Каждая пятая квартира в Таллинне сдается в аренду, но налоги платят не все
По данным последней (2011 года) переписи населения и жилья, в Таллинне находится 197 995 квартир в многоэтажных домах. По непроверяемым рассказам председателей квартирных товариществ, чуть ли не каждой четвертой квартирой (а уж каждой пятой, точно) реально пользуются не те люди, которые официально числятся собственниками, пишет в ”МК-Эстонии” доктор экономических наук Владимир Вайнгорт.
То есть, с формальной точки зрения, у нас нет рынка съемного жилья, а по факту, если учесть качество жилья и предположения экспертов, только в Таллинне на этом рынке может быть около 20-30 тысяч квартир (сюда отношу также аренду жилой площади у собственников юридическими лицами). Соответственно, столько же квартирособственников имеют рентный доход, налоги с которого (в размере 21%) платят редкие сотни.
Степень налогового риска
Сегодня редко услышишь, что налоговики кого-либо прихватили за серую схему расчетов по найму жилья. Выражаясь специальным языком, администрирование налогообложения рентного дохода при имеющейся информационной базе — дело нелегкое. Даже если поступит сигнал (стуканут соседи), ничто не мешает обеим сторонам сделки по найму утверждать, что их связывает договор о передаче квартиры в безвозмездное использование с обязательством нанимателя оплачивать только счета за коммунальные и прочие услуги. То есть дохода — в понимании налогового права — квартирособственник не имеет. А оплата другим лицом коммуналки налогом не облагается.
Самые грамотные в правовом смысле даже заключают на этот счет письменный договор — о передаче жилых помещений в безвозмездное пользование. И только в случае конфликта между сторонами сделки найма, реальное положение дел вылезает, как шило из мешка, и обиженный наниматель получает возможность получения сатисфакции путем обращения в налоговую службу.
Если кто-нибудь решит на основе вышеизложенного, что пишу рекомендацию, как не платить налог со сделок по аренде жилья, и дальше читать не станет — спешу заметить: совсем наоборот. Полагаю, что решение это дурацкое и даже невыгодное. Почему? Читайте дальше.
Правильный ответ на вопрос ”почему?”
Сложившаяся ситуация сильно беспокоит налоговую службу. И сразу после принятых мер по снижению серых выплат за труд (путем введения регистра работников и других новаций) пойдет создание информационной базы для ликвидации налоговых ”зайцев” в сфере рентных доходов. Моральный аспект в этом деле, как и разговор о социальной ответственности налогоплательщиков, опустим. Перейдем к простому расчету, что выгоднее: нарушать или выполнять закон?
По действующему закону квартирособственник имеет право выбора: получать доход как физическое лицо и платить с него налог в размере 21 % или обозначить сдачу в аренду как свое предпринимательство. И вот если сдача в аренду — бизнес, появляются интересные варианты.
Часто этому предшествует ремонт квартиры, а иногда в аренду сдают квартиры после большого ремонта всего дома, когда еще десятилетия нужно расплачиваться по кредиту. Между прочим, эти деньги не попадут под безналоговую выплату квартиросъемщиком по счетам. Но если это будут расходы по предпринимательству физического лица (а они могут переноситься и снижать сумму налогообложения в течение 7 лет), то довольно долго с арендной платы налога не будет вообще. Тем более что через 7 лет уж точно придется в сданной квартире что-то ремонтировать.
Кроме ремонтных расходов при небольшом умственном усилии найдутся еще расходы, связанные с арендным бизнесом (хотя бы поездки на легковом автомобиле). Налицо абсолютно честный налоговый выигрыш, к тому же появится немало других возможностей от сдачи жилья в аренду по официальному договору. Квартиру можно застраховать, начиная с нанесенного арендатором вреда и до потерь от неплатежей. Неудовлетворенные требования по долгу можно продать и т.д. и т.п.
А уж если вашу площадь арендует юридическое лицо, то передача в безвозмездное пользование — верх глупости. Кстати, если сдача квартиры — бизнес физического лица, то появляются возможности снижения налоговой нагрузки на часть денег, которые человек платит за ту жилплощадь, где он реально живет и которой частично пользуется для своего предпринимательства (по определению). А еще мобильный телефон, компьютер и так далее.
Но мы уже договорились: я не пишу инструкцию, а только предлагаю подумать. В том числе и тем, кто сдает большую квартиру, чтобы окупить расходы по меньшей. И необязательно тратиться на юристов. Человек со средним образованием с помощью консультантов налоговых служб и текстом нескольких законов в руках вполне способен в этом во всем разобраться.
