Жизнь в Ида-Вирумаа: что год семнадцатый домам готовит?

Вступающее с 2018 года требование ко всем многоквартирным домам — быть квартирными товариществами — в Ида-Вирумаа остаётся актуальным для Силламяэ и отчасти Кохтла-Ярве, где пока в товариществах не весь жилфонд. ”Инфопресс” прозондировал в августе, как идёт подготовка к решению ”проблемы-2018” и, в частности, предстоят ли какие-то важные шаги в следующем году?

Тревога о том, что в 2017 году якобы грядут некие важные мероприятия, а люди о них совершенно не информированы, прозвучала, например, на июльской встрече силламяэсцев с депутатами Рийгикогу. В Силламяэ до сих пор более половины жилых домов города без товариществ, хотя квартиры в своё время были приватизированы: жильцы по старинке доверили управление жилфондом муниципальному домоуправлению.

Ответственность хозяев

По мнению возглавляющей Силламяэское объединение квартирных собственников Гульнары Сидоренко, тем, кто ещё не создал КТ, надо определяться в этом вопросе, не откладывая до последнего. Переходить в новый статус ведь придётся так и так, но не стоит доводить дело до принудительной организации товарищества, а лучше бы успеть до предстоящей в 2017-м со стороны государства инвентаризации домов, сказала она в августовском разговоре с ”ИП”.

В противном случае, возможно, придётся столкнуться с тем, что не будет выбора в вопросе управляющего — кого государство назначит, того и назначит, не исключила она.

На позицию своего самоуправления в этом деле Сидоренко по-прежнему смотрела критически. Город не должен убаюкивать людей — мол, ничего страшного, останетесь при старом домоуправлении, как было, — а должен чётко сказать неопределившимся горожанам, что с решением тянуть не надо.

Вице-мэр Силламяэ Александр Канев сказал, что даже если к восемнадцатому году какие-то дома так и не создадут у себя КТ, то следующие принудительные шаги будет предпринимать не город, а государство. Никакой специальной городской программы по выполнению закона о 2018-м годе у Силламяэ нет, управа помогает в обучении по этим вопросам, но бегать с агитационными плакатами не видит смысла.

- Успешная работа действующих КТ — вот агитация. Я считаю, у нас достаточно муниципальных мер поддержки, так что если есть желающие создавать товарищества, то проблем нет никаких. Главное — чтобы находились активные люди в домах и дом выбрал себе нормального председателя, — по словам Канева, до сих пор в Силламяэ появлялось лишь три-четыре новых товарищества в год, да и на обучения, финансируемые городом, ходят практически одни и те же люди.

Действительно ли, чем раньше сейчас создать КТ, тем в более выигрышной ситуации откажется дом, получит больше свободы? Юрист принадлежащего городу силламяэского жилищно-коммунального предприятия ”МЕКЕ” Инна Дмитриева ответила ”ИП”, что такого в законе не видит. По её словам, даже если дом так и не организует у себя КТ до начала 2018-го и государство сделает его товариществом автоматически, у жильцов всё равно будет, по крайней мере, полгода, чтобы выбрать себе управляющего.

- О принудительном назначении говорят, но я не вижу, где описан механизм принуждения. Упоминают суд. Теоретически он и сейчас может управляющего назначить, но для этого дом должен быть брошенным, там некому заключать договоры и т.д. Практически это, наверное, маловероятно.

Юрист жилконторы добавила, что разговоры типа ”если сейчас же, до 17-го года, не сделаем в доме КТ, то всё пропало” она в городе слышала, но назвала их спекулятивными. В законе таких жёстких условий нет, 2017-й, судя по этому закону, ничего катастрофического не сулит, а упомянутая инвентаризация будет лишь технической процедурой, подтвердила Дмитриева.

В Кохтла-Ярве если где-то и нет пока товариществ, то в основном это проблема маленьких домов, в целом же город по количеству КТ от других не отстаёт, подтвердил в августовском комментарии для ”ИП” помощник мэра Виталий Бородин.

- Процесс движется, — сказал Бородин о создании новых товариществ. — Не интенсивно. Но пока здесь нет ничего, что надо форсировать. С нашей стороны должна быть помощь консультационного характера, впрочем, схема создания товарищества, образцы документов — всё это уже давно разработано и известно. Остальное — дело самих домов, жильцы должны отвечать за свою собственность.

Что же касается понятных страхов перед новой формой управления именно маленьких домов, то здесь город предлагает собственникам квартир подумать о создании одного товарищества на несколько недвижимостей.

”Дорожная карта”

В ответах на вопросы ”Инфопресса” советник службы частного права отдела правовой политики министерства юстиции Вайке МУРУМЕТС объяснила, какие задачи предстоят в 2016-17 годах и что произойдёт с новоиспечёнными КТ в 2018-м. Кое на что домам, причём всем, надо обратить внимание.

- Что в рамках подготовки к выполнению упомянутого закона должны проделать во втором полугодии 2016 и в 2017 году сами дома (в том числе их управляющие компании), в которых ещё не создано КТ? Какие шаги также не являются в этот период обязательными, но могут быть сделаны?

- Следует прежде всего заметить, что ни у кого нет обязанности создавать квартирное товарищество к 2018 году. В тех домах, где КТ сейчас нет, собственники квартир могут основать товарищество до конца 2017 года на основании действующего закона о квартирных товариществах (ЗКТ), но ничего плохого не случится и в том случае, если они этого не сделают. В этом случае, т.е. если КТ не создано, 1 января 2018 года в регистре откроется регистрационная карта нового квартирного товарищества. Если имеется управляющий, который назначен на должность на основании действующего сейчас закона о квартирной собственности (ЗКС), то на первых порах он продолжит действовать в этом качестве.

Управляющий должен в течение шести месяцев после вступления в силу закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (ЗКСКТ) представить держателю регистра квартирных товариществ заявление о внесении себя в регистр как управляющего.

- Если дом не проведёт в оставшийся период подготовительных мероприятий сам — что его ожидает? Можно ли сказать, что дома без КТ, которые при подготовке к вступлению закона ничего не сделают самостоятельно, окажутся в худшем положении, в чём-то проиграют?

- Как сказано в предыдущем ответе, принципиально собственники квартир не должны делать ничего. Это т.н. ”товарищество по закону”, которое автоматически вносится в регистр, в глазах закона не отличается от того, которое основано до вступления ЗКСКТ.

На некоторые аспекты собственники всё же могли бы обратить внимание. Как сказано ранее, управляющий продолжит исполнение своих задач и должен представить держателю регистра заявление, чтобы его внесли в регистр как управляющего КТ. А это предполагает, что имеется решение общего собрания собственников квартир насчёт назначения его управляющим и что его срок в должности продолжается (управляющего можно назначать на должность до пяти лет /ЗКС, ст. 20, ч. 1/; управляющего можно назначить повторно, но не ранее, чем за год до окончания его полномочий /ЗКС, ст. 20, ч. 2/). Таким образом, если к началу 2018 года с назначения управляющего на должность или с продления его полномочий прошло более пяти лет, надо до вступления в силу ЗКСКТ его должностной срок продлить. Конечно, если собственники его работой довольны.

- Какие мероприятия со своей стороны в рамках подготовки к выполнению упомянутого закона должны провести во втором полугодии 2016 и в 2017 году государственные ведомства? Какие — местные самоуправления?

- Госучреждения сейчас, т.е. в 2016 и 2017 годах, активно занимаются тем, что предусмотрено для вступления в силу закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Чтобы в 2018 году можно было создать т.н. ”автоматические товарищества” в тех домах, где КТ не основаны, надо прежде всего картографировать (собрать данные) имеющиеся товарищества и увязать их с имеющимися квартирными собственностями; ранее эта связь между регистрами отсутствовала. Для этого на регистрационную карту КТ заносятся номера недвижимостей квартирных собственностей. Этот процесс сейчас идёт, т.е. у некоторых КТ эти номера на регистрационной карте уже есть.

Вдобавок госучреждения занимаются и квартирными товариществами, созданными для управления несколькими недвижимостями, где собственники квартир должны решить, продолжать ли работу в прежней форме или создать для каждой недвижимости своё товарищество. Решение насчёт того, чтобы продолжать как товарищество на несколько недвижимостей, надо принять в течение 2016 года и протокол о нём должен быть нотариально заверен.

Для учреждений местного самоуправления в связи со вступлением ЗКСКТ прямых задач не предусмотрено.

- Что за инвентаризация будет проводиться в 2017 году в рамках подготовки к выполнению нового закона? Как домам к ней подготовиться, какие есть варианты, нюансы проведения этой инвентаризации с учётом того, имеется или ещё нет в доме КТ?

- По-видимому, в этом вопросе имеется в виду та самая деятельность, о которой шла речь в предыдущем ответе. Цель этой деятельности — выяснить, в каких многоквартирных домах (точнее, в домах, являющихся предметом квартирных собственностей) уже имеется квартирное товарищество. Таким образом, в ходе этого ”картографирования” сравниваются и увязываются между собой, прежде всего, данные, уже имеющиеся в разных регистрах. Если на основании этих данных что-то остаётся неясным, запрашиваются пояснения от правления КТ, но это скорее исключение.

Собственники квартир и члены правления КТ могут проверить, внесены ли уже на регистрационную карту их КТ номера недвижимостей квартирных собственностей. Если во втором полугодии 2017 года там ещё ничего не будет, а квартирное товарищество существует, правление КТ должно будет само подать заявление о внесении данных квартирных собственностей в регистр.

Таким образом, никакой ”инвентаризации” в том смысле, что кто-то ходит и записывает, в каком состоянии жилфонд, в рамках этого закона не проводится.

- Касаются ли ещё какие-то из процедур подготовительного периода 2016-2017 годов также жилых домов, в которых уже давно действуют КТ?

- Уже имеющиеся квартирные товарищества продолжают свою деятельность, прямой обязанности что-либо менять у них нет. Исключением является товарищества для нескольких недвижимостей, члены которых должны решить, продолжать ли работу в прежней форме.

Если решения не принято, то закон предусматривает для каждой недвижимости создание отдельного квартирного товарищества. И такое товарищество создаётся автоматически.

- Многие квартирные товарищества уже и сейчас пользуются услугами наёмных управляющих. Будут ли в рамках подготовки к выполнению упомянутого закона какие-то важные изменения в статусе этих управляющих, в требованиях к ним и т.п.?

- Если КТ заключило договор с поставщиком услуги, который оказывает т.н. услугу управления, то товарищество представляет, руководит им и отвечает за него всё-таки правление. Хотя ЗКСКТ (как и действующие законы) такую возможность отдельно не регулирует, такой договор остаётся возможным и после вступления нового закона в силу.

Отличием в сравнении с действующим законом является то, что ЗКСКТ позволяет квартирному товариществу отказаться от членов правления-физических лиц и назначить управляющего-юридическое лицо, который тогда сам выполняет все задачи правления.

Управляющий должен назначить каждому дому домоправителя-физическое лицо, у которого должна быть специальность администратора недвижимости или многоквартирного дома, в смысле закона о профессиях.