Даже те, кто не внесены в Крепостную книгу, могут претендовать на часть вашей недвижимости

Недавнее решение Государственного суда создало любопытный прецедент: теперь, по сути, любой человек может претендовать на ваше имущество, если он докажет, что он участвовал в его улучшении, ремонте и тому подобном наравне с вами. Другими словами, даже если вы являетесь единственным владельцем квартиры, ее часть впоследствии может достаться человеку, с которым вы когда-то жили и потом разошлись, его или вашим родителям и другим лицам. ”МК-Эстония” решила разобраться в нюансах данного прецедента.

Это решение суда дает невиданные доселе возможности отстоять свои права, в первую очередь, тем, кто просто живет вместе, не регистрируя брак. А также родителям. Затронет данное решение суда и тех супругов, между которыми был заключен договор, отменяющий режим совместного имущества.

Различные споры по поводу имущества в суде — не редкость. Но теперь Государственный суд, наконец-то, разъяснил возможности признавать совместным имуществом недвижимые вещи, зарегистрированные на имя только одного человека, но по сути являющиеся общими.

Таким образом, даже если вы купили, например, дом до брака и были внесены в Крепостную книгу как единоличный собственник, теперь на ваше имущество могут претендовать и другие лица — если они улучшали интерьер, покупали туда что-то или по-другому вкладывались в вашу недвижимость.

Заключить договор, о том не подозревая

Например, новые возможности теперь появляются у людей, которые не живут в официальном браке. Зачастую после расставания кто-то из них остается обделен, поскольку имущество в таких случаях делится не поровну, а исходя из того, кто записан в качестве собственника.

Яркий пример: люди решают жить вместе и покупают квартиру. Берут кредит, оформляют договор купли-продажи, но владельцами записывают не двоих, а лишь кого-то одного из них — по договоренности. Живут в этой квартире несколько лет, покупают туда мебель и технику, делают ремонт… А потом оказывается, что любовь прошла, и квартира с ремонтом и обстановкой достается только одному из них, а второй остается ни с чем.

Такой ситуации теперь можно избежать, если вам удастся доказать в суде, что вы делали примерно такие же вклады в выплату кредита, приобретение обстановки или ремонт, как и ваш партнер. И изначально у вас были общие цели — купить квартиру, обустроить ее и жить там вместе.

”В данном случае в качестве доказательства в суде могут служить переписка, смс, показания свидетелей, диктофонные записи разговоров и другие документы, — отмечает присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex. — Главное, чтобы партнер там писал, что он собирается там жить с вами вместе или обсуждал совместные экономические планы касательно данного имущества. Так что я настоятельно советую на всякий случай не стирать переписку, смс и прочее, чтобы в случае чего была возможность доказать свою правоту в суде”.

Присяжный адвокат подчеркивает: это распространяется только на те случаи, когда оба партнера делали действительно равноценные вклады в приобретение и улучшение недвижимости. А не так, что один купил квартиру, а другой — ручку для двери в эту квартиру.

Вклады при этом могут быть и нематериального характера: например, один зарабатывает деньги и покупает стройматериалы, а другой — шпатлюет, красит и стелет полы, чтобы сэкономить на оплате труда наемных рабочих. Такой вклад тоже может быть засчитан.

”Таким образом, защищены оказываются в том числе люди, которые по каким-то причинам не вступили в брак, если удастся в суде доказать, что между ними был заключен компанейский договор. Это такой договор, который регулирует часть 7 Обязательственно-правового закона — то есть ситуация, когда двое или несколько лиц договариваются об общей цели и делают для ее достижения денежные и неденежные взносы. Неденежные взносы могут быть в виде каких-либо вещей, услуг, информации и т.п. Например, суд признавал заключением компанейского договора ситуацию, когда сожители совместно пристраивают этаж дома и совместно несут расходы”, — отмечает Евгений Твердохлебов.

Некоторые люди, живущие в так называемом свободном браке, тут могут заявить: никакого компанейского договора мы не заключали, и нечего на мое имущество претендовать! Однако адвокат отмечает, что заключить такой договор можно в любой форме, в том числе — и невербальной. То есть можно не говорить об этом ни слова, но вести себя так, что суд впоследствии посчитает, что вы выразили свою цель поведением.

”Например, вы предоставили определенное имущество своему сожителю, содействовали ему в чем-то или выделяли деньги для определенной деятельности. Даже ежемесячные взносы куда-либо могут быть расценены судом как заключение и следование компанейскому договору”, — подчеркивает присяжный адвокат.

Мыл полы? Получи часть квартиры!

Евгений Твердохлебов отмечает: имущество, приобретенное в общих экономических целях, считается совместным имуществом компаньонов. То есть собственниками будут считаться все участники этого договора, и каждый из них будет собственником всей вещи совместно с другими, а доли их собственности не будут определены.

”Это означает, что ни один из них не сможет продать свою долю. Такая ситуация может возникать в разного рода отношениях, например, и в случае предпринимательства, и в случае зарегистрированного или незарегистрированного сожительства. Участниками компанейского договора могут быть как незарегистрированные сожители, так и супруги, выбравшие в общем режим раздельного имущества, но потом заключившие по какому-то вопросу компанейский договор. А также, например, родители супругов, дети или иные лица”, — перечисляет присяжный адвокат.

Он приводит пример, когда на часть имущества могут претендовать и кто-либо из родителей супругов: идет ремонт, и муж с женой просят бабушку или дедушку посидеть с внуками, чтобы они могли полностью посвятить себя работам, не отвлекаясь на детей.

”Тут важно будет доказать, что бабушки с дедушками сидели с внуками не потому, что они просто хотели с ними пообщаться, а именно помогали своим детям побыстрее закончить ремонт”, — подчеркивает Евгений Твердохлебов.

Или другая ситуация: дети просят своих родителей как-то им помочь, взамен обещая выделить им отдельную комнату в пристройке, которую собираются возводить. Это тоже расценивается как вклад.

Таким образом, даже если вы просто варили суп или мыли полы в непринадлежащей вам недвижимости и делали это регулярно на протяжении долгого периода времени для достижения общей с хозяином недвижимости цели — вы впоследствии можете претендовать на часть данной недвижимости, если вклады будут экономически соизмеримы.

Важные детали

Но есть ряд нюансов, о которых следует помнить.

”Во-первых, сожительство мужчины и женщины само по себе не приравнивается к заключению компанейского договора, — отмечает присяжный адвокат. — То есть, если установлено, что лица проживали вместе и вели общее хозяйство, но не будет доказано заключение компанейского договора, то следует исходить из предположения, что компанейского договора заключено не было. Иначе говоря, автоматически одно из другого не следует, и в суде нужно будет доказывать наличие такого соглашения”.

Например, добавляет Евгений Твердохлебов, таким доказательством может быть внесение существенных и сравнимых по величине взносов для приобретения или улучшения вещи, а также наличие общей воли, направленной на создание общей материальной ценности надолго.

”Во-вторых, если заключение компанейского договора будет доказано, то это не всегда будет означать, что приобретенное имущество станет общим. Компаньоны могут договориться, что у них не будет совместного имущества вообще, а они или приобретают вещь в долевую собственность (каждый может распоряжаться своей долей), или собственником будет считаться только один из них, а другие смогут пользоваться в совместных интересах. Такие варианты возможны на основании отдельного соглашения, которое тоже надо доказывать. Если же доказательств нет, то будет считаться, что приобретенное имущество является общим”, — подчеркивает присяжный адвокат.

И самое важное: даже если вещь приобрели на имя только одного из компаньонов, это не мешает тому, что вещь впоследствии признают общей, то есть принадлежащей всем компаньонам, и разделят ее между всеми в равных или неравных долях. Это, в частности, касается и недвижимости.

”То есть даже запись в Крепостной книге о том, что собственник у вещи — такой-то человек, не исключает впоследствии ситуации, что вещь поделят между теми, кто в Крепостную книгу в качестве собственника внесен не был. Этот прецедент позволяет защитить интересы тех, кто делал существенные вклады для достижения общей цели, а результат совместной деятельности не получил, так как он достался другим компаньонам”, — говорит присяжный адвокат.

Он отмечает, что в судах Эстонии в рамках разных дел часто возникали споры, был ли заключен компанейский договор, является ли имущество, оформленное на одно лицо или на имя только супругов, на самом деле общим. И вышеупомянутое решение суда, наконец-то, расставило все точки над ”i”, облегчив теперь многим людям жизнь.

Что же делать, если вы после прочтения данной статьи обнаружили, что у вас было законное право на недвижимость, которая принадлежала официально другому человеку? Если она не продана третьим лицам, то идти к юристу и узнавать о своих возможностях.

”Расходы на юристов в имущественных делах обычно настолько мизерны по сравнению с тем, что человек может получить, — говорит Евгений Твердохлебов. — Если же недвижимость уже продана, то вряд ли удастся что-то сделать”.

Статья целиком — в еженедельнике ”МК-Эстония”.