогда Эмзар поставил на балконе газовую установку. Ведь в квартире живут еще жена и ребенок, надо что-то готовить, и они нашли выход из положения. Один раз нам удалось попасть в квартиру, и там было много других людей. Судя по счетам за воду, создается впечатление, что в квартире пользуются коммунальными услугами и другие люди, которые туда приходят”, — считает Денис.
Ушел от ответа
Молодой человек обращался и в банк, в который ежемесячно платит кредит, и в полицию, но везде разводят руками и помочь в выселении должников из его собственной квартиры не могут. Остается надежда на суд, но он может продлиться долго, а Денису уже нужно работать и жить в Таллинне.
К приезду ”МК-Эстонии” Денис договорился на встречу у дома и с квартиросъемщиком. К назначенному времени на место подъехали и друзья боксера. Сам Эмзар на контакт практически не шел. Ответил лишь, что за квартиру он не платит только последние полтора месяца, а замок в квартире поменял, потому что тот сломался. Тем не менее, сказал, что планирует покинуть квартиру. Когда — не уточнил.
После этого мужчина практически все время молчал. Говорил за него прибывший на подмогу друг, который поставил владельцу квартиры только одно условие: Денис забирает из суда заявление о выселении, и только тогда Эмзар с семьей съезжают из его квартиры. Вопросы накопившегося за съем и неоплаченные счета долга защитников квартиросъемщика не волновали. По их словам, все деньги у них в наличных, так что взыскать что-то по суду будет просто невозможно.
Так что же делать, если квартиру заняли нечестные на руку арендаторы? Во-первых, в данном случае не имеет значения, взята квартира в кредит или нет. В отличие от лизинга, когда имущество принадлежит банку до момента полного выкупа, по жилищному кредиту недвижимость становится собственностью покупателя сразу. А так как имущество принадлежит владельцу квартиры, то и все проблемы решать ему, банк в этом случае не вмешивается.
Не в компетенции полиции
Что касается полиции, туда иногда обращаются владельцы недвижимости, которые не имеют должной информации, как следует действовать в случае конфликта с другой стороной заключенного о съеме недвижимости договора. Но полиция тоже здесь бессильна.
”Например, полиция получает звонок на 112, что в квартире находятся посторонние лица, не желающие покидать помещение. При прибытии патруля выясняется, что в квартире находятся лица, занимающие помещение на основании договора об аренде жилья. В таком случае полицейские разъясняют сторонам, что для разрешения таких спорных ситуаций следует обратиться в суд, — поясняет пресс-секретарь Департамента полиции и погранохраны Виктория Корпан. — Отношения между владельцем жилья и съемщиком квартиры — это гражданско-правовые отношения, вмешательство в которые не входит в компетенцию полиции”.
Денис упомянул о газовой установке, которую квартиросъемщики поставили на балконе в связи с отключением электричества. Можно ли повлиять на нерадивых арендаторов посредством Спасательного департамента, ведь газ может представлять опасность для соседей?
”Спасательный департамент может начать делопроизводство при наличии обоснованного заявления со стороны хозяина квартиры и проверить безопасность данной установки. Однако стоит отметить, что если газовая установка на балконе и используется для гриля, то ее использование законом не запрещено, — отвечает советник по коммуникациям Спасательного департамента Ивери Марукашвили. — Согласно постановлению министра, установки для гриля, работающие на топливном газе и предназначенные для использования в уличных условиях, стоит использовать на ровной поверхности и за пределами внутренних помещений. При их использовании следует исходить из их инструкции по применению”.
Поэтому на балконе и террасе, по словам представителя Спасательного департамента, можно использовать только такие установки для гриля, которые не работают от твердого топлива (уголь, дрова и т. д.) и использование которых разрешено в инструкции данного устройства.
”В многоквартирном доме также стоит проверить, не запретило ли квартирное товарищество использование таких установок. При наличии такого запрета со стороны товарищества использование данной установки невозможно”, — заявляет Ивери Марукашвили.
Прописывайте все в договоре
Получается, что в ситуации, в которой оказался Денис Гаврильченко из-за ушлых квартиросъемщиков, помочь ему с выселением жильцов ни одна инстанция не может. Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex подтверждает, что единственный выход — обращаться в суд. Только имея на руках судебное решение, собственник недвижимости сможет обратиться к судебному исполнителю, который сможет выселить из квартиры незаконно проживающих там людей. До этого момента нужно вести себя очень осторожно и советоваться с грамотным специалистом, а самому лучше ничего не предпринимать, чтобы эти действия не обернулись против самого собственника жилья.
”В заявлении в суд нужно указать всех, кто живет в квартире. Важно грамотно его составить.
Если составить иск неправильно, то судебное решение, даже если иск удовлетворят, может оказаться бесполезным, так как суд рассматривает заявленное и сформулированное истцом требование и не имеет права выходить за рамки иска, — объясняет Твердохлебов. — Например, может получиться, что самого квартиросъемщика выселят, а его семья останется. И он сможет сказать, что просто приходит в гости. Или истец сформулирует свое требование не теми словами, которые позволяют исполнителю выселять. Для ведения судебных дел лучше обратиться к адвокату. С кем заключен договор аренды, большого значения не имеет, а важно, кто фактически проживает в квартире”.
Присяжный адвокат рассказывает, что был случай, когда бомжи поселились в железнодорожной будке, где раньше сидел сторож, закрывавший шлагбаум на переезде. И чтобы эту будку снести, пришлось их оттуда выселить, а для этого обращаться в суд, так как Конституция охраняет неприкосновенность жилища и законом предусмотрено уголовное наказание за незаконное выселение. Выселять имеет право только судебный исполнитель на основании решения суда, отмечает Твердохлебов.
Он добавляет, что самовольно ”вскрывать” собственную квартиру нельзя. Это может быть квалифицировано как вторжение в жилое помещение, что наказывается денежным взысканием или тюремным заключением до 3 лет.
”Если собственник жилья хочет туда зайти, он должен получить согласие жильцов. Нужно изначально знать об этих нюансах при заключении договора найма жилого помещения и это согласие вписывать в сам договор. Если в договоре есть пункт о том, что хозяин квартиры может в нее приходить, получается, что арендатор ограничивает свое право на неприкосновенность жилища”, — отмечает присяжный адвокат.
По закону, у собственника помещения есть право удерживать вещи, которые принес квартиросъемщик на арендуемую территорию, у него возникает право залога. Однако Евгений Твердохлебов рассказывает, что был случай, когда коллегия по уголовным делам осудила собственника квартиры, который, пользуясь правом залога, пришел и забрал со стола деньги арендатора в счет долга, за хищение и незаконное вторжение.
”Чтобы избежать этого, следует вписывать в договор найма эти нюансы. То есть арендатор должен изначально дать разрешение на то, что собственник может воспользоваться своим правом залога и сразу унести ценные вещи арендатора из квартиры, если у того возникнет долг по оплате. Собственник должен сделать опись этих вещей. Использовать их нельзя, — обращает внимание Евгений Твердохлебов. — Их можно только хранить. За использование чужой вещи без разрешения тоже предусмотрено уголовное наказание. Если удержание вещей не помогает, и должник не платит, вещи можно продать с аукциона, например, на сайте osta.ee”.
Выселение длиной в годы
Что касается взыскания долга по суду, даже если у должника нет банковского счета, и он пользуется только наличными деньгами, по словам присяжного адвоката, судебный исполнитель на основании постановления суда имеет право обыскать должника и забрать в уплату долга любые вещи, на которые разрешено обращать взыскания.
”Чтобы выселить арендатора из квартиры, нужно прекратить договор найма жилого помещения. Без этого можно требовать только оплаты долга и удерживать вещи. Для прекращения договора нужно составить заявление и вручить его квартиросъемщику, позаботившись о доказательствах вручения. Оформление заявления лучше доверить специалисту. Уведомить о прекращении договора найма жилого помещения нужно за три месяца, а в заявлении должна содержаться информация о праве арендатора обратиться в суд или в Комиссию по спорам, вытекающим из договора найма. Конечно, должник, который ведет себя изначально нечестно, обратится в эту комиссию, а потом и в суд, чтобы затянуть дело, и тогда начнется долгий спор”, — резюмирует Твердохлебов.
Он говорит, что этот спор может длиться даже два-три года, но в конечном итоге должника все равно выселят и возложат на него все расходы и долги. Так что чтобы не попасть в такую ситуацию, следует уделить особое внимание составлению договора найма и тщательно отбирать потенциальных квартиросъемщиков, чтобы не напороться на нечестных людей.
”Если в данной ситуации для продления вида на жительство квартирантам нужно где-то жить, можно сообщить в Департамент полиции и погранохраны о том, что люди занимают эту жилплощадь незаконно. Возможно, это скажется на решении, — добавляет Евгений Твердохлебов. — Аннулировать регистрацию квартирантов в своей квартире можно будет только после решения суда об их выселении или когда они фактически покинут жилплощадь”.
Послесловие
Когда материал уже вышел в печатной версии газеты ”МК-Эстонии”, выяснилось, что буквально накануне горе-арендаторы сдали ключи, и Денис смог спустя долгое время зайти в собственную квартиру.
”Наконец-то они съехали и вернули ключи, — делится своей радостью Денис. — Конечно, замки буду менять, потому что мне вернули две связки ключей, которые я давал, но сказали, что сами сделали еще две. Так что явно помимо Эмзара, его жены и сына в квартире жил еще кто-то. Это объясняет и большие счета за воду”.
Что касается долгов, никаких денег квартиро-съемщик молодому человеку не вернул. Дело о неоплате счетов и аренды будет рассматриваться в суде, и на это уйдет время. Денис понимает это, но рад уже оттого, что его квартира снова принадлежит ему. Это было особенно важно в свете того, что молодой человек нашел работу в Таллинне, к которой приступил с июля, так что ему самому просто необходимо жилье в столице.
”Я готов закрыть глаза на то, что, когда съезжали, они прихватили всякую мелочь — удлинители, коробки и так далее. Главное, что все-таки съехали, — резюмирует владелец квартиры. — Насколько я понял, один знакомый из окружения Эмзара снял им квартиру в другом месте за свои деньги. Не знаю, как будут обстоять дела с теми арендодателями, но надеюсь, что они не окажутся в такой же ситуации, как и я”.
